Audrius Šapoka: tik 10-ies proc. rinkoje parduodamų objektų kaina atitinka pirkėjų lūkesčius

OH - AS kitos web (2)Po rezultatyvios vasaros būsto rinka toliau išlieka aktyvi ir žada produktyvų rudenį. Išanalizavus pastarojo pusmečio pirkėjų poreikius ir esamą rinkos pasiūlą, matyti, kokiam būstui vilniečiai teikia prioritetą, ko ieško ir ką renkasi. „Nepaisant sėkmingos vasaros būsto pardavimo sektoriuje, įvertinus rinkoje esančių NT objektų skelbiamos kainos ir vertės santykį, matyti, kad Vilniuje dažnu atveju už parduodamą būstą prašoma kaina viršija realią rinkos vertę“,- savo įžvalgomis dalinasi „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka.

Ypatingas poreikis jaučiamas kokybiškai įrengtiems naujos statybos butams tiek centre, tiek ir kituose rajonuose, o tokių kainos atžvilgiu nepervertintų būstų rinkoje išties trūksta. „Maždaug 10-20 proc. visų objektų, esančių rinkoje, yra bandoma parduoti bent už penktadaliu didesnę nei rinkos kaina“, pastebi A. Šapoka ir atkreipia dėmesį, jog pardavėjams šiuo atveju svarbu suprasti tai, kad jei kaina bus didesnė bent 5 proc. už realią turto vertę, pirkėjai beveik nesidomės tokiu objektu. O jei dar toks objektas turi bent keletą alternatyvų – panašių konkuruojančių butų, tokio pervertinto būsto pardavimas tampa visai neapibrėžtas laiko atžvilgiu. Taip pat kai kurie pardavėjai apsigauna prašomą aukštesnę būsto kainą pasigrįsdami tuo, kad panašių objektų rinkoje nėra. Ne visuomet alternatyvų nebuvimas yra argumentas kelti kainą. Jei plačiai reklamuojamas turtas nenuperkamas per 4-6 savaites – tai ženklas, kad už prašomą kainą tokio objekto pirkėjams Vilniuje tiesiog nereikia. Žinoma, tokia taisyklė rečiau galioja išties prabangiems ir unikaliems būstams.

Paradoksalu, kad nors skelbimų portaluose pasiūlymų yra lyg ir užtektinai, tačiau nepervertintų ir rinkos kainų rėmuose parduodamų butų antrinėje rinkoje yra ne daugiau nei 10 proc. visų skelbimų. A. Šapokos nuomone, šis rodiklis galėtų būti gerokai didesnis: „Sunku tiksliai pasakyti, kiek rinkai trūksta tokių (nepervertintų) objektų, bet mano supratimu, bent 2 kartus daugiau. Ir visgi šiai dienai pardavėjų atžvilgiu esant tokioms saugioms NT rinkos sąlygoms, šių proporcijų didėjimas, matyt, sunkiai tikėtinas. Gyvybinga ekonominė šalies būklė, atlyginimų augimo ir darbo perspektyvos, žemos palūkanų normos ir apskritai pozityvūs gyventojų lūkesčiai lemia esamas būsto kainas ir likvidumą. Kitaip tariant, šiuo metu nėra jokių prielaidų ar aplinkybių, dėl kurių būstas galėtų apčiuopiamai pigti, mažėti sandorių skaičius, t. y. trauktųsi būsto rinka“.

Aktyviausias ir paklausiausias būsto segmentas Vilniuje šiai dienai yra ekonominės ir vidutinės klasės butai miegamuosiuose rajonuose. „Ober-Haus“ duomenimis, ekonominės klasės butų kainos Vilniuje svyruoja 1 100-1 500 Eur/m², vidutinės klasės – 1500 – 1700 Eur/m², tarp pastarųjų priskiriami tokie naujos statybos kvartalai kaip „Ozo parkas“ ir „Ozo namai“, „Naujamiesčio namai“, „Žvėryno namai“ ir pan. Šiuos butus dažniausiai renkasi jaunos dirbančios poros arba šeimos, keičiančios seną būstą į naują ir ieškančios pilnai išvystytos socialinės infrastruktūros bei nebrangaus buto išlaikymo, kai šildymas siekia iki 50 Eur/mėn. Likvidžiausi yra mažo ploto, 1-2 kambarių, tiek naujos, tiek senos statybos butai, esantys centre – Senamiestyje, Centre, Žvėryne, Užupyje, arba artimesniuose jam rajonuose: Ozo parke, Šiaurės miestelyje, Žirmūnuose, Antakalnyje.

