Išskirtinis pusmetis Kauno modernių biurų rinkoje

2018 metų pirmąjį pusmetį sparčiausia biurų plėtra fiksuojama Kauno mieste. Nekilnojamojo turto plėtotojai ir įmonės aktyviai plėtojo įvairaus dydžio projektus, kuriuose tiek savo reikmėms, tiek rinkai buvo pasiūlytas išties didelis kiekis naujo biuro ploto. Iš viso buvo baigtos net devynių biuro pastatų statybos, kuriuose naudingas biuro patalpų plotas sudaro 36.000 m²: „River Hall“, „CUBE“, „Arka“, „Kalantos 49“, „Nemuno 3“, „Inovacijų 3“, „K26A“, „KONVERSUS“ ir „Karaliaus Mindaugo verslo centras“. „Ober-Haus“ skaičiavimais, įgyvendinus šiuos projektus, Kauno modernių biuro patalpų rinka per šių metų pirmąjį pusmetį ūgtelėjo beveik 27% ir bendra pasiūla metų viduryje sudarė 171.400 m².

„Naujų administracinės paskirties pastatų statybų proveržis Kaune stebimas jau nuo 2017 metų ir akivaizdu, kad vis rinkai pristatomi nauji projektai atsiliepia ir bendriems modernių biuro patalpų užimtumo rodikliams. Nepaisant stebimo nuomininkų susidomėjimo naujomis biuro patalpomis, kuomet reguliariai skelbiama tiek apie vietinių, tiek apie tarptautinių įmonių plėtrą Kaune, situacija konkrečiuose projektuose yra labai skirtinga. Jeigu vieni pastatai jau atidaromi pilnai užpildyti, tai kituose jau pastatytuose projektuose didžioji dalis patalpų dar yra neišnuomota“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. Bendras per 2018 metų pirmąjį pusmetį Kaune pastatytų biuro pastatų užimtumas šių metų viduryje sudarė 67%.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, spartesnis bendras laisvų modernių biuro patalpų lygio augimas Kaune fiksuojamas nuo 2017 metų antrojo ketvirčio, kuomet jis per vieną ketvirtį pašoko nuo 2,4 iki 7,9%. О 2018 metų pirmąjį ketvirtį viršijo dešimtadalio ribą su 10,8% ir šių metų viduryje ūgtelėjo iki šio dešimtmečio rekordinių aukštumų – 11,9%. Aukštesni laisvų patalpų lygio rodikliai Kaune buvo užfiksuoti tik 2009–2010 metais.

Nepaisant aukšto laisvų biuro patalpų lygio, jų įsisavinimo rodikliai Kauno mieste yra didžiausi per visą šio miesto modernių biurų sektoriaus istoriją. Vien per 2018 metų pirmąjį pusmetį Kauno mieste buvo išnuomota 31.000 m² modernių biuro patalpų. Pavyzdžiui, išnuomotų modernių biuro patalpų kiekis per visus 2017 metus Kaune sudarė 33.600 m². „Kadangi Kaune 2018 metų antrąjį pusmetį didesnių naujų administracinės paskirties projektų statybų pabaigos nenumatoma, išliekant dabartiniam susidomėjimui šiuolaikiškomis biuro patalpomis, tikėtina, kad per šių metų antrąjį pusmetį jau fiksuosime mažėjantį laisvų patalpų lygio rodiklį“, – teigia R. Reginis.

Pasak „Ober-Haus“ atstovo, didesnių pokyčių Kauno miesto modernių biurų rinkoje bus galima laukti 2019–2020 metais, kuomet bus baigtos šiuo metu dar statomų ir planuojamų projektų statybos. O jų žadama išties nemažai. Atsižvelgiant į jau vykstančių projektų statybų eigą bei dar planuojamų projektų plėtros galimybes, tai 2019–2020 metų laikotarpiu Kauno mieste gali būti įgyvendinta apie 10–11 naujų projektų ar jau įgyvendintų projektų naujų plėtros etapų, kurie Kauno rinkai pasiūlytų iki 70.000 m² naudingo biuro ploto.

