2021 metais Vilniuje butų pastatyta mažiau nei buvo planuota

2021 metais, viršydama beveik visus ankstesnių metų rodiklius, Lietuvos būsto rinka įžengė į naujas būsto pardavimo kainų, paklausos ir bendros rinkos apyvartos aukštumas. Žinoma, didžiausias dėmesys skiriamas šalies sostinei, kurioje būstui įsigyti išleidžiama pusė šiam tikslui skirtų pinigų visoje šalyje. Dar anksčiau neregėtas būsto pirkėjų aktyvumas šalies sostinėje sumažino naujų butų pasirinkimą iki rekordinių žemumų, o plėtotojai aktyviai stengėsi patenkinti staiga išaugusią paklausą. Tačiau spartus darbo jėgos bei statybinių medžiagų brangimas bei jų trūkumas prilėtino daugiabučių statybų tempą ir 2021 metais pastatytų butų skaičius buvo kuklesnis nei prognozuota prieš metus.

„Ober-Haus“ jau beveik 20 metų kaupia išsamius duomenis apie būsto plėtrą tiek Vilniuje, tiek ir kituose šalies didmiesčiuose. Šiuo metu vien Vilniaus miesto ir jo apylinkių duomenų bazėje yra sukaupta informacijos apie daugiabučių projektus, kuriuose per 2003–2021 metų laikotarpį buvo pastatyta ir pardavimui pasiūlyta 63.500 butų. Į šioje apžvalgoje skelbiamą butų daugiabučiuose statistiką nepatenka individualių ar sublokuotų namų bei nestandartinių projektų (pvz., loftų) duomenys. Taip pat nepatenka duomenys apie projektus, kurie yra skirti išskirtinai nuomai bei socialinis/municipalinis būstas.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2021 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 4.113 butų, t. y. 23% mažiau nei 2020 metais. 2021 metų pradžioje buvo prognozuota, kad per metus plėtotojai faktiškai užbaigs 4.500–4.700 butų statybas, tačiau galutinis rezultatas visgi buvo pastebimai mažesnis nei prognozės.

„Akivaizdu, kad atsiradę papildomi iššūkiai statybų aikštelėje lėmė šiek tiek ilgesnius statybų terminus ir dalies projektų statybos pabaiga nusikėlė į 2022 metus. Situacija visai kitokia nei 2020 metais, kuomet statybų sektorius sėkmingai atlaikė dabartinės pandemijos išbandymus, o plėtotojai sugebėjo viršyti ankstesnes statybų apimčių prognozes“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

2021 metais pastatytų butų skaičius yra mažiausias per pastaruosius penkerius metus. 2017 metais buvo pastatyta 4.146 butai, 2018 – 4.377 butai, 2019 metais – 4.265 butai, o 2020 metais net 5.359 butai. 2021 metais pirkėjai galėjo kurtis 50-yje skirtingų projektų (skaičiuojant ir tęstinius projektų etapus). Nepaisant mažesnio pastatytų butų skaičiaus, pirkėjų pasirinkimo galimybės buvo pakankamai plačios. Pavyzdžiui, 2020 metais bendras pastatytų butų skaičius buvo net 30% didesnis, o skirtingų projektų skaičius buvo labai panašus – 51.

Svarbu paminėti ir tai, kad ne visi kylantys daugiabučiai yra skirti pardavimui. Pastaraisiais metais fiksuojame pakankamai sparčią būsto nuomos segmento plėtrą šalies sostinėje, kuomet investuotojai investuoja į būsto projektus, kuriuose būstai siūlomi ilgalaikei nuomai. Investuojama ne tik į senų pastatų rekonstrukciją ir jų pritaikymą nuomai, tačiau šiam tikslui statomi ir nauji daugiabučiai.

„Pavyzdžiui, 2021 metais buvo pranešta, kad Suomijos statybos paslaugų grupė „YIT“ ir draudimo bendrovė „BTA Baltic Insurance Company“ steigia bendrą įmonę, kuri investuos į daugiabučius statomus nuomai. Pastaroji įmonė įsigys šiuo metu jau beveik baigtus statyti du daugiabučius (virš 120 butų) „YIT Lietuva“ plėtojamame „Naujasis Skansenas“ projekte Šnipiškėse“, – teigia R. Reginis.