Tuo metu mažiausiai likvidūs Vilniuje yra senos statybos didelio ploto, pavyzdžiui, 4 kambarių, butai miegamuosiuose rajonuose su centriniu šildymu. Jų kainos panašios į 3 kambarių butų ir siekia nuo 48 000 iki 65 000 Eur. Viena tokio nepopuliarumo pagrindinių priežasčių A. Šapoka įvardija brangius išlaikymo kaštus: „Kadangi tokių butų eksploatacija yra labai brangi – šildymas per mėnesį kainuoja 200 – 250 eurų ar netgi daugiau, jį išlaikyti gali ir nori nedaugelis“. Paklaustas, ką patartų susiduriantiems su problema realizuoti tokius butus, „Ober-Haus“ ekspertas sako, kad pirkėjų tikrai neapgausi kažkokiais triukais, todėl norint greičiau parduoti tokį turtą reiktų laikytis bendrų taisyklių: sutvarkyti butą, maksimaliai atlaisvinti erdves nuo nereikalingą baldų ar daiktų, išvalyti; kuo plačiau paskleisti informaciją apie turtą, turėti kokybiškas nuotraukas, nustatyti teisingą kainą, iš anksto paruošti dokumentus pardavimui – tam, kad netektų delsti atsiradus pirkėjui.

Nuo metų pradžios augantis namų pardavimo sandorių skaičius liepos mėnesį pasiekė seniai matytas aukštumas – Vilniuje buvo parduoti net 110 individualūs namai. „Ober-Haus“ duomenimis, lyginant šių metų sausio-liepos mėnesių rezultatus su 2014 metų tuo pačiu laikotarpiu, namų sandorių skaičius išaugo 18%. Pastebimas itin aktyvus pirkėjų susidomėjimas 130 – 170 m² namais iki 180 000 – 200 000 Eur periferinėse Vilniaus miesto dalyse – Bendorėliuose, Riešėje, Pavilnyje, Nemenčinės plente ir kt.Anot A. Šapokos, tokiam aktyvumui įtakos turėjo du aspektai, vienas jų – pagerėjusi ekonominė situacija, pirkėjai sugeneravo reikiamą pinigų sumą ne tik tokio turto įsigijimui, bet ir išlaikymui. Antra, smulkieji NT plėtotojai pasiūlė rinkai daugiau patrauklių objektų, o ši, greitai sureagavusi, juos įsisavino. „Tokius namus perka jaunos šeimos, kurios jau turi vaikų, ieško ramybės užmiestyje, bet kartu ir nenori atitrūkti nuo miesto, todėl labiausiai domimasi namais, esančiais lengvai ir greitai pasiekiamoje centrą vietoje“, – pastebi A. Šapoka.

Kalbant apie artėjančio rudens prognozes, rinkos aktyvumo rodikliai turėtų būti panašūs kaip ir šiuo metu, tuo labiau, kad ruduo – istoriškai vienas aktyviausių metų sezonų. Kadangi pirkėjų poreikiai trumpuoju laikotarpiu iš esmės nesikeičia, aktyviausias segmentas, kaip ir iki šiol, išliks ekonominės ir vidutinės klasės nedidelio ploto butai. Būsto kainos turėtų taip pat išsilaikyti tame pačiame lygyje, nebent rudenį padidėsiantis pirkėjų aktyvumas gali turėti įtakos senos statybos nedidelių butų miegamuosiuose rajonuose kainoms. Dėl šiuo metu esančios mažos pasiūlos šių butų kainos gali šiek tiek kilti.

Kontaktinis asmuo:
Audrius Šapoka
„Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas

Tel. +370 5 250 74 00
Mob. +370 645 59 337

Naujienos

Visos naujienos
Kam rūpi aukštos lubos?
2023-12-13

Kam rūpi aukštos lubos?

Kiekvienas įėjęs į butą aukštomis lubomis iškart atkreips dėmesį į jų kuriamą erdvės ir prabangos pojūtį. Bet realų žmonių susidomėjimą šia funkcija išduoda tai, kad NT skelbimų portaluose net nerastume „aukštų lubų“ paieškos funkcijos. Architektų ir istorikų teigimu, aukštos lubos visais laikais buvo prabangos simbolis, kurio vertė matuojama daugiausia subjektyviais kriterijais. Tačiau ši niša išlieka, o pavieniuose projektuose netgi projektuojama sąmoningai nepaisant ekonominės logikos. Vien pats lubų aukštumas yra subjektyvus kriterijus. Dauguma tipinių sovietinių daugiabučių turėjo 2,45 m lubas, tad šiandienos teisinės bazės nustatytas minimalus 2,70 m aukštis daugeliui gyventojų atrodo kaip nežemos lubos. O trijų metrų lubas daugelis laikytų aukštomis. Bet Vilniaus Senamiestyje, ypač antruose namų aukštuose, jau dominuoja 3,40 m lubos, dar kitoks efektas jaučiamas maždaug nuo 4 metrų, kai lubų aukščio pakanka antresolei įrengti. Lubų aukštį visais laikais ribojo ekonominiai motyvai – didesnės išlaidos plytoms, tinkui, konstrukcijoms ar langams statybų metu ir brangesnis šildymas ar vėdinimas gyvenant. Visi supranta papildomų kvadratinių metrų kuriamą vertę ir funkciją, bet papildomas metras į aukštį, sukuriantis nebent subjektyvią emociją, daugiau šviesos ar erdvės pojūčio arba vietos dideliems paveikslams daugumai gyventojų neatrodo racionalu. Šią logiką šiandien puikiai iliustruoja loftai: turėdami itin aukštas lubas buvusiose industrinėse patalpose, absoliuti dauguma naujųjų savininkų patalpų aukštį…

