Kiekvienas įėjęs į butą aukštomis lubomis iškart atkreips dėmesį į jų kuriamą erdvės ir prabangos pojūtį. Bet realų žmonių susidomėjimą šia funkcija išduoda tai, kad NT skelbimų portaluose net nerastume „aukštų lubų“ paieškos funkcijos. Architektų ir istorikų teigimu, aukštos lubos visais laikais buvo prabangos simbolis, kurio vertė matuojama daugiausia subjektyviais kriterijais. Tačiau ši niša išlieka, o pavieniuose projektuose netgi projektuojama sąmoningai nepaisant ekonominės logikos.

Vien pats lubų aukštumas yra subjektyvus kriterijus. Dauguma tipinių sovietinių daugiabučių turėjo 2,45 m lubas, tad šiandienos teisinės bazės nustatytas minimalus 2,70 m aukštis daugeliui gyventojų atrodo kaip nežemos lubos. O trijų metrų lubas daugelis laikytų aukštomis. Bet Vilniaus Senamiestyje, ypač antruose namų aukštuose, jau dominuoja 3,40 m lubos, dar kitoks efektas jaučiamas maždaug nuo 4 metrų, kai lubų aukščio pakanka antresolei įrengti.

Lubų aukštį visais laikais ribojo ekonominiai motyvai – didesnės išlaidos plytoms, tinkui, konstrukcijoms ar langams statybų metu ir brangesnis šildymas ar vėdinimas gyvenant. Visi supranta papildomų kvadratinių metrų kuriamą vertę ir funkciją, bet papildomas metras į aukštį, sukuriantis nebent subjektyvią emociją, daugiau šviesos ar erdvės pojūčio arba vietos dideliems paveikslams daugumai gyventojų neatrodo racionalu. Šią logiką šiandien puikiai iliustruoja loftai: turėdami itin aukštas lubas buvusiose industrinėse patalpose, absoliuti dauguma naujųjų savininkų patalpų aukštį išnaudoja gyvenamajam plotui padidinti įsirengdami antresolę.

„Do Architects“ studijos partnerė Andrė Baldišiūtė komentuoja, kad aukštos lubos visais laikais buvo prabanga, kurią sau galėjo leisti tik pasiturintys žmonės. Net Vilniaus Senamiestyje yra puikiai išlikęs algoritmas: pirmas aukštas buvo skirtas prekybai ar paslaugoms ir turėjo žemas lubas, antruose aukštuose gyveno ponai su aukštomis lubomis, o trečias bei kiti aukštai buvo skirti tarnams ir būdavo su žemesnėmis lubomis. Tad stereotipas, kad visi senesni daugiabučiai turi aukštas lubas, yra teisingas tik iš dalies, – jų geriausia ieškoti antrame aukšte. O paskutinis šimtmetis žemas lubas padarė nebe natūralia visuomenės procesų pasekme, bet ir dalies valstybių skatinamu standartu.

„Lubų aukščio standartai pasaulyje išryškėjo industrializacijos ir modernizmo laikotarpiais, o mūsų regione – labiau Chruščiovo laikais. Buvo suskaičiuoti minimalūs žmogaus poreikiai ir atitinkamai maksimaliai suefektyvintos erdvės. Bet daugumai žmonių tai nekėlė diskomforto. Net priešingai – po karo žmonės iš provincijos patraukė į miestus, o persikėlimas iš trobelės aprūkusiomis žemomis lubomis į naują daugiabutį su elektra, tualetu ir kriaukle buvo milžiniškas kokybinis šuolis. Didikams ir ponams modernizmo ar pokario žemų lubų standartai buvo ar būtų regresas, bet apskritai visuomenė per pusę amžiaus prie jų priprato. Būtent todėl vos keliais sprindžiais už sovietinį standartą aukštesnės lubos daugumai šiandien atrodo aukštos“, – sako A. Baldišiūtė.

Kalbėdama jau apie šiuos laikus ji atkreipia dėmesį, kad mūsų teisinė bazė neleidžia statyti žemesnių nei 2,7 m lubų gyvenamuosiuose pastatuose, bet ekonominė logika diktuoja tai, kad praktiškai niekas neplėtoja daugiabučių su aukštesnėmis lubomis. Tik pavieniuose premium segmento daugiabučiuose galima rasti 3 metrų lubas, kurios pripratusiems prie sovietinio 2,45 m standarto atrodo įspūdingai aukštos. Visgi, A. Baldišiūtės vertinimu, butas su, pvz., 4 metrų luboms gyventojams sukuria daug stipresnį įspūdį nei dešimtimis kvadratų didesnio ploto būstas su 3 m ar žemesnėmis lubomis.

Ji net nebando itin aukštų lubų sieti su praktiniais aspektais – pagrindinis jų efektas yra erdvės ir prabangos pojūtis, kurį suteikia didesni šviesos kiekiai. Ten, kur aukštos lubos, paprastai būna aukštesni langai ir ilgesnės, romantiką kuriančios užuolaidos. Kartais aukštos lubos praktikoje panaudojamos stambiems paveikslams, tačiau A. Baldišiūtė tiki, kad prabanga ir geras skonis visų pirma yra pati erdvė, o ne siekis bet kokia kaina ją išnaudoti.

„Nors erdvės poreikis sovietmečiu buvo užgniaužtas, o dabar pasirinkimus daugeliui diktuoja finansai, žmonės vis vien svajoja apie tą aukštį ir laisvę. Tai įrodo loftai: be abejo, pigesnio būsto ieškantys žmonės juose pasidaro antresoles, bet beveik niekad neišnaudoja viso ploto. Juk būtų galima lofte tiesiog pasidaryti du aukštus, bet dauguma vis vien antresolei skiria tik apie pusę grindų ploto, o kitur išlaikoma didžiulė, aukšta, įkvepianti erdvė. Tokio aukščio tikrai nereikia miegant, bet išėjus iš miegamosios zonos žmones džiugina tiek pati didžioji erdvė lofto svetainėje, tiek jos kontrastas su žemomis zonomis“, – svarsto architektė.

Istorinė perspektyva

Tai, kad aukštos lubos visais laikais buvo būdingos tik didikams, patvirtina ir architektas, architektūros istorikas ir paveldo ekspertas dr. Marius Daraškevičius. Jo skaičiavimais, XVIII a. antroje pusėje statytų Lietuvos dvarų vienos svarbiausios patalpos – valgomojo – lubų aukštis vidutiniškai siekė 4,36 m. XIX a. pradžioje dvaruose padaugėjus specializuotų patalpų ir įsitvirtinus klasicizmo skleidžiamai paprastumo estetikai, lubų vidurkis smuktelėjo iki 4,04 m, bet nuo XIX a. antros pusės iki pat XX a. pradžios, atsiradus centriniam šildymui, aristokratų namų lubos vėl pakyla vidutiniškai iki 4,37 m. Tiesa, lubų dekoras šiuo laikotarpiu tampa itin masyvus ir optiškai aukštis mažai juntamas.

Pavieniai Lietuvos dvarai valgomuosiuose turėjo išskirtinio aukščio lubas: XVIII a. išsiskyrė Vilniaus Sapiegų rūmų Antakalnyje salė su net 7,29 m aukščio lubomis ar Nesvyžiaus rūmų salė dabartinėje Baltarusijoje su 6,42 m lubomis – šie italų architektų statyti rūmai buvo projektuojami mėgdžiojant itališkas sales, nors Italijoje tokį lubų aukštį leisdavo palankesnis klimatas. Dviaukščių salių būta ir mediniuose didikų dvaruose, o jų aukštis nenusileisdavo italų statytiems mūriniams rūmams.

Net ir kuklesniuose mediniuose lietuviškuose dvaruose, kuriuose būta vieno aukšto salės, pvz., XVIII a. statytame Aristavėlės dvare ar kituose to laikotarpio dvaruose (Biržuvėnų, Staškūniškio), dažnai rasime aukštas, 4–4,5 m, lubas.