2021 metais dominavo šešios seniūnijos – gausios investicijos centrinėje miesto dalyje

Plėtotojai per 2021 metus pastatė naujų butų daugiabučiuose 16-oje iš 21 Vilniaus miesto seniūnijų. Daugiausiai plėtotojų investicijų pritraukė šešios miesto seniūnijos, kuriose pastatyta 77% visų butų: Šnipiškių sen. (16,6%), Pilaitės sen. (15,1%), Senamiesčio sen. (14,4%), Verkių sen. (13,9%), Naujamiesčio sen. (9,1%) ir Lazdynų sen. (8,1%). 2021 metais ir toliau stebėjome solidžias investicijas į centrinę miesto dalį (Senamiesčio ir Naujamiesčio sen.), kurioje dažniausiai plėtojami aukštesnės klasės būsto projektai. 2019–2021 metais šiose seniūnijose kasmet pardavimui buvo pastatyta ne mažiau kaip po 900 butų.

Iš naujausių įgyvendintų ar tebeplėtojamų didesnės apimties projektų šiose seniūnijose verta paminėti tokius projektus kaip: „Misionierių sodai“, „Paupys“, „Renesanso“, „Mindaugo Baltas lapas“, „Matau Vilnių“. Pirkėjų susidomėjimas aukštesnės klasės projektais bei fiksuojami rekordinės apimties butų sandoriai šiose seniūnijose ir toliau skatina plėtotojus ieškoti brangesnių projektų plėtros galimybių centrinėje miesto dalyje.

Vidutinis butų plotas išlieka stabilus ir pokyčių nesimato

Pastaruosius septynerius metus vidutinis pardavimui pastatomų butų daugiabučiuose plotas šalies sostinėje išlieka stabilus ir svyruoja 51–53 kv. m ribose. „Ober-Haus“ duomenimis, 2021 metais Vilniuje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 52,4 kv. m. Lyginant su 2020 metais pastatytais butais, jis sumažėjo 0,5 kv. m. Akivaizdu, kad plėtotojai per pastarąjį dešimtmetį optimizavo (sumažino) pardavimui statomų projektų erdvių suplanavimo formulę ir artimiausiu metu jos keisti nežada.

Nors vidutiniam visų pastatomų butų ploto pokyčiui įtakos gali turėti statomo būsto struktūra, tačiau jau daug metų iš eilės stebime pakankamai platų ir įvairų plėtros geografinį pasiskirstymą mieste, kuomet statomi pigesnės bei brangesnės klasės projektai įvairiose miesto vietose. Tačiau ir toliau vyrauja tendencija aukštesnės klasės projektuose pirkėjams siūlyti daugiau erdvesnių butų, kurių plotas gali siekti 150 ar daugiau kv. m. Tuo tarpu vidutinės ar ekonominės klasės projektuose, kurie plėtojami toliau nuo centrinės miesto dalies, butų plotas išlieka mažiausias. Pavyzdžiui, 2021 metais Senamiesčio ir Naujamiesčio seniūnijose pastatytuose daugiabučiuose vidutinis butų plotas siekė 57,1 kv. m (2020 metais – 59,2 kv. m), Žvėryno, Antakalnio ir Šnipiškių seniūnijose – 53,7 kv. m (2020 metais – 53,8 kv. m), o mažiausio ploto butai buvo statomi likusioje Vilniaus miesto dalyje, kurių vidutinis plotas siekė 50,1 kv. m (2020 metais – 51,1 kv. m).

„Žvelgiant į naujai statomų butų plotus ir skurdžias erdvesnio būsto pasirinkimo galimybes ekonominės ir vidutinės klasės projektuose, nenuostabu, kad pastaruosius 5–6 metus stebime milžinišką investicijų šuolį į gyvenamųjų namų statybas ir jų įsigijimą tiek Vilniaus regione, tiek ir visoje šalyje. Individualūs ar sublokuoti gyvenamieji namai miesto pakraščiuose tampa alternatyva ieškantiems erdvesnio ir labiau įperkamo būsto“, – sako R. Reginis.

