Rekordinėms būsto kainoms įtakos dar turi 2021 metais susiformavęs optimizmas
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2022 metų rugsėjo mėnesio reikšmė išaugo 2,2% (2022 metų rugpjūtį taip pat buvo fiksuojamas 2,2% augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 22,7% (2022 metų rugpjūtį metinis augimas siekė 22,0%).
2022 metų rugsėjo mėnesį butų pardavimo kainos šalies sostinėje augo 2,4% ir vidutinė kvadratinio metro kaina pasiekė 2.504 Eur (+59 Eur/m²). Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje rugsėjo mėnesį atitinkamai užfiksuotas 1,9%, 2,2%, 1,7% ir 1,4% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1.671 Eur (+32 Eur/m²), 1.588 Eur (+33 Eur/m²), 1.064 Eur (+18 Eur/m²) ir 1.051 Eur (+14 Eur/m²).
Per metus (2022 metų rugsėjo mėnesį, palyginti su 2021 metų rugsėjo mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 26,1%, Kaune – 19,3%, Klaipėdoje – 18,2%, Šiauliuose – 17,3% ir Panevėžyje – 17,8%.
„Naujausi būsto rinkos duomenys rodo, kad rudeniop pirminėje butų rinkoje pirkėjai nuspaudė stabdžius ir naujų susitarimų dėl butų įsigijimo skaičius sumenko iki itin žemo lygio. Pavyzdžiui, „Ober-Haus“ duomenimis, šių metų trečiąjį ketvirtį šalies sostinės pirminėje rinkoje realizuota tik kiek daugiau nei 270 butų. Pastarąjį kartą tokį žemą aktyvumą pirminėje rinkoje fiksavome tik 2012 metais ir 2020 metais pirmosios COVID-19 bangos metu. Tuo tarpu antrinėje senesnės statybos butų rinkoje pardavimų apimtys išlieka pakankamai gausios. VĮ Registrų centro duomenimis, 2022 metų rugsėjo mėnesį Lietuvoje senesnės statybos butų parduota šiek tiek daugiau nei 2.300 arba 14% mažiau nei 2021 metų rugsėjo mėnesį. Nepaisant to, kad pirkėjų aktyvumas šalies antrinėje butų rinkoje mažėja jau nuo 2022 metų kovo mėnesio, tačiau bendras sandorių skaičius laikosi 2019-2020 metų lygyje ir didesnio nuosmukio dar nėra fiksuojama.
Kalbant apie butų pardavimo kainas, tai akivaizdžių neigiamų pokyčių dar nematome, išskyrus mažėjančius kai kurių pardavėjų lūkesčius, kurie jau nėra tokie optimistiški kaip anksčiau ir tam tikrai atvejais galima matyti šiek tiek mažėjančias parduodamo būsto pasiūlymų kainas. O vertinant pastaraisiais mėnesiais faktiškai įregistruojamų butų sandorių pardavimo kainas, matome, kad būsto rinka išlieka savo kainų pike. Pavyzdžiui, analizuojant didžiausią Vilniaus butų segmentą – senos statybos butus gyvenamuosiuose mikrorajonuose, jų kainos jau su kaupu viršija pardavimo kainas buvusias ankstesniame jų pike 2007–2008 metais. Ir didžiausias šių kainų pokytis fiksuojamas per pastaruosius 12 mėnesių. Įregistruotų butų pirkimo-pardavimo sandorių analizė rodo, kad tipiniuose miesto gyvenamuosiuose rajonuose butų pardavimo kainos per metus augo net 20-40%. Pavyzdžiui, vienoje didžiausių pagal gyventojų skaičių Fabijoniškių seniūnijų, 2022 metų liepos–rugsėjo mėnesiais 1987–1991 metų statybos blokiniuose namuose esančių 1–4 kambarių butų kvadratinio metro pardavimo kainos mediana sudarė 2.117 Eur/kv. m. Ir ši pardavimo kaina yra net 43% didesnė nei 2021 metų tą patį laikotarpį. Šeškinėje senos statybos blokiniuose namuose kvadratinio metro kainos mediana per metus ūgtelėjo 36% iki 2.012 Eur, Pilaitėje augo 33% iki 1.984 Eur, o pavyzdžiui Karoliniškėse kainos per metus ūgtelėjo 18% iki 1.809 Eur. Jeigu dar prieš metus šiuose sostinės mikrorajonuose pardavimo kainos buvo iki dešimtadalio žemesnės nei ankstesnio kainų piko laikotarpiu (2007 metų pabaigoje – 2008 metų pradžioje), tai šiuo metu jos su kaupu viršijo visus ankstesnius kainų rekordus. Paprastai tariant, po itin spartaus būsto kainų augimo 2021-2022 metais, bent jau šalies sostinėje, visi būsto segmentai yra brangiausi per visą šalies istoriją.
