Biurų subnuoma: tūkstančiai nematomų kvadratinių metrų

Biurų segmente per pandemiją išpopuliarėjo ir iki šiol neslopsta subnuomos reiškinys – dalies įmonės nuomojamų patalpų perleidimas trečiajai šaliai. Ši rinka paprastai neįtraukiama į oficialią NT agentūrų skelbiamą statistiką, tačiau „Ober-Haus“ vertinimu vien Vilniaus A ir B+ klasių verslo centrų esami nuomininkai galėtų pasiūlyti kelis ar net keliolika tūkstančių kvadratinių metrų subnuomos ploto.

Subnuomą paprasčiausia suvokti kaip patalpų nuomą ne tiesiogiai iš verslo centro savininko ar valdytojo, o iš jame jau anksčiau įsikūrusio ir veikiančio nuomininko. „Pats subnuomos principas egzistavo dar gerokai iki pandemijos, tačiau išpopuliarėjo tik pastaraisiais metais verslui pradėjus dažniau dirbti nuotoliniu ar hibridiniu būdu ir atitinkamai sumažėjus veiklai reikalingų patalpų plotui“, – sako Erika Šukytė, „Ober-Haus“ nuomos projektų vadovė.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, nuo pandemijos pradžios vidutiniai biurų plotai Vilniuje sumažėjo apie 30%. Kitaip tariant, naujas sutartis sudarančios įmonės šiandien nuomojasi beveik trečdaliu mažesnius biurus nei prieš keletą metų. Vis dėlto, biurų nuomos sutartys paprastai yra ilgalaikės, įmonės į nuomojamų biurų įrengimą yra investavusios nemažas sumas, todėl dalies patalpų subnuoma yra patrauklus būdas įveiklinti dėl įvairių priežasčių nebenaudojamą plotą. Tai ypač aktualu tuomet, kai galiojanti nuomos sutartis įmonei neleidžia be sankcijų atsisakyti dalies turimo ploto.

Subnuoma kiekvienai šaliai turi savo privalumų ir trūkumų. Esamiems nuomininkams dalies patalpų subnuoma visų pirma leidžia pilnai ar dalinai sumažinti nenaudojamo ploto finansinę naštą. Kita vertus, kai kurios kompanijos sąmoningai iškart išsinuomoja perteklinį plotą kaip rezervą ateities plėtrai, o pirmaisiais metais dalį patalpų laikinai pernuomoja. Bet tarp subnuomotojų rastume ir vidutinių bei stambių, gerai žinomų įmonių, neįvykdžiusių arba atidėjusių plėtros ir samdymo planus. Subnuomos trūkumas subnuomotojui gali būti nebent tai, kad bendromis patalpomis gali naudotis su įmone nesusiję žmonės, tačiau tokį iššūkį išsprendžia nesudėtingi vidaus perplanavimo sprendimai.

„Žvelgiant iš subnuomininko perspektyvos, didžiausi šio principo privalumai yra jau pilnai įrengtos patalpos patraukliuose verslo centruose, galimybė itin greitai įsikelti bei lanksčios nuomos sąlygos. Subnuomos variantus mielai svarsto įmonės, kurios ieško trumpesnio nuomos termino ar jau pilnai įrengto biuro. Taip pat, subnuoma domina verslus, kuriems strategiškai svarbu įsikurti konkrečiame verslo centre, bet jis tuo metu negali pasiūlyti oficialaus ploto“, – komentuoja E. Šukytė. Galiausiai, dalis įmonių renkasi subnuomą kaip „bandomąjį laikotarpį“ prieš išsinuomodamos didesnes patalpas tiesiogiai arba kaip laikinas patalpas laikinam projektui ar komandai. Bet šiose galimybėse užkoduoti ir subnuomos trūkumai: paprastai tokios patalpos nuomojamos neilgam, kelių mėnesių ar kelių metų laikotarpiui, o jau įrengtų patalpų dažnai nebus galima koreguoti savo poreikiams.

Kainos faktorius subnuomos rinkoje neturi ryškių taisyklių. Viena vertus, paprastai subnuomojami jau pilnai įrengti plotai, šios naštos subnuomininkas nebeturės, o tai įtraukiama į didesnę kvadratinio metro kainą. Taip pat, subnuomos lankstumas ir trumpesni terminai paprastai kreipia kainą į viršų. Kita vertus, įmanomi atvejai, kai nenaudojamų patalpų finansinė našta ir galimos sankcijos esamam nuomininkui gali sukurti prielaidas subnuomai ir mažesne nei rinkos kaina. Kiekvienas subnuomos atvejis yra individualus, tačiau šioje rinkoje tikrai įmanomi lankstūs ir optimalūs susitarimai.