Pasak M. Daraškevičiaus, didelis dėmesys lubų aukščiui Europos, visų pirma, Italijos, rūmų architektūroje buvo skiriamas jau Renesanso periodu. Jau tuomet idealios lubos buvo apskaičiuojamos pagal architektūros teoretikų siūlytas formules ieškant tobulų grožio proporcijų, harmonijos, o praktikoje tai – kvadrato ar stačiakampio formos kambariai. Lubų aukštis buvo ypač svarbus pagrindinėse, reprezentacinėse rūmų salėse, kuriose iki XVIII a. vidurio neretai būdavo atliekamos kelios funkcijos, pvz., šokių, valgymo, politinių sueigų ar net šarvojimo.

„Situacija visiškai kinta XVIII a. pabaigoje, kai ėmė keistis šildymo, efektyvumo ir gyvensenos sampratos. Vietoje vienos milžiniškos salės atsirado daug specializuotų mažesnių patalpų – tik valgyti, tik miegoti, tik šokti ar pan. Mažesnėse patalpose milžiniškos lubos sukurtų šulinio efektą, todėl jos šiuo laikotarpiu natūraliai nusileido – neretai net iki 3 ar 3,5 m. Šiuo laikotarpiu ant lubų nebeliko puošybos – angelų, dievų ir kt., tačiau atsirado melsva ar balta lubų spalva, pradėta vengti atvirų sijų. Visa tai optiškai pakeldavo net fiziškai pažemėjusias lubas, atsirado daugiau jaukumo“, – pasakoja M. Daraškevičius.

Pasak jo, lubos vėl pradeda stiebtis nuo maždaug XIX a. pradžios ir ypač vidurio – šiuo laikotarpiu patobulėja šildymo technologijos, atsiranda efektyvesnės krosnys, mažos suskaldytos malkutės, vėl keičiasi mados. Tam įtakos turėjo ir sugrąžintų praeities stilių – gotikos, renesanso – estetika, reikalavusi gana aukštų lubų, kurių skliaute buvo sutelkiamas puošnus dekoras. Kylant luboms, vėl sunkėja jų dekoras, vėl atsiranda spalvotos lipdybos, tapybos. Tiesa, tuo metu dvaruose dar nebuvo elektros, erdves apšviesdavo žvakės, kurios su sietynais turėdavo būti nuleidžiamos gana žemai, kad neišdegintų medinių perdangų, – vien tai diktavo bent 3–4, o neretai ir 5 m lubų aukštį. Aukštose lubose atsispindi ir kiti praktiniai aspektai – neturint vėdinimo ar rekuperacijos technologijų, o žvakėms naudojant deguonį, didelio tūrio reikėdavo vien tam, kad dešimtys žmonių jaustųsi patogiai pokylių metu.

„Apskritai, mes šiandien aukštas lubas suprantam kaip prabangą, bet iki tarpukario tai buvo suvokiama kaip decorum – tinkamumas pagal šeimininko vietą visuomenėje ir užimamas pareigas. Tai – rašytos ir nerašytos taisyklės, apibrėždavusios, kas derėdavo pagal žmogaus socialinį statusą. Decorum principai buvo svarbūs ir architektūroje, nes vidaus ar išorės puošyba turėdavo atspindėti ir informuoti apie pastato naudotoją bei jo statusą. Galiausiai, didikų namai reprezentuodavo ne tik juos pačius, bet ir valstybę. Jei didikas yra karo vadas, vadinasi, jo namai – karo ministerija. Tad patalpos, jų puošyba turėdavo detalius aprašymus architektūros ir interjero puošybos traktatuose, o savo asmeninį skonį savininkai galėdavo demonstruoti nebent privačiuose kabinetuose“, – pasakoja M. Daraškevičius.

Istorikas taip pat atkreipia dėmesį, kad lubos visais laikais būdavo savotiška „architekto drobė“ – vienintelė vieta, kurios neužstoja baldai, gobelenai ar įvairūs buities rakandai. Dėl šios priežasties lubose buvo sutelkiama meniškiausia pastato dalis – tapyba, lipdyba, įvairūs tekstai. Svarstydamas apie šių laikų lubas, M. Daraškevičius sutinka, kad poreikis pabrėžti statusą išlieka visais laikais, tačiau šiandien tam atsirado įvairesnių formų.

„Senamiesčiuose lubų apskritai nelabai išauginsi, bet galią galima pabrėžti per plotą, medžiagas, technologijas. Tam tikri principai nekinta šimtmečiais – statusui pabrėžti tiek anksčiau, tiek dabar kviečiami, pvz., architektai iš užsienio, pasitelkiamas marmuras ar kitas akmuo iš tolimų kraštų, diegiami pažangūs inžineriniai sprendimai. Tiesa, anksčiau inžinerines sistemas dažniausiai slėpdavo sienose ar grindyse, o dabar jų labai daug suslepiama lubose – dėl šios priežasties net senuose namuose lubos pažeminamos. Žinoma, kad lubų aukštis išlieka statuso simboliu ir šiuolaikinėje architektūroje, tačiau, ko gero, jis jau ne vienintelis“, – kalba M. Daraškevičius.

Erdvė svajoti

Vienu nedaugelio naujos statybos projektų su išskirtinai aukštomis lubomis netrukus taps Vilniaus senamiestyje planuojamas „Vilniaus džiazas“. Čia plėtotoja „Unique Properties“ visuose butuose yra numačiusi 4,5 m lubas ir 4 m aukščio langus.

„Unique Properties“ įkūrėjas Gediminas Tursa pasakoja, kad aukštos lubos prestižiniame segmente dirbančią bendrovę lydėjo praktiškai visą laiką, tačiau tokiuose anksčiau išplėtotuose projektuose kaip „Senamiesčio dominija“, „Gaono 8“, „Pliaterių rūmai“ ar „Sapiegos dominija“ tai buvo senų pastatų atkūrimas arba prisitaikymas prie esamų konstrukcijų.

„Pliaterių rūmų“ projektas buvo atkūrimas ant pamatų, turėjome nemažai laisvės, todėl pirmą pastato aukštą padarėme su 4,5 m lubomis. Ir man tuomet suvirpėjo širdis, kad tai yra kažkas vertingo ir gero. Pasirodo, tokie butai buvo patys paklausiausi, gyventojai iki šiol dėkoja. Žinoma, tai visų pirma ne praktiškumas, o jausmas, emocija, erdvė svajoti, didybė. Kažkuo primena bažnyčią – juk jos visos aukštos. Aš tiesiog tuo tikiu ir manau, kad aukštos lubos pamažu sugrįš. „Vilniaus džiazo“ projektas bus visiškai nauja statyba, bet net neturėjau minties taupyti lubų sąskaita. Netgi priešingai – ieškojome išskirtinumų, o 4,5 m lubų naujuose daugiabučiuose Vilniuje, ko gero, iki šiol nebuvo“, – sako G. Tursa.

Jis atskleidžia, kad, augant luboms, statybų sąmatos auga ne proporciškai, o geometrine progresija. Pavyzdžiui, su 4,5 m aukščio lubomis reikia daryti gerokai storesnes sienas, – tai ne tik didina medžiagų ir darbų sąmatas, bet ir kiek sumažina komercinę būsto kvadratūrą. Aukštos lubos daugmaž proporcingai brangina vamzdynus ar elektros instaliaciją, bet neproporcingai padidėja langų ar durų kainos: didesnis aukštis reikalauja kitų gamybos technologijų, daugiau vyrių, kitokio stangrumo ir kt.