Žinoma, reikia įvertinti ir tai, kad šiuo metu gyvename itin aukštos infliacijos aplinkoje, kuomet sparčiai brangsta ne tik nekilnojamojo turto kainos, bet ir visos kitos prekės ir paslaugos. Skaičiuojant būsto pardavimo kainų pokyčius, matome, kad reikšmingą įtaką galutinei nekilnojamojo turto kainai turi ir jo įrengimo kaštai, kurie dažnai sudaro nemažą nekilnojamojo turto kainos dalį. Pastaruoju metu itin sparčiai brangusios būsto įrengimo ir apstatymo medžiagų bei remonto darbų kainos, pastebimai atsispindi ir galutinėje būsto kainoje. Pavyzdžiui, sostinės tipiniuose gyvenamuosiuose rajonuose jau fiksuojame butų pardavimo sandorius, kuomet už naujai įrengto buto senos statybos blokiniame name vieną kvadratinį metrą pirkėjai sumoka daugiau nei 2.500 Eur/kv. m. Dar prieš metus nieko panašaus nefiksavome. Todėl nepaisant būsto rinkoje pastaraisiais mėnesiais pastebimai mažėjančio optimizmo, faktinėse būsto kainose šiuo metu vis dar matome 2021 metais suformuotų lūkesčių inerciją“, – teigia Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
Pilna apžvalga (PDF): OHBI apžvalga 2022 m. rugsėjo mėn.
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2022 metų rugsėjo mėnesio reikšmė išaugo 2,2% (2022 metų rugpjūtį taip pat buvo fiksuojamas 2,2% augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 22,7% (2022 metų rugpjūtį metinis augimas siekė 22,0%).
2022 metų rugsėjo mėnesį butų pardavimo kainos šalies sostinėje augo 2,4% ir vidutinė kvadratinio metro kaina pasiekė 2.504 Eur (+59 Eur/m²). Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje rugsėjo mėnesį atitinkamai užfiksuotas 1,9%, 2,2%, 1,7% ir 1,4% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1.671 Eur (+32 Eur/m²), 1.588 Eur (+33 Eur/m²), 1.064 Eur (+18 Eur/m²) ir 1.051 Eur (+14 Eur/m²).
Per metus (2022 metų rugsėjo mėnesį, palyginti su 2021 metų rugsėjo mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 26,1%, Kaune – 19,3%, Klaipėdoje – 18,2%, Šiauliuose – 17,3% ir Panevėžyje – 17,8%.
„Naujausi būsto rinkos duomenys rodo, kad rudeniop pirminėje butų rinkoje pirkėjai nuspaudė stabdžius ir naujų susitarimų dėl butų įsigijimo skaičius sumenko iki itin žemo lygio. Pavyzdžiui, „Ober-Haus“ duomenimis, šių metų trečiąjį ketvirtį šalies sostinės pirminėje rinkoje realizuota tik kiek daugiau nei 270 butų. Pastarąjį kartą tokį žemą aktyvumą pirminėje rinkoje fiksavome tik 2012 metais ir 2020 metais pirmosios COVID-19 bangos metu. Tuo tarpu antrinėje senesnės statybos butų rinkoje pardavimų apimtys išlieka pakankamai gausios. VĮ Registrų centro duomenimis, 2022 metų rugsėjo mėnesį Lietuvoje senesnės statybos butų parduota šiek tiek daugiau nei 2.300 arba 14% mažiau nei 2021 metų rugsėjo mėnesį. Nepaisant to, kad pirkėjų aktyvumas šalies antrinėje butų rinkoje mažėja jau nuo 2022 metų kovo mėnesio, tačiau bendras sandorių skaičius laikosi 2019-2020 metų lygyje ir didesnio nuosmukio dar nėra fiksuojama.
