Biurų rinka: ko verti drąsūs plėtotojų planai?

Būtent verslo centrų plėtra Lietuvos sostinėje tapo komercinio sektoriaus arkliuku. Per 2010 m. sparčiai mažėjęs laisvų biuro patalpų plotas bei stojusios komercinių projektų statybos lėmė pakankamai drąsius plėtotojų sprendimus atgaivinti arba pradėti naujas verslo centrų statybas. Šių metų pradžioje Vilniuje baigti nedidelio, apie 2.000 m2 naudingo biurų ploto turinčio verslo centro rekonstrukcijos darbai Naujamiestyje, Vytenio g. Tokio nedidelio objekto atidarymas Vilniaus biurų rinkai įtakos neturės, tuo tarpu šiuo metu įgyvendinami žymiai stambesni projektai neabejotinai paveiks šio sektoriaus rodiklius.

Q1-2012-2-022

Dabar sostinėje yra vykdomos net septynių verslo centrų statybos ir dar šiemet rinkai papildomai bus pasiūlyta 32.800 m2 modernaus biuro ploto. Nepaisant sparčiai augančios konkurencijos, šiais metais buvo paskelbta apie planus artimiausiu metu pradėti dar bent 3 didelių verslo centrų statybas (didžiausias iš jų – „Quadrum“ verslo centras Konstitucijos pr.). Skaičiuojant visus anonsuojamus projektus, Vilniaus modernių biurų rinka per ateinančius dvejus metus teoriškai galėtų pasipildyti dar apie 80.000 m2 naudingo biurų ploto. Natūraliai kyla klausimai: ar šios planuojamos investicijos yra pagrįstos, ar tikrai Lietuvos sostinei artimiausiu metu reikės tokio kiekio naujų patalpų?

Laisvų patalpų kiekio rodikliai Vilniuje iš esmės nesikeičia jau 1,5 metų. Nuo 2010 m. III ketv. Vilniuje biuro ploto neužimtumas su nežymiais svyravimais siekia apie 9-10%. Per pirmąjį 2012 m. ketvirtį laisvų patalpų lygis Vilniuje nežymiai ūgtelėjo nuo 8,8% iki 8,9%, o laisvų patalpų kiekis išaugo iki 39.900 m2. Tai reiškia, kad vietinių įmonių plėtra nėra tokia sparti, o stambesnių tarptautinių įmonių atėjimas į Lietuvos rinką taip pat nėra toks pastovus ir gausus, kaip buvo tikėtasi anksčiau. Be to, šiuo metu baigiami statyti septyni verslo centrai nesukuria prielaidų laisvų patalpų kiekio mažėjimui. Juolab, atsižvelgiant į dabartinę situaciją rinkoje, vargu ar galima tikėtis, kad šie centrai bus pilnai išnuomoti iki jų atidarymo, kuris numatomas šių metų pabaigoje. Vertinant teorines galimybes, jei minėtieji verslo centrai savo atidarymo dieną būtų užpildyti 50% (tai būtų optimistinis rezultatas, atsižvelgiant į dabartinį laisvų patalpų kiekį ir realizacijos tempą), bendras biuro patalpų neužimtumo lygis Vilniuje išaugtų nuo 8,9% iki 11,6%, o laisvų patalpų kiekis 2012 m. pabaigoje siektų apie 56.300 m2. Įvykus tokiems ženkliems pokyčiams modernių biuro patalpų rinkoje, patalpų savininkai butų priversti konkuruoti ne tik patalpų kokybe ar papildomomis paslaugomis, bet ir jų nuomos kainomis.

Ober-Haus_Vacancy_rate_Vilnius_prognoze

Šaltinis: “Ober-Haus”