R. Reginio nuomone, sparčiai besiplečiančią Kauno miesto modernių biuro patalpų rinką bei šiuo metu fiksuojamą aukštą laisvų patalpų lygį reikėtų vertinti kaip teigiamą reiškinį. „Pagaliau Kaunas realiai išnaudoja savo potencialą ir dėl verslo plėtros ar naujų įmonių atėjimo gali tiesiogiai konkuruoti ne tik su šalies sostine, bet net ir su kitais kaimyninių valstybių miestais. Platesnis biuro patalpų pasirinkimas yra būtina sąlyga norint į miestą pritraukti finansiškai stipresnes ir aukštesnį darbo užmokestį garantuojančias įmones“, – sako R. Reginis.

Nepaisant per šių metų pirmąjį pusmetį 3–4% ūgtelėjusių modernių biurų nuomos kainų, vidutiniškai modernių biuro patalpų nuomos kainos išlieka penktadaliu mažesnės nei šalies sostinėje. „Ober-Haus“ duomenimis, šių metų viduryje B klasės biurų nuoma laikinojoje sostinėje sudarė 6,5–11,0 Eur/m², A klasės –11,5–14,0 Eur/m².

Aukšti Vilniaus biuro patalpų užimtumo rodikliai skatina tolimesnę šio sektoriaus plėtrą

Tuo tarpu šalies sostinėje per šių metų pirmąjį pusmetį buvo baigtos dviejų projektų statybos: verslo centras „LINK“ Saltoniškių g. ir pirmasis „Vilnius Business Park“ verslo parko etapas šalia Ukmergės g., kuriame įsikūrė „Aprangos“ grupė. „Ober-Haus“ duomenimis, šie projektai sostinės rinką iš viso papildė 11.500 m² naudingo biuro ploto ir bendras modernių biuro patalpų plotas šių metų pirmojo pusmečio pabaigoje Vilniuje ūgtelėjo iki 687.600 m².

Biuro patalpų nuomininkai buvo itin aktyvūs ir toliau sėkmingai mažino laisvų patalpų kiekį jau veikiančiuose biuro pastatuose. Išnuomotų modernių biuro patalpų kiekis per 2018 metų pirmąjį pusmetį šalies sostinėje sudarė 37.300 m² (per 2017 metų pirmąjį pusmetį buvo išnuomota 37.600 m²) ir tai sumažino bendrą laisvų patalpų lygį nuo 5,4% iki 2,8%. A klasės biurų neužimtumas sudarė 0,9%, o B klasės – 3,9%. „Žemesnis laisvų patalpų lygis šalies sostinėje buvo fiksuojamas tik 2006–2007 metais. Žvelgiant į pastarųjų metų biuro patalpų plėtrą ir jų įsisavinimo rodiklius, galima teigti, kad ji yra sėkmingesnė nei buvo galima tikėtis“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Per 2018 metų antrąjį pusmetį sostinėje turėtų būti baigtos 6 naujų projektų statybos ir Vilniaus modernių biuro patalpų rinka pasipildys beveik 51.000 m² naudingo biuro ploto. Netolimai ateičiai plėtotojai turi parengę pakankamai projektų ir potencialūs nuomininkai tikrai turės iš ko rinktis artimiausius 2–3 metus. Vien skaičiuojant projektus, kurių statybos jau vyksta, tai 2019–2020 metais Vilniuje turėtų būti baigtos mažiausiai 9 naujų projektų statybos, kuriuose naudingas modernių biuro patalpų plotas sudarys virš 80.000 m². Dar mažiausiai 15 įvairios paskirties projektų (kurių bendras biurų plotas kartu sudėjus siektų apie 150.000–160.000 m²) yra projektavimo stadijoje ir jų statybų eiga priklausys tiek nuo plėtotojų galimybių, tiek nuo bendros situacijos rinkoje.