Verslo centrų valdytojai ar savininkai subnuomą paprastai toleruoja ir jai neprieštarauja. Nors daugelyje standartinių nuomos sutarčių rasime nuostatą, kad subnuoma leidžiama tik su valdytojo pritarimu, praktikoje šis pritarimas dažniausiai gaunamas, jei interesantas atitinka savininko keliamus reikalavimus. Verslo centrų valdytojai tam turi aiškią motyvaciją: subnuoma padeda išlaikyti suplanuotus pajamų srautus, taip pat visuomet yra galimybė, kad subnuomininkas ateityje taps tiesioginiu ir ilgalaikiu nuomininku.

Subnuomą NT rinkos dalyviai tarpusavyje vadina „paslėpta vakansija“ – jos dydis oficialiai neskelbiamas, bet šie biurai siūlomi ir išnuomojami lygiai taip pat kaip pirminėje rinkoje, tik dažniausiai ne viešai, o per besispecializuojančius brokerius. Šiuo metu pirminėje Vilniaus biurų rinkoje „oficiali“ vakansija (neišnuomotas plotas) siekia apie 8%: A klasės verslo centruose 6%, o B klasės – 9%. Nuomos kainos be PVM A klasės verslo centruose šiandien svyruoja nuo 16,5 iki 20 Eur/kv. , o B klasės – nuo 13 iki 15 Eur/kv. m. Aštuonių procentų šiandienos vakansija Vilniuje reikštų apie 86 tūkst. kv. m. pirminėje rinkoje nuomojamo biurų ploto, bet prie šio skaičiaus nepridedama subnuomos rinka, įvairiais skaičiavimais šiandien galinti sudaryti iki 10 tūkst. kv. m ar net dar daugiau. Be to, ne kiekviena įmonė apskritai dar yra įvertinusi dalies patalpų subnuomos galimybę, tad ši rinka tikrai dar turi didžiulį rezervą.

„Tai anaiptol nėra „juodoji“ ar „šešėlinė“ rinka – jos stiprėjimas tiesiog iliustruoja viso pasaulio versle vykstančius pokyčius, kuriems NT vystytojai ilgainiui pasiūlys tvarių sprendimų. Bet kol kas subnuoma išlieka reikšminga, tik plika akimi sunkiau matoma rinkos niša, galinti sukurti lankstumo tiek nuomininkams, tiek nuomotojams“, – įžvalgomis dalinasi E. Šukytė.

Naujienos

Visos naujienos
Kam rūpi aukštos lubos?
2023-12-13

Kam rūpi aukštos lubos?

Kiekvienas įėjęs į butą aukštomis lubomis iškart atkreips dėmesį į jų kuriamą erdvės ir prabangos pojūtį. Bet realų žmonių susidomėjimą šia funkcija išduoda tai, kad NT skelbimų portaluose net nerastume „aukštų lubų“ paieškos funkcijos. Architektų ir istorikų teigimu, aukštos lubos visais laikais buvo prabangos simbolis, kurio vertė matuojama daugiausia subjektyviais kriterijais. Tačiau ši niša išlieka, o pavieniuose projektuose netgi projektuojama sąmoningai nepaisant ekonominės logikos. Vien pats lubų aukštumas yra subjektyvus kriterijus. Dauguma tipinių sovietinių daugiabučių turėjo 2,45 m lubas, tad šiandienos teisinės bazės nustatytas minimalus 2,70 m aukštis daugeliui gyventojų atrodo kaip nežemos lubos. O trijų metrų lubas daugelis laikytų aukštomis. Bet Vilniaus Senamiestyje, ypač antruose namų aukštuose, jau dominuoja 3,40 m lubos, dar kitoks efektas jaučiamas maždaug nuo 4 metrų, kai lubų aukščio pakanka antresolei įrengti. Lubų aukštį visais laikais ribojo ekonominiai motyvai – didesnės išlaidos plytoms, tinkui, konstrukcijoms ar langams statybų metu ir brangesnis šildymas ar vėdinimas gyvenant. Visi supranta papildomų kvadratinių metrų kuriamą vertę ir funkciją, bet papildomas metras į aukštį, sukuriantis nebent subjektyvią emociją, daugiau šviesos ar erdvės pojūčio arba vietos dideliems paveikslams daugumai gyventojų neatrodo racionalu. Šią logiką šiandien puikiai iliustruoja loftai: turėdami itin aukštas lubas buvusiose industrinėse patalpose, absoliuti dauguma naujųjų savininkų patalpų aukštį…