Itin didelė konkurencija numatoma Vilniaus B klasės verslo centruose, kuriuose neužimtumo lygis 2012 m. I ketv. pabaigoje siekė 10,5%, kai tuo tarpu A klasės verslo centruose šis rodiklis ženkliai mažesnis ir sudarė 6,4%. Įvertinus tai, kad iš šiuo metu statomo biurų ploto net du trečdalius sudaro būtent B klasės patalpos, tai, kaip ir minėta, konkurencija šiame segmente metų eigoje taps dar aštresnė. Beje, A klasės patalpų savininkai taip pat neturėtų atsipalaiduoti – juk dešiniajame Neries krante planuojamos didžiausio Lietuvoje verslo centro „Quadrum“ statybos. Būtent šio, virš 70,000 m2 bendro ploto, verslo centro plėtotojas „Schage“ planuoja užpildyti A klasės patalpų trūkumą Vilniuje, pasiūlydamas net iki 40.000 m2 aukščiausios klasės patalpų su BREEAM sertifikatu (vienas žinomiausių pastatų poveikio aplinkai vertinimo standartas) naujajame Vilniaus centre. Rinkos dalyviai turėtų labai atidžiai stebėti, kada bus baigti senojo pastato griovimo darbai ir pradėtos naujų pastatų statybos. Tokio dydžio ir klasės objektas (jeigu būtų plėtojamas ne etapais, o visas projektas vienu metu) ne tik nepalieka vietos naujiems projektams artimiausioje ateityje, bet ir tampa didžiausiu konkurentu jau esantiems tokios klasės pastatams, kurių savininkams gali tekti daryti nuolaidas dabartiniams nuomininkams, siekiant juos išlaikyti.

Situacija modernių biurų sektoriuje kituose Lietuvos didmiesčiuose yra skirtinga. Klaipėdoje modernių biurų neužimtumas šių metų pirmo ketvirčio pabaigoje sudarė net 20,1%. Vargu ar uostamiestyje artimiausiu metu galima būtų tikėtis kokios nors šio sektoriaus plėtros. Tuo tarpu Kaune, palyginti su Vilniumi ir Klaipėda, neužimtumo lygis yra pats mažiausias ir siekia 5,0% , o bendras laisvų patalpų kiekis sudaro tik 3.500 m2. Esant minimaliai pasiūlai, didesnėms įmonėms rasti laisvų patalpų šiame mieste yra beveik neįmanoma. Nenuostabu, kad šiuo metu savo poreikiams yra statomas biurų pastatas šalia prekybos centro „Mega“, kuriame įsikurs „Senukų“ prekybos centro administracija. Tuo tarpu Didžiosios Britanijos bendrovė „Callcredit Information Group“ išsinuomojo 2.000 m2 patalpas naujai pastatytoje „Žalgirio“ arenoje. Čia įsikurs šios įmonės informacinių technologijų centras. Be to, neseniai atidarytas Danijos bendrovės „Nielsen & Nielsen Holding A/S“ finansinių paslaugų centras planuoja įdarbinti apie 40 aukštos kvalifikacijos finansų bei apskaitos specialistų. Atrodytų, kad Kaunas nėra pakankamai įvertintas plėtotojų, galinčių nukreipti dalį investicijų ir į šį miestą, tačiau nuo aktyvesnių plėtros planų stabdo augantys statybų kaštai bei per žemas nuomos kainų lygis.

Jeigu 2011 metais buvo fiksuojamas nedidelis biurų nuomos kainų augimas, tai per pirmąjį šių metų ketvirtį jokių esminių pokyčių nebuvo užfiksuota. Kainos lieka tokios pačios kaip ir 2011 m. pabaigoje: Vilniuje A klasės biurų nuoma siekia nuo 38 iki 48 Lt/m2, B klasės – 24-36 Lt/m2. Kaune ir Klaipėdoje A klasė – 22-38 Lt/m2 ir B klasė – 12-20 Lt/m2. Kaune ir Klaipėdoje biurų nuomos kainų lygiui laikantis vis dar istorinėse žemumose ir beveik nenumatant naujų projektų plėtros, tikėtina, kad ir šiais metais esminių kainų pokyčių šiuose miestuose fiksuojama nebus.

Savo ruožtu Vilnius, kainų ir naujos pasiūlos lyderis, šių metų pabaigoje gali susidurti su laikinais sunkumais, kuomet atsidarę verslo centrai sukurs pasiūlos šuolį. Dabartinis Vilniaus modernių biurų neužimtumo lygis (8,9%) Europos šalių kontekste neatrodo prastai. Pavyzdžiui, biurų neužimtumas Europoje (24 miestai) 2011 metų pabaigoje sudarė 9,9%, o skaičiuojant tik Centrinės ir Rytų Europos regioną (10 miestų) šis rodiklis siekė 15,0%.