Subalansuota modernių biuro patalpų rinka yra naudinga tiek plėtotojams, tiek nuomininkams. Pastaruosius trejus metus fiksuojamas iš esmės stabilus biuro patalpų nuomos kainų lygis, o platus pasirinkimas sukuria geras sąlygas ir tolimesnei sėkmingai šio sektoriaus plėtrai. Itin aukštas biuro patalpų užimtumas Vilniuje lėmė vidutiniškai 2% ūgtelėjusias nuomos kainas per šių metų pirmąjį pusmetį. „Ober-Haus“ duomenimis, šiuo metu B klasės biurai siūlomi nuomotis už 8,0–13,5 Eur/m², A klasės – 14,0–16,5 Eur/m². „Tikėtina, kad išliekant dabartiniam paklausos lygiui bus ir toliau sėkmingai įsisavinama didžioji dalis patalpų šiuo metu jau pradėtuose statyti pastatuose, kas ir toliau turėtų lemti iš esmės stabilų nuomos kainų lygį sostinėje“, – sako R. Reginis.

Uostamiestyje naujas projektas ir mažėjantis laisvų biuro patalpų lygis

Klaipėdos miesto biurų rinka ir toliau nesulaukia didesnių investicijų. „Išliekanti vangi vietinių ir tarptautinių įmonių plėtra šiame mieste neskatina ir investicijų į šio nekilnojamojo turto sektoriaus plėtrą. Ypatingai tai aktualu kalbant apie didesnių tarptautinių įmonių atėjimą ar plėtrą, kuri iš esmės yra nukreipta tik į šalies sostinę ir Kauną. Kadangi Klaipėdos miestas dėl tokių įmonių šiuo metu negali konkuruoti su tvirtas pozicijas užėmusiais Vilniumi ir Kaunu, tai nuo pat 2009 metų šiame mieste fiksuojamos tik simbolinės investicijos į biuro patalpų plėtrą“, – teigia R. Reginis.

Plėtotojai kartas nuo karto uostamiesčio rinkai pasiūlo tik nedidelės apimties projektų, kurie iš esmės yra orientuoti į Klaipėdos regione veikiančias įmones. 2018 metai netapo išimtimi ir per pirmąjį pusmetį Klaipėdoje buvo įgyvendintas tik vienas projektas. Buvusioje „Klaipėdos kranų“ teritorijoje „Stemma Management“ užbaigė seno administracinio pastato rekonstrukciją („Verslo biurai 103“) ir rinkai pasiūlė apie 2.500 m² ploto prekybinių ir administracinės paskirties patalpų. „Ober-Haus“ duomenimis, bendras modernių biuro patalpų plotas šių metų viduryje uostamiestyje sudarė 68.600 m².

Ilgą laiką Klaipėda pasižymėjo ne tik vangia biurų sektoriaus plėtra, bet ir aukštu laisvų patalpų lygiu. Tačiau 2018 metų pirmąjį pusmetį jis sumažėjo nuo 17,1% iki 13,4% ir tai yra žemiausias rodiklis nuo pat 2008 metų pabaigos. Pasak „Ober-Haus“ eksperto, viena iš sumažėjusio laisvų patalpų lygio priežasčių yra didžiausio verslo centro „Vitė“ valdytojų sprendimas rinkai pasiūlyti laisvas patalpas ne tik nuomotis, bet jas ir įsigyti (šiais metais parduotos ir išnuomotos patalpos sumažino laisvų patalpų kiekį šiame verslo centre). „Šio 2009 metais pastatyto verslo centro patalpų nuoma nebuvo sėkminga ir ilgą laiką didelė dalis patalpų buvo tuščios bei stipriai prisidėjo prie aukšto bendro modernių biuro patalpų neužimtumo Klaipėdoje“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Biuro patalpų nuomos kainų pokyčių per šių metų pirmąjį pusmetį Klaipėdoje iš esmės nebuvo užfiksuota. Nuomos kainos ir toliau išlieka žemesnės nei Vilniuje ar Kaune: „Ober-Haus“ duomenimis, B klasės pastatuose patalpas siūloma išsinuomoti už 6,0–10,0 Eur/m², o A klasės pastatuose – 10,0–13,0 Eur/m².

