Biurų rinka: ko verti drąsūs plėtotojų planai?

Būtent verslo centrų plėtra Lietuvos sostinėje tapo komercinio sektoriaus arkliuku. Per 2010 m. sparčiai mažėjęs laisvų biuro patalpų plotas bei stojusios komercinių projektų statybos lėmė pakankamai drąsius plėtotojų sprendimus atgaivinti arba pradėti naujas verslo centrų statybas. Šių metų pradžioje Vilniuje baigti nedidelio, apie 2.000 m2 naudingo biurų ploto turinčio verslo centro rekonstrukcijos darbai Naujamiestyje, Vytenio g. Tokio nedidelio objekto atidarymas Vilniaus biurų rinkai įtakos neturės, tuo tarpu šiuo metu įgyvendinami žymiai stambesni projektai neabejotinai paveiks šio sektoriaus rodiklius.

Dabar sostinėje yra vykdomos net septynių verslo centrų statybos ir dar šiemet rinkai papildomai bus pasiūlyta 32.800 m2 modernaus biuro ploto. Nepaisant sparčiai augančios konkurencijos, šiais metais buvo paskelbta apie planus artimiausiu metu pradėti dar bent 3 didelių verslo centrų statybas (didžiausias iš jų – „Quadrum“ verslo centras Konstitucijos pr.). Skaičiuojant visus anonsuojamus projektus, Vilniaus modernių biurų rinka per ateinančius dvejus metus teoriškai galėtų pasipildyti dar apie 80.000 m2 naudingo biurų ploto. Natūraliai kyla klausimai: ar šios planuojamos investicijos yra pagrįstos, ar tikrai Lietuvos sostinei artimiausiu metu reikės tokio kiekio naujų patalpų?

Laisvų patalpų kiekio rodikliai Vilniuje iš esmės nesikeičia jau 1,5 metų. Nuo 2010 m. III ketv. Vilniuje biuro ploto neužimtumas su nežymiais svyravimais siekia apie 9-10%. Per pirmąjį 2012 m. ketvirtį laisvų patalpų lygis Vilniuje nežymiai ūgtelėjo nuo 8,8% iki 8,9%, o laisvų patalpų kiekis išaugo iki 39.900 m2. Tai reiškia, kad vietinių įmonių plėtra nėra tokia sparti, o stambesnių tarptautinių įmonių atėjimas į Lietuvos rinką taip pat nėra toks pastovus ir gausus, kaip buvo tikėtasi anksčiau. Be to, šiuo metu baigiami statyti septyni verslo centrai nesukuria prielaidų laisvų patalpų kiekio mažėjimui. Juolab, atsižvelgiant į dabartinę situaciją rinkoje, vargu ar galima tikėtis, kad šie centrai bus pilnai išnuomoti iki jų atidarymo, kuris numatomas šių metų pabaigoje. Vertinant teorines galimybes, jei minėtieji verslo centrai savo atidarymo dieną būtų užpildyti 50% (tai būtų optimistinis rezultatas, atsižvelgiant į dabartinį laisvų patalpų kiekį ir realizacijos tempą), bendras biuro patalpų neužimtumo lygis Vilniuje išaugtų nuo 8,9% iki 11,6%, o laisvų patalpų kiekis 2012 m. pabaigoje siektų apie 56.300 m2. Įvykus tokiems ženkliems pokyčiams modernių biuro patalpų rinkoje, patalpų savininkai butų priversti konkuruoti ne tik patalpų kokybe ar papildomomis paslaugomis, bet ir jų nuomos kainomis.

Šaltinis: “Ober-Haus”

Itin didelė konkurencija numatoma Vilniaus B klasės verslo centruose, kuriuose neužimtumo lygis 2012 m. I ketv. pabaigoje siekė 10,5%, kai tuo tarpu A klasės verslo centruose šis rodiklis ženkliai mažesnis ir sudarė 6,4%. Įvertinus tai, kad iš šiuo metu statomo biurų ploto net du trečdalius sudaro būtent B klasės patalpos, tai, kaip ir minėta, konkurencija šiame segmente metų eigoje taps dar aštresnė. Beje, A klasės patalpų savininkai taip pat neturėtų atsipalaiduoti – juk dešiniajame Neries krante planuojamos didžiausio Lietuvoje verslo centro „Quadrum“ statybos. Būtent šio, virš 70,000 m2 bendro ploto, verslo centro plėtotojas „Schage“ planuoja užpildyti A klasės patalpų trūkumą Vilniuje, pasiūlydamas net iki 40.000 m2 aukščiausios klasės patalpų su BREEAM sertifikatu (vienas žinomiausių pastatų poveikio aplinkai vertinimo standartas) naujajame Vilniaus centre. Rinkos dalyviai turėtų labai atidžiai stebėti, kada bus baigti senojo pastato griovimo darbai ir pradėtos naujų pastatų statybos. Tokio dydžio ir klasės objektas (jeigu būtų plėtojamas ne etapais, o visas projektas vienu metu) ne tik nepalieka vietos naujiems projektams artimiausioje ateityje, bet ir tampa didžiausiu konkurentu jau esantiems tokios klasės pastatams, kurių savininkams gali tekti daryti nuolaidas dabartiniams nuomininkams, siekiant juos išlaikyti.