Ober-Haus_Vacancy_rate_Europe

Šaltinis: “Ober-Haus”, Jones Lang LaSalle, CBRE

Todėl 10% biurų neužimtumas yra pakankamai natūralus ir priimtinas rodiklis, įvertinus bendrą ekonominę situaciją Europoje ir pasaulyje. Tačiau labai tikėtina, kad plūstelėjus naujai pasiūlai šių metų pabaigoje, Vilnius prisijungs prie didesnės dalies Europos miestų, kur neužimtumo lygis viršija 11-12%. Didžiajai daliai jau veikiančių verslo centrų toks laisvų patalpų lygio pokytis neturės esminės įtakos, o didžiausi iššūkiai laukia būtent šiuo metu plėtojamų pastatų savininkų: jie turės spręsti kaip pritraukti nuomininkus ir realizuoti jų plėtojamus projektus. Savo ruožtu nuomininkai metų eigoje galės džiaugtis dar didesniu pasirinkimu bei patrauklesnėmis kainomis.

Išsamią apžvalgą su grafine medžiaga rasite čia.

Naujienos

Visos naujienos
Kam rūpi aukštos lubos?
2023-12-13

Kam rūpi aukštos lubos?

Kiekvienas įėjęs į butą aukštomis lubomis iškart atkreips dėmesį į jų kuriamą erdvės ir prabangos pojūtį. Bet realų žmonių susidomėjimą šia funkcija išduoda tai, kad NT skelbimų portaluose net nerastume „aukštų lubų“ paieškos funkcijos. Architektų ir istorikų teigimu, aukštos lubos visais laikais buvo prabangos simbolis, kurio vertė matuojama daugiausia subjektyviais kriterijais. Tačiau ši niša išlieka, o pavieniuose projektuose netgi projektuojama sąmoningai nepaisant ekonominės logikos. Vien pats lubų aukštumas yra subjektyvus kriterijus. Dauguma tipinių sovietinių daugiabučių turėjo 2,45 m lubas, tad šiandienos teisinės bazės nustatytas minimalus 2,70 m aukštis daugeliui gyventojų atrodo kaip nežemos lubos. O trijų metrų lubas daugelis laikytų aukštomis. Bet Vilniaus Senamiestyje, ypač antruose namų aukštuose, jau dominuoja 3,40 m lubos, dar kitoks efektas jaučiamas maždaug nuo 4 metrų, kai lubų aukščio pakanka antresolei įrengti. Lubų aukštį visais laikais ribojo ekonominiai motyvai – didesnės išlaidos plytoms, tinkui, konstrukcijoms ar langams statybų metu ir brangesnis šildymas ar vėdinimas gyvenant. Visi supranta papildomų kvadratinių metrų kuriamą vertę ir funkciją, bet papildomas metras į aukštį, sukuriantis nebent subjektyvią emociją, daugiau šviesos ar erdvės pojūčio arba vietos dideliems paveikslams daugumai gyventojų neatrodo racionalu. Šią logiką šiandien puikiai iliustruoja loftai: turėdami itin aukštas lubas buvusiose industrinėse patalpose, absoliuti dauguma naujųjų savininkų patalpų aukštį…

Butų plėtotojų investicijos susitraukė kelis kartus
2023-11-16

Butų plėtotojų investicijos susitraukė kelis kartus

Pastaruosius kelis metus Lietuvoje stebėjome sparčiai besitraukiantį būsto rinkos aktyvumą, kuris jau atsiliepia ir naujo būsto plėtros apimtims. Pastaruoju metu su didžiausiais iššūkiais susidūrė šalies didmiesčiuose daugiabučius plėtojančios įmonės, kurios 2022–2023 metais fiksavo itin kuklius butų realizacijos rodiklius. „Ober-Haus“ duomenimis, palyginti su būsto rinkoje rekordiškai aktyviais 2021 metais, 2023 metais Vilniaus pirminėje rinkoje realizuota 68% mažiau, Kaune – 55% mažiau, o Klaipėdoje – 57% mažiau butų. „Tačiau nepaisant 2–3 kartus susitraukusių naujos statybos butų realizacijos apimčių, 2023 metais šalies didmiesčiuose dar buvo baigtas statyti itin gausus butų skaičius. Kadangi buvo baigti plėtoti projektai, kurie pradėti statyti 2021–2022 metais“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. „Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 4.915 butų arba 18% daugiau nei 2022 metais. Žvelgiant į pastaruosius 20 metų, tai yra vienas aukščiausių rodiklių, kuris nusileido tik 2007, 2008 ir 2020 metams, kuomet faktiškai pardavimui buvo pastatoma po daugiau nei 5.000 butų. 2023 metais pirkėjai galėjo kurtis 52-uose skirtinguose daugiabučių projektuose (skaičiuojant ir tęstinius projektų etapus). Šalies sostinė gali pasigirti ne tik pardavimui statomų daugiabučių gausa, bet ir nuomai plėtojamų projektų skaičiumi. Po aktyvios plėtros 2022 metais sostinės būsto nuomos segmentas 2023 metais sulaukė dar gausesnio papildymo. Sostinėje buvo…

„Ober-Haus“ švenčia 25-erius metus: kaip pasikeitė NT rinka per ketvirtį amžiaus?
2023-11-07

„Ober-Haus“ švenčia 25-erius metus: kaip pasikeitė NT rinka per ketvirtį amžiaus?