„Be abejo, tokių butų pirkėjai skaičiuoja kitaip, o pastabų apie keliasdešimties eurų šildymo kainų skirtumus šioje kategorijoje nesu girdėjęs. Manau, šie žmonės galvoja, kad turėdami daugiau erdvės svajonėms ir idėjoms gali uždirbti daugiau. Tad nebijokime svajoti“, – linki G. Tursa.

 

„Ober-Haus“ – išskirtinis projekto partneris. Mūsų komanda rūpinasi projekto „Vilniaus džiazas“ pardavimu, koncepcija bei rinkodara.

Daugiau informacijos apie projektą: www.vilniausdziazas.lt

 

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2023 metų spalio mėnesio reikšmė sumažėjo 0,1% (2023 metų rugsėjo mėnesio reikšmė nesikeitė). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 1,1% (2023 metų rugsėjį metinis augimas siekė 2,6%).

2023 metų spalio mėnesį Vilniuje, Kaune ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai sumažėjo 0,1%, 0,1% ir 0,4% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.565 (-3 Eur/m²),  1.722 Eur (-2 Eur/m²) ir 1.074 Eur (-4 Eur/m²). Tuo tarpu Klaipėdoje spalio mėnesį užfiksuotas 0,3% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina pakilo iki 1.619 Eur (+6 Eur/m²). Šiauliuose butų kainos per mėnesį nesikeitė ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 1.103Eur.

Per metus (2023 metų spalio mėnesį, palyginti su 2022 metų spalio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 0,8%, Kaune – 1,8%, Klaipėdoje – 0,7%, Šiauliuose – 3,4% ir Panevėžyje – 1,9%.

„Reikšmingai žemyn pasikoregavęs būsto rinkos aktyvumas ir nustojusios augti pardavimo kainos, akivaizdžiai koreguoja ir naujo būsto plėtotojų sprendimus. Naujausiais Valstybės duomenų agentūros duomenimis, pradėtų statyti būstų skaičius daugiabučiuose (trijų ar daugiau būstų pastatuose) Lietuvoje 2023 m. I-III ketv., palyginti su 2022 metų tuo pačiu laikotarpiu, sumažėjo net 49%. Per tą patį laikotarpį leistų statyti būstų skaičius daugiabučiuose susitraukė 51%. Tai rodo, kad investuotojai nesitiki staigaus būsto rinkos atsigavimo ir koreguoja naujo būsto plėtros planus (statybų pradžia nukeliama neapibrėžtam laikotarpiui, mažėja išduodamų statybos leidimų skaičius ir pan.).

Žemas realizacijos apimčių aktyvumas pirminėje rinkoje bei išaugęs neparduoto būsto skaičius jau pastatytuose projektuose, pastebimai sumažino plėtotojų pasitikėjimą šalies būsto rinka.  „Ober-Haus“ duomenimis, šių metų sausio-spalio laikotarpiu užfiksuotos naujų butų realizacijos apimtys, palyginti su 2022 metų vidurkiu, Vilniuje yra 13% mažesnės, Kaune – 30% mažesnės, o Klaipėdoje – 27% mažesnės. Plėtotojai matydami, kad šiuo metu pirkėją sunku privilioti net ir pasiūlius nedidelę nuolaidą, nebeskuba rinkai pateikti naujų būstų. Tikėtina, kad reikšmingai mažėjanti pasiūla gali padėti plėtotojams iš esmės išlaikyti esamą būsto kainų lygį rinkoje.

 „Ober-Haus“ duomenimis, Vilniuje per šių metų devynis mėnesius buvo pradėtos virš 1.500 naujų butų statybos arba jų pardavimai ir tai yra ketvirtadaliu mažiau nei 2022 metų tuo pačiu laikotarpiu. O pavyzdžiui, itin aukštu rinkos aktyvumu pasižymėjusiais 2021 metais per tą patį laikotarpį rinkai buvo pasiūlyta daugiau nei 4.600 butų. Vadinasi per dvejus metus plėtotojų ketinimai investuoti į naujų butų statybas susitraukė net tris kartus“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

 

Maža būstų pasiūla, prastos kreditavimo sąlygos ir neišvystytas komercinio nekilnojamojo turto sektorius – taip atrodė Lietuvos NT rinka 1998 metais. Per 25 metus daugiau nei 10 kartų išaugo pardavimui statomų butų skaičius, beveik 4 kartus didėjo būsto rinkos aktyvumas, kreditavimo palūkanos sumažėjo nuo dviženklio iki vienaženklio skaičiaus, o šiuolaikiškų biuro pastatų ir prekybos centrų jau priskaičiuojama šimtais – tokį pokytį rodo „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto rinkos 1998-2023 metų apžvalga, atlikta įmonės 25-erių metų jubiliejui pažymėti.

2000-ieji  – Lietuvos NT rinkos formavimosi pradžia

1998-2000-uosius galima laikyti visos Lietuvos nekilnojamojo turto sektoriaus formavimosi pradžia. Dėl neišvystytų kreditavimo paslaugų Lietuvos gyventojai būstą įsigyti dažniausiai galėjo tik iš nuosavų lėšų, o komercinė statyba su tikslu parduoti ar išnuomoti buvo tik pradėta vystyti. Taigi prieš 25 metus investuotojai plėtojo pavienius daugiabučius, verslo ir prekybos centrus ir bet koks pardavimui ar nuomai statomas naujas objektas buvo reikšmingas įvykis nekilnojamojo turto rinkoje.

1998 m. prasidėjusi Rusijos ekonominė krizė turėjo ilgalaikių neigiamų pasekmių Lietuvos ekonomikai bei mažiausiai keleriems metams užkirto kelią spartesnei nekilnojamojo turto sektoriaus plėtrai. Nepaisant neigiamų Rusijos krizės padarinių Lietuvos ekonomikai, tuo metu naujos statybos būstas pamažu tapo prieinamas daug platesnei visuomenės daliai. Buvo fiksuojamas būsto kainų sumažėjimas, o kreditavimo rinka pradėjo daug sparčiau augti.

Palyginimui, Vilniuje 1998-2000 metais plėtotojai pardavimui daugiabučiuose kasmet pastatydavo apie 300-500 butų, o nuo 2003 metų sostinėje prasidėjo didysis statybų bumas (Kaune ir Klaipėdoje nuo 2005 metų, o Šiauliuose ir Panevėžyje nuo 2006-2007 metų), kuris tęsėsi iki pasaulinės finansinės krizės įkarščio. Po to beveik 5 metus nekilnojamojo turto rinka ir statybų sektorius buvo savotiškoje duobėje (2009-2013 m. laikotarpiu), po kurios jau sekė aktyvios plėtros fazė. Pastaraisiais metais plėtotojai sostinėje kasmet pardavimui pastato net 10 kartų daugiau – apie 4.000-5.000 butų.

Gerėjantis būstų įperkamumo rodiklis

Per pastaruosius 25 metus statistinis butų kainų ir atlyginimo santykis pastoviai kito, bet didžiausią įtaką šiam pokyčiui turėjo būsto kreditavimo rinkos proveržis 2002-2003 metus, po kurio sparčiai augančios būsto kainos buvo kompensuojamos daug geresnių finansavimo sąlygų.

Nors 2004-2006 metų laikotarpiu butų kainų ir atlyginimo santykis pradėjo sparčiai prastėti, tačiau tuo metu pirkėjams rūpėjo ne būsto kaina, o galimybė 100% finansuoti įsigyjamą būstą itin ilgam laikotarpiui. Šis įperkamumo rodiklis atsistatė tik po pasaulinės finansų krizės.

Greitai auganti kreditavimo rinka nulėmė sparčią NT sektoriaus plėtrą

Prieš 25 metus galimybės pasiskolinti būstui įsigyti buvo nepalyginamai prastesnės nei šiandien: aukšti nuosavo kapitalo reikalavimai, trumpas paskolos laikotarpis, o metinė palūkanų norma dažniausiai siekdavo 10-15% ar net daugiau. Iki 2000-ųjų Lietuvoje ilgalaikes paskolas būstui teikė tik keli bankai, o maksimalus tokių paskolų laikotarpis siekė 10 metų.