Butų plėtotojų investicijos susitraukė kelis kartus
2023-11-16

Butų plėtotojų investicijos susitraukė kelis kartus

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2023 metų spalio mėnesio reikšmė sumažėjo 0,1% (2023 metų rugsėjo mėnesio reikšmė nesikeitė). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 1,1% (2023 metų rugsėjį metinis augimas siekė 2,6%). 2023 metų spalio mėnesį Vilniuje, Kaune ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai sumažėjo 0,1%, 0,1% ir 0,4% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.565 (-3 Eur/m²),  1.722 Eur (-2 Eur/m²) ir 1.074 Eur (-4 Eur/m²). Tuo tarpu Klaipėdoje spalio mėnesį užfiksuotas 0,3% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina pakilo iki 1.619 Eur (+6 Eur/m²). Šiauliuose butų kainos per mėnesį nesikeitė ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 1.103Eur. Per metus (2023 metų spalio mėnesį, palyginti su 2022 metų spalio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 0,8%, Kaune – 1,8%, Klaipėdoje – 0,7%, Šiauliuose – 3,4% ir Panevėžyje – 1,9%. „Reikšmingai žemyn pasikoregavęs būsto rinkos aktyvumas ir nustojusios augti pardavimo kainos, akivaizdžiai koreguoja ir naujo būsto plėtotojų sprendimus. Naujausiais Valstybės duomenų agentūros duomenimis, pradėtų statyti būstų skaičius daugiabučiuose (trijų ar daugiau būstų pastatuose) Lietuvoje 2023 m. I-III ketv., palyginti su 2022 metų tuo pačiu laikotarpiu,…

„Ober-Haus“ švenčia 25-erius metus: kaip pasikeitė NT rinka per ketvirtį amžiaus?
2023-11-07

„Ober-Haus“ švenčia 25-erius metus: kaip pasikeitė NT rinka per ketvirtį amžiaus?

Maža būstų pasiūla, prastos kreditavimo sąlygos ir neišvystytas komercinio nekilnojamojo turto sektorius – taip atrodė Lietuvos NT rinka 1998 metais. Per 25 metus daugiau nei 10 kartų išaugo pardavimui statomų butų skaičius, beveik 4 kartus didėjo būsto rinkos aktyvumas, kreditavimo palūkanos sumažėjo nuo dviženklio iki vienaženklio skaičiaus, o šiuolaikiškų biuro pastatų ir prekybos centrų jau priskaičiuojama šimtais – tokį pokytį rodo „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto rinkos 1998-2023 metų apžvalga, atlikta įmonės 25-erių metų jubiliejui pažymėti. 2000-ieji  – Lietuvos NT rinkos formavimosi pradžia 1998-2000-uosius galima laikyti visos Lietuvos nekilnojamojo turto sektoriaus formavimosi pradžia. Dėl neišvystytų kreditavimo paslaugų Lietuvos gyventojai būstą įsigyti dažniausiai galėjo tik iš nuosavų lėšų, o komercinė statyba su tikslu parduoti ar išnuomoti buvo tik pradėta vystyti. Taigi prieš 25 metus investuotojai plėtojo pavienius daugiabučius, verslo ir prekybos centrus ir bet koks pardavimui ar nuomai statomas naujas objektas buvo reikšmingas įvykis nekilnojamojo turto rinkoje. 1998 m. prasidėjusi Rusijos ekonominė krizė turėjo ilgalaikių neigiamų pasekmių Lietuvos ekonomikai bei mažiausiai keleriems metams užkirto kelią spartesnei nekilnojamojo turto sektoriaus plėtrai. Nepaisant neigiamų Rusijos krizės padarinių Lietuvos ekonomikai, tuo metu naujos statybos būstas pamažu tapo prieinamas daug platesnei visuomenės daliai. Buvo fiksuojamas būsto kainų sumažėjimas, o kreditavimo rinka pradėjo daug sparčiau augti. Palyginimui, Vilniuje…

Visos naujienos

Šioje svetainėje naudojami slapukai. Paspaudę "Aš sutinku" arba naršydami toliau, patvirtisite savo sutikimą. Aš sutinku

Mail sent!

This site is registered on wpml.org as a development site.