Butų plėtotojų investicijos susitraukė kelis kartus
2023-11-16

Butų plėtotojų investicijos susitraukė kelis kartus

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2023 metų spalio mėnesio reikšmė sumažėjo 0,1% (2023 metų rugsėjo mėnesio reikšmė nesikeitė). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 1,1% (2023 metų rugsėjį metinis augimas siekė 2,6%). 2023 metų spalio mėnesį Vilniuje, Kaune ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai sumažėjo 0,1%, 0,1% ir 0,4% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.565 (-3 Eur/m²),  1.722 Eur (-2 Eur/m²) ir 1.074 Eur (-4 Eur/m²). Tuo tarpu Klaipėdoje spalio mėnesį užfiksuotas 0,3% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina pakilo iki 1.619 Eur (+6 Eur/m²). Šiauliuose butų kainos per mėnesį nesikeitė ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 1.103Eur. Per metus (2023 metų spalio mėnesį, palyginti su 2022 metų spalio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 0,8%, Kaune – 1,8%, Klaipėdoje – 0,7%, Šiauliuose – 3,4% ir Panevėžyje – 1,9%. „Reikšmingai žemyn pasikoregavęs būsto rinkos aktyvumas ir nustojusios augti pardavimo kainos, akivaizdžiai koreguoja ir naujo būsto plėtotojų sprendimus. Naujausiais Valstybės duomenų agentūros duomenimis, pradėtų statyti būstų skaičius daugiabučiuose (trijų ar daugiau būstų pastatuose) Lietuvoje 2023 m. I-III ketv., palyginti su 2022 metų tuo pačiu laikotarpiu,…

„Ober-Haus“ švenčia 25-erius metus: kaip pasikeitė NT rinka per ketvirtį amžiaus?
2023-11-07

„Ober-Haus“ švenčia 25-erius metus: kaip pasikeitė NT rinka per ketvirtį amžiaus?

Maža būstų pasiūla, prastos kreditavimo sąlygos ir neišvystytas komercinio nekilnojamojo turto sektorius – taip atrodė Lietuvos NT rinka 1998 metais. Per 25 metus daugiau nei 10 kartų išaugo pardavimui statomų butų skaičius, beveik 4 kartus didėjo būsto rinkos aktyvumas, kreditavimo palūkanos sumažėjo nuo dviženklio iki vienaženklio skaičiaus, o šiuolaikiškų biuro pastatų ir prekybos centrų jau priskaičiuojama šimtais – tokį pokytį rodo „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto rinkos 1998-2023 metų apžvalga, atlikta įmonės 25-erių metų jubiliejui pažymėti. 2000-ieji  – Lietuvos NT rinkos formavimosi pradžia 1998-2000-uosius galima laikyti visos Lietuvos nekilnojamojo turto sektoriaus formavimosi pradžia. Dėl neišvystytų kreditavimo paslaugų Lietuvos gyventojai būstą įsigyti dažniausiai galėjo tik iš nuosavų lėšų, o komercinė statyba su tikslu parduoti ar išnuomoti buvo tik pradėta vystyti. Taigi prieš 25 metus investuotojai plėtojo pavienius daugiabučius, verslo ir prekybos centrus ir bet koks pardavimui ar nuomai statomas naujas objektas buvo reikšmingas įvykis nekilnojamojo turto rinkoje. 1998 m. prasidėjusi Rusijos ekonominė krizė turėjo ilgalaikių neigiamų pasekmių Lietuvos ekonomikai bei mažiausiai keleriems metams užkirto kelią spartesnei nekilnojamojo turto sektoriaus plėtrai. Nepaisant neigiamų Rusijos krizės padarinių Lietuvos ekonomikai, tuo metu naujos statybos būstas pamažu tapo prieinamas daug platesnei visuomenės daliai. Buvo fiksuojamas būsto kainų sumažėjimas, o kreditavimo rinka pradėjo daug sparčiau augti. Palyginimui, Vilniuje…

Visos naujienos

Šioje svetainėje naudojami slapukai. Paspaudę "Aš sutinku" arba naršydami toliau, patvirtisite savo sutikimą. Aš sutinku

Mail sent!

This site is registered on wpml.org as a development site.