Po Rusijos krizės atsigaunanti šalies ekonomika ir gerėjanti gyventojų ir įmonių finansinė padėtis sulaukė dėmesio iš užsienio investuotojų ir kreditavimo sektoriuje. Matydamos neišplėtotos rinkos augimo potencialą, Lietuvoje aktyviai kūrėsi naujos kreditavimo įstaigos, kurios dėl klientų konkuravo vis patrauklesnėmis kreditavimo sąlygomis: mažėjo nuosavo kapitalo reikalavimai ir paskolų palūkanų normos bei reikšmingai ilgėjo maksimalus paskolų laikotarpis.

Proveržiu kreditavimo rinkoje galima laikyti 2002-2003 metus, kuomet bankai pirmą kartą pradėjo teikti būsto paskolas 40 metų laikotarpiui (iki to laiko maksimalus paskolos laikotarpis siekė 25 metus). Tai akivaizdžiai pagerino būsto įsigijimo galimybes, kadangi ilgesnis paskolos laikotarpis būsto pirkėjui leido reikšmingai sumažinti paskolos įmokas.

Nuo 90-ųjų pabaigos įsigytų būstų (butų ir namų) skaičius Lietuvoje nuosekliai ir sparčiai augo, o santykinis aktyvumo pikas buvo pasiektas 2005 metais. Tais metais 1.000-iui gyventojų teko beveik 17 įsigytų būstų ir tai buvo beveik 3 kartus daugiau nei 2000 metais.

2007-2009 metų laikotarpyje šis rodiklis nukrito beveik 60% ir santykinis rinkos aktyvumas vėl sugrįžo į 2000-2001 metų lygį. Nuo 2009 metų prireikė net 10 metų, kad būtų pasiektas naujas būsto rinkos aktyvumo rekordas šalyje. Vėliau sekęs dar vienas nekilnojamojo turto rinkos popandeminis bumas kilstelėjo būsto kainas ir rinkos aktyvumą į dar anksčiau neregėtas aukštumas. 2021 metais Lietuvoje 1.000-iui gyventojų jau teko 20 įsigytų būstų.

Kreditavimo plėtros kaina – NT rinkos griūtis

Kaip parodė vėlesni įvykiai, šie kardinalūs kreditavimo rinkos pokyčiai turėjo savo kainą, kurią sumokėjo visa šalies ekonomika ir nekilnojamojo turto rinka pasaulinės finansų krizės įkarštyje (2008-2009 metais). Būtent būsto kreditų prieinamumas plačiai visuomenės daliai atvėrė galimybes įsigyti būstą, kas lėmė ne itin tvarų nekilnojamojo turto rinkos augimą 2004-2007 metais.

Nepaisant būsto plėtotojų bandymų kasmet rinkai pasiūlyti vis daugiau naujų būstų, rinkos potencialas buvo pastebimai didesnis ir nekilnojamojo turto rinkoje užsisuko kainų augimo pasiutpolkė. „Ober-Haus“ duomenimis, butų pardavimo kainos šalies didmiesčiuose 2004-2007 metų laikotarpiu išaugo net 3 kartus, o įperkamumo rodiklis smuktelėjo iki rekordinių žemumų.

Pavyzdžiui, 2003 metais statistinis vilnietis už savo vidutinį grynąjį (neto) metinį darbo užmokestį galėjo įsigyti 5,1 kv. m vidutinės klasės bute Vilniuje, o 2007 metais šis rodiklis siekė tik 3,1 kv. m. 1998 metais šis rodiklis Vilniuje siekė 5,5 kv. m, o 2022 – 6,6 kv. m.

Komercinio NT sektoriaus rinkos augimas

Sparčiai gerėjantis finansavimo prieinamumas suteikė milžinišką postūmį visam šalies statybų sektoriui. Būtent prieš 20-25 metus šalies didmiesčiuose pradėti aktyviau plėtoti gyvenamosios ir komercinės paskirties projektai, kurie gyventojams leido kurtis individualios architektūros projektuose, o įmonės pradėjo veiklą vykdyti šiuolaikiškai rekonstruotose ar naujai pastatytuose objektuose. Biurai tapo vienu iš sparčiausiai besiplėtusių nekilnojamojo turto segmentų šalies didmiesčiuose, kadangi naujai besikuriančios ir besiplečiančios įmonės stengėsi savo darbuotojams pasiūlyti šiuolaikiškas darbo vietas.

Per pastaruosius 25 metus vien Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje buvo įgyvendinta virš 350 projektų (skaičiuojant ir skirtingus plėtros etapus), kuriuose buvo įrengta virš 1,4 mln. kv. m. šiuolaikiško naudingo biuro ploto ir juose šiuo metu darbuojasi apie 150.000 darbuotojų.

Aktyvi prekybos centrų plėtra

Ne ką mažiau įspūdinga plėtra fiksuojama prekybos patalpų sektoriuje. 90-ųjų pabaigoje didieji maisto prekių tinklai pradeda sparčiau atidarinėti naujas maisto prekių parduotuves (angl. supermarket), kuriasi pirmieji mažmeninės ir didmeninės prekybos statybinių medžiagų centrai (angl. „do it yourself“ – DIY) bei duris atveria pirmieji tradiciniai prekybos centrai, kurie lankytojams po vienu stogu pasiūlė įvairių prekių ir paslaugų gausą.

Šiuo metu Lietuvoje priskaičiuojama arti 60 didesnių tradicinių prekybos centrų, kurių bendras prekybinis plotas siekia apie 1,2 mln. kv. m. Jeigu 2003 metais vienam šalies gyventojui tokiuose prekybos centruose teko tik 0,06 kv. m prekybinio ploto, tai 2023 metais šis rodiklis jau 7 kartus didesnis (apie 0,41 kv. m). Ir tai neskaičiuojant šiuo metu visoje Lietuvoje veikiančių gausaus maisto prekių parduotuvių skaičiaus ar besikuriančių didesnės apimties prekybos parkų (angl. retail park).

Nuo 2000 iki 2010 metų bendras naudingas plotas verslo centruose ir tradiciniuose prekybos centruose Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje išaugo net 16 kartų ir pasiekė beveik 1,3 mln. kv. m. Ir nors sekantis dešimtmetis (2010-2020 m.) pasižymėjo nuosaikesniu šiuolaikiško ploto augimo tempu (bendras plotas ūgtelėjo 60%), tačiau plėtotojai pradėjo daugiau dėmesio skirti kokybiniams plėtros aspektams ir rinkai siūlė vis daugiau inovatyvesnių ir įvairesnių projektų. Tikėtina, kad sekantis dešimtmetis pasižymės dar didesne kokybine įvairove ir atnaujinamų jau morališkai ir fiziškai pasenusių projektų gausa.

Kokybinė NT plėtra

Žvelgiant į šalies nekilnojamojo turto sektoriaus pokyčius per pastaruosius 25 metus, aiškiai galima matyti ne tik kiekybinį, bet ir kokybinį plėtros šuolį. Jeigu prieš kelis dešimtmečius rinka su dideliu susidomėjimu priimdavo bet kokį naują projektą, tai šiuo metu nekilnojamojo turto rinkoje daug dažniau kalbama apie tarptautiniu mastu naudojamus naujuosius plėtros principus ar produktus: energinį efektyvumą, pastatų tvarumo vertinimo standartus, ESG (aplinkos apsauga, socialinė atsakomybė ir valdysena) kriterijų taikymą, elektroninę prekybą, „15 minučių miesto“ koncepciją, bendro gyvenimo ir darbo erdves, laikinąsias parduotuves ar daugiafunkcinių verslo patalpų projektų plėtrą.

