Komercinio NT investicinių sandorių rinkoje – prasčiausias pusmečio rezultatas nuo 2013 metų

Bendri komercinės paskirties nekilnojamojo turto investicinių sandorių rodikliai Lietuvoje 2019 metų pirmąjį pusmetį parodė prastesnius rezultatus nei buvo galima tikėtis iš sektoriaus, kuris šiuo metu išgyvena itin sparčios plėtros ir aukšto aktyvumo laikotarpį, skelbiama „Ober-Haus“ 2019 metų pirmojo pusmečio komercinio NT investicinių sandorių rinkos apžvalgoje.

Ir nors šių metų pradžioje buvo paskelbta apie vieną didžiausių investicinių sandorių Lietuvos istorijoje, kuomet Švedijos investicijų bendrovė „Eastnine“ pasirašė susitarimą dėl trijų verslo centrų „S7“ įsigijimo Vilniuje iš juos plėtojančios bendrovės „M.M.M. projektai”, tai reikšmingai nepagerino 2019 metų pirmojo pusmečio rezultatų. Skelbta, kad trijų verslo centrų Saltoniškių gatvėje bendra sandorio vertė sudaro šiek tiek daugiau nei 128 mln. eurų, tačiau 2019 metų pirmąjį pusmetį buvo sudarytas tik pirmojo pastato, kuriame įsikūrė „Danske Bank“ Globalių paslaugų centras, galutinis įsigijimo sandoris. Tikėtina, kad antrasis pastatas, kurį nuomojasi „Telia Lietuva“, bus perleistas „Eastnine“ nuosavybėn šių metų antrąjį pusmetį, o trečiasis pastatas, kurį irgi išsinuomojo „Danske Bank“ – 2020 metų pradžioje. Todėl į šių metų pirmojo pusmečio rezultatus buvo įtraukta tik pirmojo pastato sandorio suma.

„Ober-Haus“ duomenimis, per šių metų pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus komercinio turto (biurai, prekybinės, sandėliavimo ir gamybinės paskirties pastatai ir patalpos, kurių vertė ne mažesnė nei 1,5 mln. eurų) už 72 mln. eurų ir tai yra prasčiausias pusmečio rodiklis nuo 2013 metų. Net pusę šios sumos sudarė jau minėto „S7“ projekto pirmojo pastato Vilniuje įsigijimas. Antras pagal nekilnojamojo turto vertės dydį sandoris yra antrojo „Duetto“ pastato įsigijimas šalies sostinėje. 2018 metų gruodžio mėnesį buvo paskelbta, kad Danijos investicijų bendrovės „Northern Horizon Capital“ valdomas fondas „Baltic Horizon Fund“ už 18,3 mln. eurų perka šį biurų pastatą iš jo plėtotojos „YIT Lietuva”, o sandorį planuojama užbaigti pilnai pastačius pastatą ir įsikėlus nuomininkams 2019 metų pradžioje. Likusi pinigų dalis teko mažesnių administracinės ir prekybinės paskirties objektų šalies sostinėje ir kituose Lietuvos miestuose įsigijimui, kurių vertės svyravo nuo 2 iki 4 mln. eurų.

Po kuklaus 2019 metų pirmojo pusmečio komercinio NT investicinių sandorių rinkoje, laukiama didesnių apimčių antrojoje metų pusėje

Pasak Raimondo Reginio, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovo Baltijos šalims, žvelgiant į šių metų antrojo pusmečio perspektyvas, jau galima tikėtis didesnių pardavimo apimčių investicinių sandorių rinkoje. Šių metų rugpjūčio mėnesį paskelbta apie stambų investicinį sandorį Kaune, kuomet Estijos komercinio nekilnojamojo turto fondų valdymo bendrovės „Eften Capital“ valdomas fondas „Eften Real Estate Fund 4“ įsigijo prekybos centrą „River Mall“ ir verslo centrą „River Hall“ iš šių projektų plėtotojos „Sirin Development“. Taip pat be anksčiau minėto „M.M.M. projektai” antrojo biurų pastato Saltoniškių gatvėje, kurio galutinis sandoris numatytas šių metų antrąjį pusmetį, iki 2019 metų pabaigos galima tikėtis ir baigiamo statyti antrojo biurų pastato „Park Town“ projekte įsigijimo, apie kurio išankstinį sandorį jo plėtotoja „Darnu Group“ paskelbė jau anksčiau.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, šių keturių objektų įsigijimas turėtų pridėti dar virš 120 mln. eurų prie investicinių sandorių apimčių jau šiais metais. Tačiau žvelgiant į rekordines investicinių sandorių apimtis Lietuvoje pasiektas 2017–2018 metais (2017 metais – 312 mln. eurų, 2018 metais – 404 mln. eurų), šiuo metu turimi duomenys rodo, kad šiemet pasiekti panašias apimtis bus nelengva. „Šiais metais reikalingi dar bent 2–3 stambūs komercinio nekilnojamojo turto įsigijimai, mažiausiai po 30–50 mln. eurų vertės, norint pasiekti 2017 metų rodiklį modernaus komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje, tai yra bent 300 mln. eurų“, – teigia R. Reginis.