Pilna apžvalga su grafikais: Komercinio NT rinkos komentaras 2018 m. I pusm. (PDF)

2018 metų pirmąjį pusmetį sparčiausia biurų plėtra fiksuojama Kauno mieste. Nekilnojamojo turto plėtotojai ir įmonės aktyviai plėtojo įvairaus dydžio projektus, kuriuose tiek savo reikmėms, tiek rinkai buvo pasiūlytas išties didelis kiekis naujo biuro ploto. Iš viso buvo baigtos net devynių biuro pastatų statybos, kuriuose naudingas biuro patalpų plotas sudaro 36.000 m²: „River Hall“, „CUBE“, „Arka“, „Kalantos 49“, „Nemuno 3“, „Inovacijų 3“, „K26A“, „KONVERSUS“ ir „Karaliaus Mindaugo verslo centras“. „Ober-Haus“ skaičiavimais, įgyvendinus šiuos projektus, Kauno modernių biuro patalpų rinka per šių metų pirmąjį pusmetį ūgtelėjo beveik 27% ir bendra pasiūla metų viduryje sudarė 171.400 m².

„Naujų administracinės paskirties pastatų statybų proveržis Kaune stebimas jau nuo 2017 metų ir akivaizdu, kad vis rinkai pristatomi nauji projektai atsiliepia ir bendriems modernių biuro patalpų užimtumo rodikliams. Nepaisant stebimo nuomininkų susidomėjimo naujomis biuro patalpomis, kuomet reguliariai skelbiama tiek apie vietinių, tiek apie tarptautinių įmonių plėtrą Kaune, situacija konkrečiuose projektuose yra labai skirtinga. Jeigu vieni pastatai jau atidaromi pilnai užpildyti, tai kituose jau pastatytuose projektuose didžioji dalis patalpų dar yra neišnuomota“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. Bendras per 2018 metų pirmąjį pusmetį Kaune pastatytų biuro pastatų užimtumas šių metų viduryje sudarė 67%.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, spartesnis bendras laisvų modernių biuro patalpų lygio augimas Kaune fiksuojamas nuo 2017 metų antrojo ketvirčio, kuomet jis per vieną ketvirtį pašoko nuo 2,4 iki 7,9%. О 2018 metų pirmąjį ketvirtį viršijo dešimtadalio ribą su 10,8% ir šių metų viduryje ūgtelėjo iki šio dešimtmečio rekordinių aukštumų – 11,9%. Aukštesni laisvų patalpų lygio rodikliai Kaune buvo užfiksuoti tik 2009–2010 metais.

Nepaisant aukšto laisvų biuro patalpų lygio, jų įsisavinimo rodikliai Kauno mieste yra didžiausi per visą šio miesto modernių biurų sektoriaus istoriją. Vien per 2018 metų pirmąjį pusmetį Kauno mieste buvo išnuomota 31.000 m² modernių biuro patalpų. Pavyzdžiui, išnuomotų modernių biuro patalpų kiekis per visus 2017 metus Kaune sudarė 33.600 m². „Kadangi Kaune 2018 metų antrąjį pusmetį didesnių naujų administracinės paskirties projektų statybų pabaigos nenumatoma, išliekant dabartiniam susidomėjimui šiuolaikiškomis biuro patalpomis, tikėtina, kad per šių metų antrąjį pusmetį jau fiksuosime mažėjantį laisvų patalpų lygio rodiklį“, – teigia R. Reginis.

Pasak „Ober-Haus“ atstovo, didesnių pokyčių Kauno miesto modernių biurų rinkoje bus galima laukti 2019–2020 metais, kuomet bus baigtos šiuo metu dar statomų ir planuojamų projektų statybos. O jų žadama išties nemažai. Atsižvelgiant į jau vykstančių projektų statybų eigą bei dar planuojamų projektų plėtros galimybes, tai 2019–2020 metų laikotarpiu Kauno mieste gali būti įgyvendinta apie 10–11 naujų projektų ar jau įgyvendintų projektų naujų plėtros etapų, kurie Kauno rinkai pasiūlytų iki 70.000 m² naudingo biuro ploto.