 „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2023 metų rugsėjo mėnesio reikšmė nesikeitė (2023 metų rugpjūtį buvo fiksuojamas 0,4% augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 2,6% (2023 metų rugpjūtį metinis augimas siekė 4,9%).

2023 metų rugsėjo mėnesį Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje atitinkamai užfiksuotas 0,2%, 0,3% ir 0,4% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina pakilo iki 1.613 Eur (+3 Eur/m²), 1.103 Eur (+3 Eur/m²) ir 1.078 Eur (+4 Eur/m²). Tuo tarpu Vilniuje ir Kaune butų pardavimo kainos per mėnesį sumažėjo 0,1% ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai sudarė 2.568 (-3 Eur/m²) ir 1.724 Eur (-2 Eur/m²).

Per metus (2023 metų rugsėjo mėnesį, palyginti su 2022 metų rugsėjo mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 2,6%, Kaune – 3,2%, Klaipėdoje – 1,6%, Šiauliuose – 3,7% ir Panevėžyje – 2,5%.

„Lietuvos būsto rinkoje ir toliau tęsiasi stagnacijos laikotarpis. Nors rinkos aktyvumo rodikliai nerodo jokių pagerėjimo ženklų, didžioji dalis būsto pardavėjų iš esmės nekeičia savo pardavimo strategijos ir yra pasirengę ilgesniam pardavimo procesui. Pavyzdžiui, naujausios SEB banko apklausos duomenimis, 46% apklaustų gyventojų Lietuvoje mano, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės (2023 metų antrąjį ketvirtį taip manančių dalis sudarė 43%). T. y. beveik pusė apklaustųjų artimiausiu metu dar tikisi būsto kainų augimo. Tuo pačiu nekilnojamojo turto rinkoje taip pat yra nemažai būsto pardavėjų, kurie šiuo metu nelinkę koreguoti pardavimo kainos į mažesnę pusę ir linkę ilgau laukti potencialaus pirkėjo.

Tačiau sulėtėjęs rinkos aktyvumas dalį būsto pardavėjų visgi verčia peržiūrėti ne tik savo lūkesčius dėl pardavimo kainos, bet ir sutikti su potencialių pirkėjų pasiūlymais. Ne visi pardavėjai gali laukti ilgesnį laiką, todėl dažnai rinkoje matome atvejus, kuomet skubantys parduoti pardavėjai pirmiausia sumažina viešai skelbiamą pardavimo kainą (perdėtus savo lūkesčius), o vėliau dar turi atlaikyti potencialių pirkėjų spaudimą dėl papildomo kainos sumažinimo. Šiuo metu norintys skubiau parduoti būstą turi pasiūlyti konkurencingą kainą, kadangi būsto ieškantys pirkėjai priima sprendimą dėl būsto įsigijimo tik tada, kai įsitikina, kad perkamo būsto kaina neviršija rinkos kainų lygio ar yra net žemesnė.

Jeigu bendras būsto rinkos aktyvumas išliks dabartiniame žemame lygyje ilgesnį laiką, tai būsto pardavėjų pozicijos dar labiau susilpnės ir rinkoje vis dažniau fiksuosime atvejus, kuomet būstas bus parduodamas žemesne kaina nei anksčiau susiformavęs kainų lygis rinkoje. VĮ Registrų centro duomenimis, 2023 metų rugsėjo mėnesį, palyginti su 2022 metų rugsėjo mėnesiu, Lietuvoje įsigyta 8% mažiau senesnės statybos butų ir tai jau devynioliktas mėnuo iš eilės kuomet šiame segmente yra fiksuojamas neigiamas sandorių metinis pokytis. Didmiesčių pirminėje butų rinkoje situacija pastaruoju metu stabilizavosi, tačiau metiniai realizacijos rodikliai ir toliau išlieka su minuso ženklu. „Ober-Haus“ duomenimis, šių metų sausio-rugsėjo laikotarpiu užfiksuotos realizacijos apimtys, palyginti su 2022 metų vidurkiu, Vilniuje yra 16% mažesnės, Kaune – 30% mažesnės, o Klaipėdoje – 27% mažesnės“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

 

Viena žymiausių nekilnojamojo turto paslaugų bendrovių „Ober-Haus“ švenčia 25 metų savo veiklos Lietuvoje jubiliejų. 1998 metais spalio 13 dieną pirmasis „Ober-Haus“ biuras duris atvėrė Kaštonų gatvėje, Vilniuje. Tuo metu įmonėje darbavosi vos keturi darbuotojai. Šiandien „Ober-Haus“ turi biurus Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Palangoje, Šiauliuose, Panevėžyje ir Druskininkuose, kuriuose dirba 140 nekilnojamojo turto specialistų.

Per metus „Ober-Haus“ Lietuvoje suteikia daugiau nei 14.000 NT paslaugų. Teikiamų paslaugų paketą sudaro nekilnojamojo ir kilnojamojo turto bei verslo vertinimas, tarpininkavimas perkant, parduodant ir nuomojant NT, turto valdymas bei rinkos tyrimai. Įmonės kompetencija ir teikiamų paslaugų kokybe pasitiki stambiausios vietos ir užsienio kompanijos, vidutinės ir smulkesnės bendrovės, investiciniai fondai ir privatūs investuotojai.

„Ober-Haus“ teikiamų paslaugų kokybę kasmet įvertina tarptautinis kapitalo ir finansų rinkų žurnalas „Euromoney“. „Ober-Haus“ kiekvienais metais išlaiko lyderio pozicijas Lietuvoje ir pelno aukščiausius „Euromoney“ įvertinimus visose NT kategorijose.

Biurų segmente per pandemiją išpopuliarėjo ir iki šiol neslopsta subnuomos reiškinys – dalies įmonės nuomojamų patalpų perleidimas trečiajai šaliai. Ši rinka paprastai neįtraukiama į oficialią NT agentūrų skelbiamą statistiką, tačiau „Ober-Haus“ vertinimu vien Vilniaus A ir B+ klasių verslo centrų esami nuomininkai galėtų pasiūlyti kelis ar net keliolika tūkstančių kvadratinių metrų subnuomos ploto.

Subnuomą paprasčiausia suvokti kaip patalpų nuomą ne tiesiogiai iš verslo centro savininko ar valdytojo, o iš jame jau anksčiau įsikūrusio ir veikiančio nuomininko. „Pats subnuomos principas egzistavo dar gerokai iki pandemijos, tačiau išpopuliarėjo tik pastaraisiais metais verslui pradėjus dažniau dirbti nuotoliniu ar hibridiniu būdu ir atitinkamai sumažėjus veiklai reikalingų patalpų plotui“, – sako Erika Šukytė, „Ober-Haus“ nuomos projektų vadovė.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, nuo pandemijos pradžios vidutiniai biurų plotai Vilniuje sumažėjo apie 30%. Kitaip tariant, naujas sutartis sudarančios įmonės šiandien nuomojasi beveik trečdaliu mažesnius biurus nei prieš keletą metų. Vis dėlto, biurų nuomos sutartys paprastai yra ilgalaikės, įmonės į nuomojamų biurų įrengimą yra investavusios nemažas sumas, todėl dalies patalpų subnuoma yra patrauklus būdas įveiklinti dėl įvairių priežasčių nebenaudojamą plotą. Tai ypač aktualu tuomet, kai galiojanti nuomos sutartis įmonei neleidžia be sankcijų atsisakyti dalies turimo ploto.

Subnuoma kiekvienai šaliai turi savo privalumų ir trūkumų. Esamiems nuomininkams dalies patalpų subnuoma visų pirma leidžia pilnai ar dalinai sumažinti nenaudojamo ploto finansinę naštą. Kita vertus, kai kurios kompanijos sąmoningai iškart išsinuomoja perteklinį plotą kaip rezervą ateities plėtrai, o pirmaisiais metais dalį patalpų laikinai pernuomoja. Bet tarp subnuomotojų rastume ir vidutinių bei stambių, gerai žinomų įmonių, neįvykdžiusių arba atidėjusių plėtros ir samdymo planus. Subnuomos trūkumas subnuomotojui gali būti nebent tai, kad bendromis patalpomis gali naudotis su įmone nesusiję žmonės, tačiau tokį iššūkį išsprendžia nesudėtingi vidaus perplanavimo sprendimai.