Aukštesnės energinės klasės butų dalis nuosekliai auga, tačiau A++ klasė dar itin reta

Pastatų energiniam efektyvumui griežtinami reikalavimai didina pastatomų aukštesnės energinės klasės pastatų (butų) dalį rinkoje. Nuo 2021 metų pradžios visiems pastatams, kuriems prašoma išduoti statybos leidimą, įsigaliojo reikalavimas atitikti  A++ energinę klasę. „Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo, kad iš 2021 metais šalies sostinėje pardavimui pastatytų butų didžiausią dalį sudarė A+ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai – 55,2% (2020 metais A+ klasės dalis sudarė 46,6%), A klasės – 33,3% (2020 metais – 32,2%), o tuo tarpu A++ energinės klasės dalis sumažėjo iki 6,0% (2020 metais – 9,2%). Likusi butų dalis (5,5%) buvo B arba žemesnės energinės klasės daugiabučiuose (2020 metais – 11,9%).

Šie duomenys rodo, kad 2021 metais įgyvendinti projektai buvo projektuojami ir statybos leidimai jiems suteikti dar iki įsigaliojant reikalavimui statyti ne žemesnės kaip A++ energinės klasės pastatus. Tik labai nedidelė dalis plėtotojų savo noru projektavo A++ energinės klasės daugiabučius. „Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo (remiantis VĮ Statybos produkcijos sertifikavimo centro registru), kad Vilniuje yra aštuoni skirtingi daugiabučių projektai (statyti 2019–2021 metais), kuriuose daugiabučiams buvo išduotas aukščiausio energinio naudingumo sertifikatas.

„Analizuojant šiuo metu vykstančias daugiabučių statybas, kurios bus baigtos šiais metais, didžioji dalis jų yra A+ energinės klasės, todėl aukščiausios energinės klasės pasiūla rinkoje 2022 metais taip pat nebus gausi. Didesnio proveržio galime tikėtis nebent 2023 metais, kuomet bus įgyvendinti jau pagal naujausius reikalavimus projektuojami daugiabučiai“, – komentuoja R. Reginis.

2021 metais daugiau nei pusę butų pastatė šeši plėtotojai

Iš viso 2021 metais daugiabučių projektus ar jų etapus Vilniuje įgyvendino 39 skirtingos įmonės. Kaip ir ankstesniais metais, daugiausiai butų pardavimui pastatė didžiausią patirtį turintys ir rinkoje žinomi plėtotojai. „Ober-Haus“ duomenimis, 2021 metais 52% butų pastatė šešios rinkoje žinomos nekilnojamojo turto plėtros bendrovės: „Homa“, „Hanner“, „Omberg“, „Eika“, „Darnu Group“ ir „Anreka“.

Pagal pardavimui pastatytų butų skaičių, vienais metais lyderiais tampa vieni plėtotojai, kitais metais – lyderiai jau gali būti kiti. Tačiau žvelgiant į ilgesnį laikotarpį, pavyzdžiui, į pastaruosius penkerius metus (2017–2021 m.), matomi akivaizdūs ilgamečiai lyderiai.

„Per šį laikotarpį sostinėje daugiabučius pardavimui statė virš 110 skirtingų įmonių, tačiau didžiąją dalį butų pastatė ilgamečiai būsto plėtros lyderiai. Pavyzdžiui, 10% Vilniaus plėtotojų pardavimui pastatė apie 55% visų butų, o 20% plėtotojų – 75% butų. Matydami Vilniaus būsto rinkos potencialą, į šią rinką ateina vis daugiau įmonių norinčių statyti daugiabučius pardavimui. Žinoma, didžioji dalis naujų investuotojų taip ir liks vieno ar kelių projektų įmonėmis, tačiau matome į rinką ateinančius naujus stambius plėtotojus, kurie planuoja pasiimti tikrai reikšmingą rinkos dalį“, – teigia R. Reginis.

2022 metais butų bus pastatyta daugiau, bet vis tiek per mažai

Įvertinus šiuo metu jau statomus daugiabučius ir jų eigą, „Ober-Haus“ prognozuoja, kad 2022 metais iš viso Vilniuje turėtų būti pastatyta apie 4.800 butų arba 17% daugiau nei jų buvo pastatyta 2021 metais. Nors ir prognozuojamas statybos apimčių augimas, tačiau jau dabar yra aišku, kad toks pasiūlos kiekis yra per mažas.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2021 metai Vilniaus pirminėje rinkoje buvo parduoti ir rezervuoti 7.039 butai daugiabučiuose ir tai didžiausios realizacijos apimtys per visą istoriją. Pirkėjai iš plėtotojų butus pirko jau anksčiau pastatytuose, dar tebestatomuose ir net dar tik planuojamuose statyti projektuose. Tuo pačiu 2021 metais fiksavome akivaizdų disbalansą – istoriškai didžiausią skirtumą tarp pastatytų ir pirminėje rinkoje realizuotų butų skaičiaus.