Situacija modernių biurų sektoriuje kituose Lietuvos didmiesčiuose yra skirtinga. Klaipėdoje modernių biurų neužimtumas šių metų pirmo ketvirčio pabaigoje sudarė net 20,1%. Vargu ar uostamiestyje artimiausiu metu galima būtų tikėtis kokios nors šio sektoriaus plėtros. Tuo tarpu Kaune, palyginti su Vilniumi ir Klaipėda, neužimtumo lygis yra pats mažiausias ir siekia 5,0% , o bendras laisvų patalpų kiekis sudaro tik 3.500 m2. Esant minimaliai pasiūlai, didesnėms įmonėms rasti laisvų patalpų šiame mieste yra beveik neįmanoma. Nenuostabu, kad šiuo metu savo poreikiams yra statomas biurų pastatas šalia prekybos centro „Mega“, kuriame įsikurs „Senukų“ prekybos centro administracija. Tuo tarpu Didžiosios Britanijos bendrovė „Callcredit Information Group“ išsinuomojo 2.000 m2 patalpas naujai pastatytoje „Žalgirio“ arenoje. Čia įsikurs šios įmonės informacinių technologijų centras. Be to, neseniai atidarytas Danijos bendrovės „Nielsen & Nielsen Holding A/S“ finansinių paslaugų centras planuoja įdarbinti apie 40 aukštos kvalifikacijos finansų bei apskaitos specialistų. Atrodytų, kad Kaunas nėra pakankamai įvertintas plėtotojų, galinčių nukreipti dalį investicijų ir į šį miestą, tačiau nuo aktyvesnių plėtros planų stabdo augantys statybų kaštai bei per žemas nuomos kainų lygis.

Jeigu 2011 metais buvo fiksuojamas nedidelis biurų nuomos kainų augimas, tai per pirmąjį šių metų ketvirtį jokių esminių pokyčių nebuvo užfiksuota. Kainos lieka tokios pačios kaip ir 2011 m. pabaigoje: Vilniuje A klasės biurų nuoma siekia nuo 38 iki 48 Lt/m2, B klasės – 24-36 Lt/m2. Kaune ir Klaipėdoje A klasė – 22-38 Lt/m2 ir B klasė – 12-20 Lt/m2. Kaune ir Klaipėdoje biurų nuomos kainų lygiui laikantis vis dar istorinėse žemumose ir beveik nenumatant naujų projektų plėtros, tikėtina, kad ir šiais metais esminių kainų pokyčių šiuose miestuose fiksuojama nebus.

Savo ruožtu Vilnius, kainų ir naujos pasiūlos lyderis, šių metų pabaigoje gali susidurti su laikinais sunkumais, kuomet atsidarę verslo centrai sukurs pasiūlos šuolį. Dabartinis Vilniaus modernių biurų neužimtumo lygis (8,9%) Europos šalių kontekste neatrodo prastai. Pavyzdžiui, biurų neužimtumas Europoje (24 miestai) 2011 metų pabaigoje sudarė 9,9%, o skaičiuojant tik Centrinės ir Rytų Europos regioną (10 miestų) šis rodiklis siekė 15,0%.

Šaltinis: “Ober-Haus”, Jones Lang LaSalle, CBRE

Todėl 10% biurų neužimtumas yra pakankamai natūralus ir priimtinas rodiklis, įvertinus bendrą ekonominę situaciją Europoje ir pasaulyje. Tačiau labai tikėtina, kad plūstelėjus naujai pasiūlai šių metų pabaigoje, Vilnius prisijungs prie didesnės dalies Europos miestų, kur neužimtumo lygis viršija 11-12%. Didžiajai daliai jau veikiančių verslo centrų toks laisvų patalpų lygio pokytis neturės esminės įtakos, o didžiausi iššūkiai laukia būtent šiuo metu plėtojamų pastatų savininkų: jie turės spręsti kaip pritraukti nuomininkus ir realizuoti jų plėtojamus projektus. Savo ruožtu nuomininkai metų eigoje galės džiaugtis dar didesniu pasirinkimu bei patrauklesnėmis kainomis.

Išsamią apžvalgą su grafine medžiaga rasite čia.