„Žvelgiant iš subnuomininko perspektyvos, didžiausi šio principo privalumai yra jau pilnai įrengtos patalpos patraukliuose verslo centruose, galimybė itin greitai įsikelti bei lanksčios nuomos sąlygos. Subnuomos variantus mielai svarsto įmonės, kurios ieško trumpesnio nuomos termino ar jau pilnai įrengto biuro. Taip pat, subnuoma domina verslus, kuriems strategiškai svarbu įsikurti konkrečiame verslo centre, bet jis tuo metu negali pasiūlyti oficialaus ploto“, – komentuoja E. Šukytė. Galiausiai, dalis įmonių renkasi subnuomą kaip „bandomąjį laikotarpį“ prieš išsinuomodamos didesnes patalpas tiesiogiai arba kaip laikinas patalpas laikinam projektui ar komandai. Bet šiose galimybėse užkoduoti ir subnuomos trūkumai: paprastai tokios patalpos nuomojamos neilgam, kelių mėnesių ar kelių metų laikotarpiui, o jau įrengtų patalpų dažnai nebus galima koreguoti savo poreikiams.

Kainos faktorius subnuomos rinkoje neturi ryškių taisyklių. Viena vertus, paprastai subnuomojami jau pilnai įrengti plotai, šios naštos subnuomininkas nebeturės, o tai įtraukiama į didesnę kvadratinio metro kainą. Taip pat, subnuomos lankstumas ir trumpesni terminai paprastai kreipia kainą į viršų. Kita vertus, įmanomi atvejai, kai nenaudojamų patalpų finansinė našta ir galimos sankcijos esamam nuomininkui gali sukurti prielaidas subnuomai ir mažesne nei rinkos kaina. Kiekvienas subnuomos atvejis yra individualus, tačiau šioje rinkoje tikrai įmanomi lankstūs ir optimalūs susitarimai.

Verslo centrų valdytojai ar savininkai subnuomą paprastai toleruoja ir jai neprieštarauja. Nors daugelyje standartinių nuomos sutarčių rasime nuostatą, kad subnuoma leidžiama tik su valdytojo pritarimu, praktikoje šis pritarimas dažniausiai gaunamas, jei interesantas atitinka savininko keliamus reikalavimus. Verslo centrų valdytojai tam turi aiškią motyvaciją: subnuoma padeda išlaikyti suplanuotus pajamų srautus, taip pat visuomet yra galimybė, kad subnuomininkas ateityje taps tiesioginiu ir ilgalaikiu nuomininku.

Subnuomą NT rinkos dalyviai tarpusavyje vadina „paslėpta vakansija“ – jos dydis oficialiai neskelbiamas, bet šie biurai siūlomi ir išnuomojami lygiai taip pat kaip pirminėje rinkoje, tik dažniausiai ne viešai, o per besispecializuojančius brokerius. Šiuo metu pirminėje Vilniaus biurų rinkoje „oficiali“ vakansija (neišnuomotas plotas) siekia apie 8%: A klasės verslo centruose 6%, o B klasės – 9%. Nuomos kainos be PVM A klasės verslo centruose šiandien svyruoja nuo 16,5 iki 20 Eur/kv. , o B klasės – nuo 13 iki 15 Eur/kv. m. Aštuonių procentų šiandienos vakansija Vilniuje reikštų apie 86 tūkst. kv. m. pirminėje rinkoje nuomojamo biurų ploto, bet prie šio skaičiaus nepridedama subnuomos rinka, įvairiais skaičiavimais šiandien galinti sudaryti iki 10 tūkst. kv. m ar net dar daugiau. Be to, ne kiekviena įmonė apskritai dar yra įvertinusi dalies patalpų subnuomos galimybę, tad ši rinka tikrai dar turi didžiulį rezervą.

„Tai anaiptol nėra „juodoji“ ar „šešėlinė“ rinka – jos stiprėjimas tiesiog iliustruoja viso pasaulio versle vykstančius pokyčius, kuriems NT vystytojai ilgainiui pasiūlys tvarių sprendimų. Bet kol kas subnuoma išlieka reikšminga, tik plika akimi sunkiau matoma rinkos niša, galinti sukurti lankstumo tiek nuomininkams, tiek nuomotojams“, – įžvalgomis dalinasi E. Šukytė.

Startavo kasmetinis jau šeštąjį kartą vykstantis „Ober-Haus“ foto konkursas! Šių metų konkurso tema – tiltai. Kviečiame ieškoti, atrasti ir fiksuoti gražiausius kadrus bei dalyvauti konkurse! Konkursui pateiktos nuotraukos gali būti darytos tik Lietuvoje. Nuotraukos skelbiamos konkurso svetainėje www.OHfoto.lt.

Nuotraukas vertins „Facebook“ lankytojai, profesionalūs fotografai ir „Ober-Haus“ komanda – trys daugiausiai balsų surinkusių nuotraukų autoriai bus apdovanoti piniginiais prizais:

1-osios vietos apdovanojimas 500 Eur

2-osios vietos apdovanojimas 300 Eur

3-iosios vietos apdovanojimas 200 Eur

Konkurso pradžia 2023 metų rugsėjo 27 d., fotografijų teikimo konkursui termino pabaiga – lapkričio 6 d. Laimėtojai bus paskelbti konkurso svetainėje gruodžio 4 d. Kviečiame dalyvauti!

Plačiau apie konkursą www.OHfoto.lt

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2023 metų rugpjūčio mėnesio reikšmė išaugo 0,4% (2023 metų liepą buvo fiksuojamas 0,3% augimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 4,9% (2023 metų liepą metinis augimas siekė 6,7%).

2023 metų rugpjūčio mėnesį Vilniuje, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje atitinkamai užfiksuotas 0,5%, 0,4%, 0,6% ir 0,8% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina pakilo iki 2.571 Eur (+14 Eur/m²), 1.610 Eur (+7 Eur/m²), 1.100 Eur (+7 Eur/m²)  ir 1.074 Eur (+8 Eur/m²). Tuo tarpu Kaune butų pardavimo kainos per mėnesį sumažėjo 0,2% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 1.726 Eur (-3 Eur/m²).

Per metus (2023 metų rugpjūčio mėnesį, palyginti su 2022 metų rugpjūčio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 5,1%, Kaune – 5,3%, Klaipėdoje – 3,5%, Šiauliuose – 5,2% ir Panevėžyje – 3,6%.

„Po nuviliančių rinkos aktyvumo rodiklių šių metų liepą, rugpjūtį Lietuvoje fiksuojamas butų sandorių skaičiaus ūgtelėjimas. Remiantis VĮ Registrų centro duomenimis, 2023 metų rugpjūčio mėnesį, palyginti su 2023 metų liepos mėnesiu, Lietuvoje įsigyta beveik 20% daugiau senesnės statybos butų. Tačiau šių metų rugpjūtį lyginant su tuo pačiu mėnesiu pernai, senesnės statybos butų Lietuvoje įsigyta 6% mažiau (Panevėžyje – 10% daugiau, Vilniuje – 6% daugiau, Kaune – 3% mažiau, Klaipėdoje – 15% mažiau, Šiauliuose – 30% mažiau).