Tokios pirkimų apimtys lėmė, kad neparduotų butų skaičius pastatytuose ar tebeplėtojamuose projektuose susitraukė iki dar neregėtų žemumų. Iš visų per praėjusius metus pastatytų butų metų pabaigoje jų buvo parduota 95%. Iš 2022 metais planuojamų pastatyti butų jau realizuota apie 70%. „Jeigu šiais metais bendras būsto rinkos aktyvumas išliks panašus kaip ir praėjusiais metais, tai ir toliau stebėsime augantį susitarimų skaičių dar net nepradėtuose statyti projektuose, kurie faktiškai bus pastatyti tik 2023­–2024 metais.“, – įžvalgomis dalinosi R. Reginis.

Šiais metais bus itin svarbu, kaip sparčiai plėtotojai galės parengti naujus daugiabučių projektus ir juos pasiūlyti pirkėjams. Praėjusiais metais fiksavome tikrai gausius žemės sklypų įsigijimus, kuriuose plėtotojai planuoja reikšmingas investicijas į naujų gyvenamosios paskirties projektų plėtrą ir tai rodo, kad plėtotojai tiki šalies sostinės potencialu ir pasirengę didinti pasiūlą. „Tačiau jeigu naujų projektų įgyvendinimas strigs, tikėtina, kad ir 2022-aisiais metais nepavyks subalansuoti būsto rinkos. O kaip atrodo išbalansuota būsto rinka stebėjome 2021-aisiais – ilgiau nei tikėtasi trunkančios projektų statybos, būsto pirkimas dar nepradėtuose statyti projektuose ir 26% augusios naujų butų pardavimo kainos“, – sako „Ober-Haus“ atstovas.

Naujienos

Visos naujienos
Kam rūpi aukštos lubos?
2023-12-13

Kam rūpi aukštos lubos?

Kiekvienas įėjęs į butą aukštomis lubomis iškart atkreips dėmesį į jų kuriamą erdvės ir prabangos pojūtį. Bet realų žmonių susidomėjimą šia funkcija išduoda tai, kad NT skelbimų portaluose net nerastume „aukštų lubų“ paieškos funkcijos. Architektų ir istorikų teigimu, aukštos lubos visais laikais buvo prabangos simbolis, kurio vertė matuojama daugiausia subjektyviais kriterijais. Tačiau ši niša išlieka, o pavieniuose projektuose netgi projektuojama sąmoningai nepaisant ekonominės logikos. Vien pats lubų aukštumas yra subjektyvus kriterijus. Dauguma tipinių sovietinių daugiabučių turėjo 2,45 m lubas, tad šiandienos teisinės bazės nustatytas minimalus 2,70 m aukštis daugeliui gyventojų atrodo kaip nežemos lubos. O trijų metrų lubas daugelis laikytų aukštomis. Bet Vilniaus Senamiestyje, ypač antruose namų aukštuose, jau dominuoja 3,40 m lubos, dar kitoks efektas jaučiamas maždaug nuo 4 metrų, kai lubų aukščio pakanka antresolei įrengti. Lubų aukštį visais laikais ribojo ekonominiai motyvai – didesnės išlaidos plytoms, tinkui, konstrukcijoms ar langams statybų metu ir brangesnis šildymas ar vėdinimas gyvenant. Visi supranta papildomų kvadratinių metrų kuriamą vertę ir funkciją, bet papildomas metras į aukštį, sukuriantis nebent subjektyvią emociją, daugiau šviesos ar erdvės pojūčio arba vietos dideliems paveikslams daugumai gyventojų neatrodo racionalu. Šią logiką šiandien puikiai iliustruoja loftai: turėdami itin aukštas lubas buvusiose industrinėse patalpose, absoliuti dauguma naujųjų savininkų patalpų aukštį…