Maža būstų pasiūla, prastos kreditavimo sąlygos ir neišvystytas komercinio nekilnojamojo turto sektorius – taip atrodė Lietuvos NT rinka 1998 metais. Per 25 metus daugiau nei 10 kartų išaugo pardavimui statomų butų skaičius, beveik 4 kartus didėjo būsto rinkos aktyvumas, kreditavimo palūkanos sumažėjo nuo dviženklio iki vienaženklio skaičiaus, o šiuolaikiškų biuro pastatų ir prekybos centrų jau priskaičiuojama šimtais – tokį pokytį rodo „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto rinkos 1998-2023 metų apžvalga, atlikta įmonės 25-erių metų jubiliejui pažymėti. 2000-ieji  – Lietuvos NT rinkos formavimosi pradžia 1998-2000-uosius galima laikyti visos Lietuvos nekilnojamojo turto sektoriaus formavimosi pradžia. Dėl neišvystytų kreditavimo paslaugų Lietuvos gyventojai būstą įsigyti dažniausiai galėjo tik iš nuosavų lėšų, o komercinė statyba su tikslu parduoti ar išnuomoti buvo tik pradėta vystyti. Taigi prieš 25 metus investuotojai plėtojo pavienius daugiabučius, verslo ir prekybos centrus ir bet koks pardavimui ar nuomai statomas naujas objektas buvo reikšmingas įvykis nekilnojamojo turto rinkoje. 1998 m. prasidėjusi Rusijos ekonominė krizė turėjo ilgalaikių neigiamų pasekmių Lietuvos ekonomikai bei mažiausiai keleriems metams užkirto kelią spartesnei nekilnojamojo turto sektoriaus plėtrai. Nepaisant neigiamų Rusijos krizės padarinių Lietuvos ekonomikai, tuo metu naujos statybos būstas pamažu tapo prieinamas daug platesnei visuomenės daliai. Buvo fiksuojamas būsto kainų sumažėjimas, o kreditavimo rinka pradėjo daug sparčiau augti. Palyginimui, Vilniuje…

Visos naujienos
+
Būtinieji
Šie slapukai yra būtini, kad veiktų svetainė, mūsų sistemose negali būti išjungti.
Funkciniai
Šie slapukai suteikia galimybę pagerinti funkcionalumą ir suasmeninimą, pavyzdžiui, jie pagerina pateikiamo turinio formatą ir formą, nustato šrifto dydį ar svetainės elementų pozicijas. Jie gali būti įdiegti mūsų arba kitų tiekėjų, kurie teikia į mūsų puslapius įdėtas paslaugas. Jei neleisite šiems slapukams veikti, kai kurios ar visos minėtos funkcijos negalės tinkamai veikti. Funkciniai slapukai šiuo metu nenaudojami.
Statistiniai
Šie slapukai leidžia mums skaičiuoti apsilankymus ir lankytojų srauto šaltinius, kad galėtume matuoti ir gerinti svetainės veikimą. Pvz., pateikti skaitomiausią turinį pagal rubrikas, kategorijas. Visa šių slapukų informacija yra apibendrinta, todėl anoniminė. Jei neleisite šiems slapukams veikti, nežinosime, kad lankėtės mūsų puslapyje. Statistiniai slapukai šiuo metu nenaudojami.
Reklaminiai
Šiuos slapukus per mūsų svetainę naudoja mūsų reklamos partneriai. Tos bendrovės gali juos naudoti jūsų interesų profiliui formuoti ir jums tinkamoms reklamoms kitose svetainėse parinkti. Jie veikia unikaliai identifikuodami jūsų naršyklę ir įrenginį. Jei neleisite šiems slapukams veikti, įvairiose kitose svetainėse nematysite mūsų tikslingai Jums skirtų pasiūlymų. Reklaminiai slapukai šiuo metu nenaudojami.
Sutinku su visais Nesutinku su visais

Mail sent!

This site is registered on wpml.org as a development site.