Tuo tarpu pirminėje butų rinkoje bendros butų realizacijos apimtys išlieka svyruojančios. Nors šių metų rugpjūčio mėnesį šalies didmiesčiuose plėtotojai realizavo daugiau butų nei šių metų liepos mėnesį, tačiau istoriškai bendros apimtys ir toliau išlieka kuklios. „Ober-Haus“ duomenimis, šių metų sausio-rugpjūčio laikotarpiu užfiksuotos realizacijos apimtys, palyginti su 2022 metų vidurkiu, Vilniuje yra 17% mažesnės, Kaune – 29% mažesnės, o Klaipėdoje – 22% mažesnės.

Nepaisant prislopusio ir iš esmės neatsigaunančio būsto rinkos aktyvumo, butų kainos ir toliau laikosi rekordinėse aukštumose. Nors šiais metais fiksuojami tik nežymūs butų pardavimo kainų pokyčiai, bendras kainų lygis beveik visuose šalies didmiesčiuose šiuo metu pasiekė visų laikų aukštumas. Pavyzdžiui, nuo ankstesnio butų pardavimo kainų piko, kuris šalies didmiesčiuose buvo pasiektas 2007 metų pabaigoje ar 2008 metų pradžioje, šiuo metu Vilniuje jos yra 29,6%, Kaune – 16,1%, Panevėžyje – 7,7%, o Šiauliuose – 5,4% aukštesnės. Vienintelis didmiestis, kuriame dar nepasiektas prieš 15 metų vyravęs butų kainų lygis, yra Klaipėda. Šiuo metu uostamiestyje bendras butų pardavimo kainų lygis yra 10,8% žemesnis nei 2007 metų antrojoje pusėje. Žvelgiant į šių metų kainų raidos dinamiką (fiksuojami nedideli teigiami ir neigiami kainų pokyčiai), iš esmės galima sakyti, kad pastarojo itin spartaus kainų augimo cikle, būsto pardavimo kainos jau pasiekė savo piką. Tikėtina, kad artimiausiu metu būsto rinkoje ir toliau bus jaučiamas vangumas ir metinio kainų pokyčio reikšmė, kuri mažėja jau vienuolika mėnesių iš eilės, šių metų pabaigoje susitrauks iki nulio“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

 

Pastarieji metai, atrodo, nieko gero nežadėjo tiek verslui, tiek gyventojams. COVID-19 pandemija, Rusijos-Ukrainos karas, rekordiškai aukšta infliacija bei energetinių resursų kainų šuoliai sukėlė itin daug iššūkių ne tik stambiam verslui, bet ir smulkiems prekybininkams, kurie turėjo prisitaikyti prie pastoviai kintančių sąlygų. Tradiciškai žmonių gausiai lankomos pagrindinės prekybinės gatvės (arba nelankomos, kaip COVID-19 pandemijos pirmosios bangos metu) pakankamai gerai parodo kokiomis nuotaikomis gyvena tiek smulkieji prekybininkai, tiek ir vartotojai. „Jeigu tokiose gatvėse dažnai keičiasi patalpų nuomininkai ar auga neišnuomotų patalpų skaičius, tai rodo, kad žmonės linkę riboti brangesnių paslaugų ar prekių įsigijimą ir ieško pigesnių alternatyvų (pvz., perkasi prekybos centruose ar ieško prekių ir paslaugų ne tokiose brangiose miestų gatvėse). Bet žvelgiant į dabartinę situaciją pagrindinėse Vilniaus prekybinėse gatvėse, tai atrodo, kad šiuo metu tai nėra toks atvejis“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

2020, 2021 ir 2023 metais „Ober-Haus“ atliktas pagrindinių prekybinių Vilniaus miesto gatvių (Gedimino pr., Pilies g., Didžioji g., Vokiečių g.) tyrimas rodo, kad šiose gatvėse gyvybės tikrai netrūksta ir pastaruoju metu galima matyti ir tam tikrus teigiamus pokyčius. Jeigu 2020 metų viduryje laisvų patalpų lygis šiose gatvėse sudarė 11,0%, o 2021 metų viduryje jis ūgtelėjo iki 11,9%, tai šiuo metu laisvų patalpų lygis sumažėjo iki 10,3%. Paprastai tariant, šiuo metu šiose prekybinėse gatvėse iš šiek tiek daugiau nei 290 patalpų (pirmajame pastato aukšte, turinčios nors vieną langą į nagrinėjamą gatvę ir tinkamos komercinei veiklai vykdyti), tik kas dešimta patalpa yra neįveiklinta.

Nagrinėjant konkrečias gatves, matyti, kad per pastaruosius dvejus metus didžiausias teigiamas pokytis įvyko Pilies g., kurioje laisvų patalpų lygis (ir laisvų patalpų skaičius) reikšmingai sumažėjo. Jeigu 2021 metų viduryje Pilies g. laisvų patalpų lygis sudarė net 18,5%, tai šiuo metu jis siekia tik 5,8% ir ši gatvė pasižymi aukščiausiu patalpų užimtumu tarp visų nagrinėjamų sostinės prekybinių gatvių. Tuo tarpu Gedimino pr., Didžiojoje g. ir Vokiečių g. laisvų patalpų lygis per pastaruosius dvejus metus nežymiai ūgtelėjo: Gedimino pr. nuo 11,0% iki 11,7%, Didžiojoje g. nuo 9,1% iki 10,0% ir Vokiečių g. nuo 10,2% iki 11,8%. Tačiau iš esmės situacija šiose gatvėse pastaraisiais metais išlieka stabili ir didesnio laisvų patalpų skaičiaus augimo nefiksuojama. „Šiose pagrindinėse prekybinėse gatvėse situacija pastoviai kinta, kadangi yra rekonstruojami seni istoriniai pastatai, patalpos gali būti apjungiamos arba padalinamos į smulkesnes. Taip pat įgyvendinami nauji projektai, kurie rinkai pasiūlo naujų turtinių vienetų. Net ir verslui sėkmingiausiu laikotarpiu vyksta natūrali nuomininkų kaita, dalis patalpų turi ilgiau palaukti savo nuomininkų ar pirkėjų ir pan.“, – komentavo R. Reginis.

Nepaisant pastarųjų metų įvykių bei pastebimai kintančių verslo sąlygų, 2022-2023 metai smulkiajam verslui buvo pakankamai sėkmingi. Po pandemijos į prekybines gatves sugrįžę pirkėjai iš dalies kompensavo papildomas verslo išlaidas atsiradusias dėl energetinių resursų kainų šuolio 2022 metų antroje pusėje. Pavyzdžiui, Valstybės duomenų agentūros duomenimis, nuo 2021 metų antrojo pusmečio fiksuojamas itin reikšmingas maitinimo ir gėrimų teikimo veiklos įmonių apyvartos šuolis Lietuvoje, o bendros apimtys pasiekė rekordines aukštumas. 2022 metais, palyginti su 2021 metais, šių įmonių apyvarta to meto kainomis išaugo 61%, o skaičiuojant palyginamosiomis kainomis augimas sudarė beveik 40%. Šių įmonių apyvartos augimas (tiek to meto kainomis, tiek palyginamosiomis kainomis) buvo fiksuojamas ir šių metų pirmąjį pusmetį. Tai ypatingai aktualu ir Vilniaus prekybinėms gatvėms, kuriose didžiojoje dalyje patalpų veiklą vykdo restoranai, kavinės, barai ir greito maisto užkandinės. Per pastaruosius dvejus metus jų dalis ūgtelėjo 0,4 procentinio punkto iki 38,3%. Todėl nenuostabu, kad lankantis šiose gatvėse galime matyti gausų lankytojų skaičių šia veikla užsiimančiose taškuose. Ypač didelė tokia veikla užsiimančio verslo dalis susikoncentravusi Vilniaus g. ir Islandijos g., kurias galima vadinti svarbiausia sostinės laisvalaikio bei pramogų zona ir piko metu čia rasti laisvą vietą yra nelengva užduotis.