Butų plėtotojų investicijos susitraukė kelis kartus
2023-11-16

Butų plėtotojų investicijos susitraukė kelis kartus

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2023 metų spalio mėnesio reikšmė sumažėjo 0,1% (2023 metų rugsėjo mėnesio reikšmė nesikeitė). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 1,1% (2023 metų rugsėjį metinis augimas siekė 2,6%). 2023 metų spalio mėnesį Vilniuje, Kaune ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai sumažėjo 0,1%, 0,1% ir 0,4% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.565 (-3 Eur/m²),  1.722 Eur (-2 Eur/m²) ir 1.074 Eur (-4 Eur/m²). Tuo tarpu Klaipėdoje spalio mėnesį užfiksuotas 0,3% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina pakilo iki 1.619 Eur (+6 Eur/m²). Šiauliuose butų kainos per mėnesį nesikeitė ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 1.103Eur. Per metus (2023 metų spalio mėnesį, palyginti su 2022 metų spalio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 0,8%, Kaune – 1,8%, Klaipėdoje – 0,7%, Šiauliuose – 3,4% ir Panevėžyje – 1,9%. „Reikšmingai žemyn pasikoregavęs būsto rinkos aktyvumas ir nustojusios augti pardavimo kainos, akivaizdžiai koreguoja ir naujo būsto plėtotojų sprendimus. Naujausiais Valstybės duomenų agentūros duomenimis, pradėtų statyti būstų skaičius daugiabučiuose (trijų ar daugiau būstų pastatuose) Lietuvoje 2023 m. I-III ketv., palyginti su 2022 metų tuo pačiu laikotarpiu,…

„Ober-Haus“ švenčia 25-erius metus: kaip pasikeitė NT rinka per ketvirtį amžiaus?
2023-11-07

„Ober-Haus“ švenčia 25-erius metus: kaip pasikeitė NT rinka per ketvirtį amžiaus?

Maža būstų pasiūla, prastos kreditavimo sąlygos ir neišvystytas komercinio nekilnojamojo turto sektorius – taip atrodė Lietuvos NT rinka 1998 metais. Per 25 metus daugiau nei 10 kartų išaugo pardavimui statomų butų skaičius, beveik 4 kartus didėjo būsto rinkos aktyvumas, kreditavimo palūkanos sumažėjo nuo dviženklio iki vienaženklio skaičiaus, o šiuolaikiškų biuro pastatų ir prekybos centrų jau priskaičiuojama šimtais – tokį pokytį rodo „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto rinkos 1998-2023 metų apžvalga, atlikta įmonės 25-erių metų jubiliejui pažymėti. 2000-ieji  – Lietuvos NT rinkos formavimosi pradžia 1998-2000-uosius galima laikyti visos Lietuvos nekilnojamojo turto sektoriaus formavimosi pradžia. Dėl neišvystytų kreditavimo paslaugų Lietuvos gyventojai būstą įsigyti dažniausiai galėjo tik iš nuosavų lėšų, o komercinė statyba su tikslu parduoti ar išnuomoti buvo tik pradėta vystyti. Taigi prieš 25 metus investuotojai plėtojo pavienius daugiabučius, verslo ir prekybos centrus ir bet koks pardavimui ar nuomai statomas naujas objektas buvo reikšmingas įvykis nekilnojamojo turto rinkoje. 1998 m. prasidėjusi Rusijos ekonominė krizė turėjo ilgalaikių neigiamų pasekmių Lietuvos ekonomikai bei mažiausiai keleriems metams užkirto kelią spartesnei nekilnojamojo turto sektoriaus plėtrai. Nepaisant neigiamų Rusijos krizės padarinių Lietuvos ekonomikai, tuo metu naujos statybos būstas pamažu tapo prieinamas daug platesnei visuomenės daliai. Buvo fiksuojamas būsto kainų sumažėjimas, o kreditavimo rinka pradėjo daug sparčiau augti. Palyginimui, Vilniuje…

Visos naujienos

Šioje svetainėje naudojami slapukai. Paspaudę "Aš sutinku" arba naršydami toliau, patvirtisite savo sutikimą. Aš sutinku

Mail sent!

This site is registered on wpml.org as a development site.