Kalbant apie butų pardavimo kainas, tai akivaizdžių neigiamų pokyčių dar nematome, išskyrus mažėjančius kai kurių pardavėjų lūkesčius, kurie jau nėra tokie optimistiški kaip anksčiau ir tam tikrai atvejais galima matyti šiek tiek mažėjančias parduodamo būsto pasiūlymų kainas. O vertinant pastaraisiais mėnesiais faktiškai įregistruojamų butų sandorių pardavimo kainas, matome, kad būsto rinka išlieka savo kainų pike. Pavyzdžiui, analizuojant didžiausią Vilniaus butų segmentą – senos statybos butus gyvenamuosiuose mikrorajonuose, jų kainos jau su kaupu viršija pardavimo kainas buvusias ankstesniame jų pike 2007–2008 metais. Ir didžiausias šių kainų pokytis fiksuojamas per pastaruosius 12 mėnesių. Įregistruotų butų pirkimo-pardavimo sandorių analizė rodo, kad tipiniuose miesto gyvenamuosiuose rajonuose butų pardavimo kainos per metus augo net 20-40%. Pavyzdžiui, vienoje didžiausių pagal gyventojų skaičių Fabijoniškių seniūnijų, 2022 metų liepos–rugsėjo mėnesiais 1987–1991 metų statybos blokiniuose namuose esančių 1–4 kambarių butų kvadratinio metro pardavimo kainos mediana sudarė 2.117 Eur/kv. m. Ir ši pardavimo kaina yra net 43% didesnė nei 2021 metų tą patį laikotarpį. Šeškinėje senos statybos blokiniuose namuose kvadratinio metro kainos mediana per metus ūgtelėjo 36% iki 2.012 Eur, Pilaitėje augo 33% iki 1.984 Eur, o pavyzdžiui Karoliniškėse kainos per metus ūgtelėjo 18% iki 1.809 Eur. Jeigu dar prieš metus šiuose sostinės mikrorajonuose pardavimo kainos buvo iki dešimtadalio žemesnės nei ankstesnio kainų piko laikotarpiu (2007 metų pabaigoje – 2008 metų pradžioje), tai šiuo metu jos su kaupu viršijo visus ankstesnius kainų rekordus. Paprastai tariant, po itin spartaus būsto kainų augimo 2021-2022 metais, bent jau šalies sostinėje, visi būsto segmentai yra brangiausi per visą šalies istoriją.
Žinoma, reikia įvertinti ir tai, kad šiuo metu gyvename itin aukštos infliacijos aplinkoje, kuomet sparčiai brangsta ne tik nekilnojamojo turto kainos, bet ir visos kitos prekės ir paslaugos. Skaičiuojant būsto pardavimo kainų pokyčius, matome, kad reikšmingą įtaką galutinei nekilnojamojo turto kainai turi ir jo įrengimo kaštai, kurie dažnai sudaro nemažą nekilnojamojo turto kainos dalį. Pastaruoju metu itin sparčiai brangusios būsto įrengimo ir apstatymo medžiagų bei remonto darbų kainos, pastebimai atsispindi ir galutinėje būsto kainoje. Pavyzdžiui, sostinės tipiniuose gyvenamuosiuose rajonuose jau fiksuojame butų pardavimo sandorius, kuomet už naujai įrengto buto senos statybos blokiniame name vieną kvadratinį metrą pirkėjai sumoka daugiau nei 2.500 Eur/kv. m. Dar prieš metus nieko panašaus nefiksavome. Todėl nepaisant būsto rinkoje pastaraisiais mėnesiais pastebimai mažėjančio optimizmo, faktinėse būsto kainose šiuo metu vis dar matome 2021 metais suformuotų lūkesčių inerciją“, – teigia Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
Pilna apžvalga (PDF): OHBI apžvalga 2022 m. rugsėjo mėn.
Naujienos
Visos naujienos
Projekte „Vilniaus Džiazas“ pradėti unikalaus tarpukario pastato tvarkybos darbai
Gegužę prabangaus NT vystytoja „Unique Properties“ pradėjo vilniečiams puikiai pažįstamo, šalia pietinio Senamiesčio apvažiavimo stovinčio 1936 m. statybos administracinio dviejų dalių pastato tvarkybos darbus. Šioje teritorijoje bendrovė 2024 m. vasarį pradėjo statyti kompleksą „Vilniaus Džiazas“, sudaro dviejų korpusų daugiabutis su 62 butais ir 11 komercinių patalpų, tvarkomas tarpukario statybos 1200 kv. m administracinės paskirties kultūros paveldo objektas ir viešosios erdvės. „Kelis dešimtmečius apleistas unikalios architektūros kultūros paveldo statinys K. Vanagėlio gatvėje iki šiol yra išsaugojęs autentiškų langų, plytelių ir kitų elementų fragmentus, kuriuos ketinama prikelti naujam gyvenimui. Trijų aukštų pastatas bus skirtas administracinei veiklai, o jo erdvės yra universalios ir gali būti pritaikytos įvairioms paskirtims: nuo biurų iki klinikos ar ugdymo įstaigos“, – sako Darius Tumas, „Ober-Haus“ investicinių sandorių ekspertas. Aktyvius pastato tvarkybos darbus šį mėnesį pradėjo UAB „Ekstra statyba“ – kultūros vertybių darbuose besispecializuojanti bendrovė, per daugiau kaip du dešimtmečius veiklos tvarkiusi ar restauravusi tokius išskirtinius istorinius objektus kaip Sapiegų rūmai Vilniaus Antakalnyje, Vilniaus Šv. Kotrynos bažnyčia, Trakų pusiasalio pilies bokštai, Trakų Dominikonų vienuolynas, Medininkų pilis, Užutrakio dvaro ansamblio statiniai, Medinės miesto architektūros muziejus Polocko g. 52, Vilniuje, Vilniaus gynybinės sienos bastėja, Kernavės muziejus, Jašiūnų dvaras, Dubingių piliavietė, Druskininkų miesto muziejus ir kt. Tvarkyti pradėta 1200 kv. m. ploto…
Kam rūpi aukštos lubos?