„Dabartinėmis komercinio nekilnojamojo turto rinkos sąlygomis tai pasiekti yra įmanoma, kadangi ir toliau pakankamai greitai plečiasi modernaus komercinės paskirties nekilnojamojo turto portfelis Lietuvoje. Ypatingai tai stebima Vilniaus ir Kauno regionuose, kur sparčiai statomi nauji verslo ar logistikos centrai, kurie galėtų sudominti potencialius investuotojus. Tuo tarpu turto savininkai turi realias galimybes pasinaudoti dabartiniu rinkos pakilimu ir parduoti komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą aukščiausiomis kainomis per pastaruosius 10 metų“, – sako R. Reginis.

Sostinės biurų rinkoje fiksuojami žemiausi investicijų pajamingumo rodikliai per visą istoriją

Nagrinėjant sparčiausiai šalyje besiplečiantį komercinės paskirties turto sektorių – biurus šalies sostinėje, tai pastarųjų dviejų pusmečių duomenys rodo, kad šiame nekilnojamojo turto segmente spartaus vertės augimo potencialas jau išsisėmė ir artimiausiu metu yra sunku tikėtis pastebimesnių teigiamų pokyčių.

„Nors šalies sostinės biuro patalpų rinkoje yra deklaruojama apie mažiausius investicijų pajamingumo rodiklius per visą modernaus komercinio nekilnojamojo turto istoriją šalyje, pavyzdžiui, trijų verslo centrų „S7“ įsigijimo pajamingumas siekia 5,8%, tačiau matome, kad itin didelėje konkurencinėje aplinkoje biurų nuomos kainos šalies sostinėje net ir aukščiausios klasės verslo centruose iš esmės nesikeičia jau keturis ketvirčius iš eilės“, – atkreipia dėmesį R. Reginis. Turto vertės augimas pastaruoju metu buvo nulemtas nežymiai mažėjančių pajamingumo rodiklių ir simboliškai ūgtelėjusių nuomos kainų viename iš investuotojams patraukliausių aukščiausios klasės biuro pastatų segmentų. Per paskutinius 12 mėnesių A klasės biurų Vilniuje investicijų vertės indeksas (angl. capital value index) paaugo 3,0%.

Nepaisant fiksuojamų itin žemų pajamingumo rodiklių pavieniuose sandoriuose, sudarytuose su pačiais naujausiais ir moderniausiais pastatais, senesnių A ar B klasės biuro pastatų įsigijimo atveju pirkėjai daug atsargiau vertina tokio turto perspektyvas (potencialias nuomos pajamas ateityje ir tikėtinas papildomas išlaidas joms pasiekti) ir tai įvertina teikdami savo pasiūlymus turto savininkams. Todėl investicinio pajamingumo žirklės plečiasi būtent senesnių pastatų nenaudai.

Jeigu šalies sostinėje biuro patalpų sektoriuje fiksuojamas pastarojo dešimtmečio turto vertės pikas, tai spartesnio augimo potencialą turinčiuose šalies regionuose (pvz., Kauno) galima dar tikėtis turto vertės prieaugio, kuris gali būti pasiektas tiek dėl nuosaikiai augančių nuomos kainų, tiek dėl mažėjančio pajamingumo lygio patraukliausiuose (moderniausiuose ir technologiškai pažangiausiuose pastatuose su stipriais nuomininkais) administracinės, sandėliavimo ar prekybinės paskirties objektuose.

Ar investicinių sandorių į komercinį nekilnojamąjį turtą rinkos aktyvumas dar gali viršyti 2017–2018 metais pasiektas visų laikų rekordines aukštumas, bus galima pasakyti tik įvertinus šių metų antrojo ir kitų metų pirmojo pusmečio duomenis.

„Dėl sąlyginai mažo Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto rinkos dydžio bei žemesnio likvidumo didesni aktyvumo svyravimai mažose rinkose yra dažnas ir natūralus reiškinys. Tačiau tikėtina, kad artimiausiu metu derybos tarp turto savininkų ir potencialių pirkėjų jau bus sunkesnės nei ankstesniais metais. Vienoje pusėje yra pardavėjai, kurie mato itin aktyvią komercinio nekilnojamojo turto rinką su istoriškai geriausiais rodikliais, o kitoje pusėje – pirkėjai, tam tikruose turto segmentuose matantys vis mažesnį augimo potencialą ir konservatyvesnę tradicinio finansavimo aplinką“, – teigia R. Reginis.

Pilna apžvalga su grafikais: Komercinio NT rinkos komentaras 2019 m. I pusm.