Nuomininkų struktūra pagal kitas veiklos sritis pagrindinėse sostinės gatvėse per pastaruosius dvejus metus taip pat iš esmės nepakito. Drabužiais ir avalyne prekiaujančių nuomininkų dalis šiose gatvėse sudaro 18,0% (1,2 proc. punkto mažiau, palyginti su 2021 metų viduriu), papuošalai, aksesuarai, suvenyrai ir kosmetika – 14,2% (0,7 proc. punkto mažiau), maisto prekių ir gėrimų prekybos taškų dalis sudaro 4,2% (1,1 proc. punkto daugiau), o likusius 25,3% užima grožio salonai, biurai, vaistinės, knygynai, galerijos ir pan. Iš esmės matome, kad nuomininkų struktūra šiose gatvėse jau yra susiformavusi ir esminių pokyčių vargu ar artimiausiu metu pamatysime.

Nepaisant išliekančio pagrindinių sostinės gatvių patrauklumo bei santykinai nedidelio laisvų patalpų skaičiaus, patalpų nuomos kainos pastaruosius kelis metus čia išlieka stabilios. Nuomos kainų intervalas taip pat yra platus, o pati kaina didžiąja dalimi priklauso nuo konkrečios patalpos vietos gatvėje. Jeigu vidutinio dydžio (apie 100–300 m2) patalpos yra išsidėsčiusios mažiau žmonių lankomoje vietoje, tai dažniausiai jos nuomojamos už 15-25 Eur/m2, tuo tarpu geriausiose šių gatvių zonose esančios patalpos nuomojamos už 30-40 Eur/m2. Mažesnio ploto (iki 100 m2) ir verslui itin patrauklioje vietoje esančių patalpų nuomos kaina gali siekti 50 Eur/m2. Šiuo metu nuomos kainos vidutiniškai vis dar išlieka apie 10% mažesnės nei 2019 metų pabaigoje, kuomet jos buvo pasiekusios savo rekordines aukštumas. „Šiuo metu nuomininkai nenori mokėti ankstesnių buvusių kainų, kadangi išgyventa nemaloni patirtis pandemijos metu bei šiuo metu vyraujantis ekonomikos neapibrėžtumas, išaugę energijos kaštai, išpopuliarėjusi internetinė prekyba skatina smulkųjį verslą rimčiau vertinti veiklos pajamų sumažėjimo galimybę“, – komentavo ekspertas.

Pilnos pagrindinės miesto gatvės rodo, kad verslininkai prieš kelis metus nenutraukę veiklos ar tuo metu pradėję verslą brangiausiose ir patraukliausiose sostinės prekybinėse gatvėse, tikrai nepralošė. „Po pandemijos atsigavo vidaus vartojimas, į patraukliausias miesto gatves vėl sugrįžo užsienio turistai, o Vilniuje pastaraisiais metais fiksuojamas įspūdingo dydžio gyventojų prieaugis. Galima sakyti, kad pandemijos metu vyravusios pesimistinės prognozės neišsipildė ir drąsiausias verslas šiuo metu raško saldžius vaisius“, – sako Raimondas Reginis.

 

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2023 metų liepos mėnesio reikšmė išaugo 0,3% (2023 metų birželio buvo fiksuojamas 0,1% sumažėjimas). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 6,7% (2023 metų birželį metinis augimas siekė 9,1%).

2023 metų liepos mėnesį Vilniuje, Kaune, Šiauliuose ir Panevėžyje atitinkamai užfiksuotas 0,3%, 0,4%, 1,4% ir 0,7% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina pakilo iki 2.557 Eur (+7 Eur/m²), 1.729 Eur (+6 Eur/m²), 1.093 Eur (+15 Eur/m²)  ir 1.066 Eur (+8 Eur/m²). Klaipėdoje butų kainos per mėnesį nesikeitė ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 1.603 Eur.

Per metus (2023 metų liepos mėnesį, palyginti su 2022 metų liepos mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 7,4%, Kaune – 7,0%, Klaipėdoje – 4,9%, Šiauliuose – 5,1% ir Panevėžyje – 4,0%.

„Nors šių metų liepa būsto rinkoje pasižymėjo žemu rinkos aktyvumu, tačiau tai neturėjo neigiamos įtakos butų pardavimo kainoms. Ypač tai matoma nagrinėjant pigiausio būsto segmentą, kuris dėl mažesnių kainų šiuo metu sulaukia didelio dėmesio iš nuosavo būsto ieškančių pirkėjų.

Remiantis VĮ Registrų centro duomenimis, 2023 metų liepos mėnesį, palyginti su tuo pačiu mėnesiu pernai, Lietuvoje įsigyta 24% mažiau senesnės statybos butų (Klaipėdoje – 8%, Kaune – 26%, Vilniuje – 30%, Šiauliuose – 34%, Panevėžyje – 35% mažiau). Jeigu žvelgti į 2023 metų aktyvumo rodiklius, tai prastesnis rezultatas šalyje buvo fiksuojamas tik sausio ir vasario mėnesiais, kuomet būsto rinkos aktyvumas įprastai būna savo žemiausiame taške. Tačiau žvelgiant į ilgesnį laikotarpį, tai pastarąjį kartą toks žemas liepos aktyvumo lygis senesnės statybos butų segmente buvo užfiksuotas tik 2012 metais.

Net ir pastebimai smuktelėjęs būsto rinkos aktyvumo lygis, šių metų liepą neturėjo neigiamos įtakos būsto pardavimo kainoms, priešingai, buvo fiksuojamas nedidelis jų augimas. Viena iš priežasčių, tai išliekanti aukšta pigiausio būsto paklausa šiandieninėje rinkoje. Aukštų palūkanų ir rekordinių butų pardavimo kainų aplinkoje nemaža dalis potencialių būsto pirkėjų priversti dairytis pigesnio būsto, t. y. mažinti savo lūkesčius ir ieškoti mažiau kokybiško būsto. Dažniausiai tai būna butai tipiniuose senos statybos daugiabučiuose miestų gyvenamuosiuose rajonuose, kurie ir sudaro didžiausią būsto rinkos dalį. Analizuojant šiais metais šalies didmiesčiuose sudaromus sandorius, matyti, kad tokio būsto pardavimo kainos ir toliau buvo linkusios po truputį augti. Pavyzdžiui, sostinėje didžiausio susidomėjimo sulaukia senos statybos 2-3 kambarių butai gyvenamuosiuose rajonuose, kurių įsigijimo kaina pastaruoju metu dažniausiai sudaro 1.500-2.500 Eur/kv. m. Tačiau jeigu tai yra naujai įrengtas butas geros būklės senos statybos daugiabutyje (pvz., namas yra nesenai rekonstruotas), tai pirkėjai gali sumokėti ir 3.000 Eur/kv. m. Tuo tarpu Kaune už tokį būstą šiuo metu pirkėjai dažniausiai moka 1.200-1.800 Eur/kv. m, o Klaipėdoje – 1.000-1.700 Eur/kv. m. Tačiau jeigu tai gerai įrengtas butas, pardavimo kaina šiuose miestuose gali siekti ar net viršyti ir 2.000 Eur/kv. m.

Nors butų pardavimo kainos brangesniame didmiesčių būsto segmente (arčiau centrinės miesto dalies ar naujesnės statybos daugiabučiuose) pastaruoju metu iš esmės išlieka stabilios, tačiau tokio būsto pirkėjai turi daug geresnes galimybes derėtis dėl jų pardavimo kainos. Kuomet būstas kainuoja ne vieną šimtą tūkstančių eurų, tokio būsto pardavėjas supranta, kad potencialus pirkėjas turi pigesnio (mažiau kokybiško) būsto įsigijimo alternatyvą. Todėl pastebimai sulėtėjus būsto rinkai, brangesnio būsto pardavėjai, skirtingai nuo pigesnio būsto pardavėjų,  daug dažniau linkę sumažinti pardavimo kainą“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.