Kiekvienas įėjęs į butą aukštomis lubomis iškart atkreips dėmesį į jų kuriamą erdvės ir prabangos pojūtį. Bet realų žmonių susidomėjimą šia funkcija išduoda tai, kad NT skelbimų portaluose net nerastume „aukštų lubų“ paieškos funkcijos. Architektų ir istorikų teigimu, aukštos lubos visais laikais buvo prabangos simbolis, kurio vertė matuojama daugiausia subjektyviais kriterijais. Tačiau ši niša išlieka, o pavieniuose projektuose netgi projektuojama sąmoningai nepaisant ekonominės logikos. Vien pats lubų aukštumas yra subjektyvus kriterijus. Dauguma tipinių sovietinių daugiabučių turėjo 2,45 m lubas, tad šiandienos teisinės bazės nustatytas minimalus 2,70 m aukštis daugeliui gyventojų atrodo kaip nežemos lubos. O trijų metrų lubas daugelis laikytų aukštomis. Bet Vilniaus Senamiestyje, ypač antruose namų aukštuose, jau dominuoja 3,40 m lubos, dar kitoks efektas jaučiamas maždaug nuo 4 metrų, kai lubų aukščio pakanka antresolei įrengti. Lubų aukštį visais laikais ribojo ekonominiai motyvai – didesnės išlaidos plytoms, tinkui, konstrukcijoms ar langams statybų metu ir brangesnis šildymas ar vėdinimas gyvenant. Visi supranta papildomų kvadratinių metrų kuriamą vertę ir funkciją, bet papildomas metras į aukštį, sukuriantis nebent subjektyvią emociją, daugiau šviesos ar erdvės pojūčio arba vietos dideliems paveikslams daugumai gyventojų neatrodo racionalu. Šią logiką šiandien puikiai iliustruoja loftai: turėdami itin aukštas lubas buvusiose industrinėse patalpose, absoliuti dauguma naujųjų savininkų patalpų aukštį…
Butų plėtotojų investicijos susitraukė kelis kartus
Pastaruosius kelis metus Lietuvoje stebėjome sparčiai besitraukiantį būsto rinkos aktyvumą, kuris jau atsiliepia ir naujo būsto plėtros apimtims. Pastaruoju metu su didžiausiais iššūkiais susidūrė šalies didmiesčiuose daugiabučius plėtojančios įmonės, kurios 2022–2023 metais fiksavo itin kuklius butų realizacijos rodiklius. „Ober-Haus“ duomenimis, palyginti su būsto rinkoje rekordiškai aktyviais 2021 metais, 2023 metais Vilniaus pirminėje rinkoje realizuota 68% mažiau, Kaune – 55% mažiau, o Klaipėdoje – 57% mažiau butų. „Tačiau nepaisant 2–3 kartus susitraukusių naujos statybos butų realizacijos apimčių, 2023 metais šalies didmiesčiuose dar buvo baigtas statyti itin gausus butų skaičius. Kadangi buvo baigti plėtoti projektai, kurie pradėti statyti 2021–2022 metais“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. „Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 4.915 butų arba 18% daugiau nei 2022 metais. Žvelgiant į pastaruosius 20 metų, tai yra vienas aukščiausių rodiklių, kuris nusileido tik 2007, 2008 ir 2020 metams, kuomet faktiškai pardavimui buvo pastatoma po daugiau nei 5.000 butų. 2023 metais pirkėjai galėjo kurtis 52-uose skirtinguose daugiabučių projektuose (skaičiuojant ir tęstinius projektų etapus). Šalies sostinė gali pasigirti ne tik pardavimui statomų daugiabučių gausa, bet ir nuomai plėtojamų projektų skaičiumi. Po aktyvios plėtros 2022 metais sostinės būsto nuomos segmentas 2023 metais sulaukė dar gausesnio papildymo. Sostinėje buvo…
Visos naujienos