R. Reginio nuomone, sparčiai besiplečiančią Kauno miesto modernių biuro patalpų rinką bei šiuo metu fiksuojamą aukštą laisvų patalpų lygį reikėtų vertinti kaip teigiamą reiškinį. „Pagaliau Kaunas realiai išnaudoja savo potencialą ir dėl verslo plėtros ar naujų įmonių atėjimo gali tiesiogiai konkuruoti ne tik su šalies sostine, bet net ir su kitais kaimyninių valstybių miestais. Platesnis biuro patalpų pasirinkimas yra būtina sąlyga norint į miestą pritraukti finansiškai stipresnes ir aukštesnį darbo užmokestį garantuojančias įmones“, – sako R. Reginis.

Nepaisant per šių metų pirmąjį pusmetį 3–4% ūgtelėjusių modernių biurų nuomos kainų, vidutiniškai modernių biuro patalpų nuomos kainos išlieka penktadaliu mažesnės nei šalies sostinėje. „Ober-Haus“ duomenimis, šių metų viduryje B klasės biurų nuoma laikinojoje sostinėje sudarė 6,5–11,0 Eur/m², A klasės –11,5–14,0 Eur/m².

Aukšti Vilniaus biuro patalpų užimtumo rodikliai skatina tolimesnę šio sektoriaus plėtrą

Tuo tarpu šalies sostinėje per šių metų pirmąjį pusmetį buvo baigtos dviejų projektų statybos: verslo centras „LINK“ Saltoniškių g. ir pirmasis „Vilnius Business Park“ verslo parko etapas šalia Ukmergės g., kuriame įsikūrė „Aprangos“ grupė. „Ober-Haus“ duomenimis, šie projektai sostinės rinką iš viso papildė 11.500 m² naudingo biuro ploto ir bendras modernių biuro patalpų plotas šių metų pirmojo pusmečio pabaigoje Vilniuje ūgtelėjo iki 687.600 m².

Biuro patalpų nuomininkai buvo itin aktyvūs ir toliau sėkmingai mažino laisvų patalpų kiekį jau veikiančiuose biuro pastatuose. Išnuomotų modernių biuro patalpų kiekis per 2018 metų pirmąjį pusmetį šalies sostinėje sudarė 37.300 m² (per 2017 metų pirmąjį pusmetį buvo išnuomota 37.600 m²) ir tai sumažino bendrą laisvų patalpų lygį nuo 5,4% iki 2,8%. A klasės biurų neužimtumas sudarė 0,9%, o B klasės – 3,9%. „Žemesnis laisvų patalpų lygis šalies sostinėje buvo fiksuojamas tik 2006–2007 metais. Žvelgiant į pastarųjų metų biuro patalpų plėtrą ir jų įsisavinimo rodiklius, galima teigti, kad ji yra sėkmingesnė nei buvo galima tikėtis“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Per 2018 metų antrąjį pusmetį sostinėje turėtų būti baigtos 6 naujų projektų statybos ir Vilniaus modernių biuro patalpų rinka pasipildys beveik 51.000 m² naudingo biuro ploto. Netolimai ateičiai plėtotojai turi parengę pakankamai projektų ir potencialūs nuomininkai tikrai turės iš ko rinktis artimiausius 2–3 metus. Vien skaičiuojant projektus, kurių statybos jau vyksta, tai 2019–2020 metais Vilniuje turėtų būti baigtos mažiausiai 9 naujų projektų statybos, kuriuose naudingas modernių biuro patalpų plotas sudarys virš 80.000 m². Dar mažiausiai 15 įvairios paskirties projektų (kurių bendras biurų plotas kartu sudėjus siektų apie 150.000–160.000 m²) yra projektavimo stadijoje ir jų statybų eiga priklausys tiek nuo plėtotojų galimybių, tiek nuo bendros situacijos rinkoje.

Subalansuota modernių biuro patalpų rinka yra naudinga tiek plėtotojams, tiek nuomininkams. Pastaruosius trejus metus fiksuojamas iš esmės stabilus biuro patalpų nuomos kainų lygis, o platus pasirinkimas sukuria geras sąlygas ir tolimesnei sėkmingai šio sektoriaus plėtrai. Itin aukštas biuro patalpų užimtumas Vilniuje lėmė vidutiniškai 2% ūgtelėjusias nuomos kainas per šių metų pirmąjį pusmetį. „Ober-Haus“ duomenimis, šiuo metu B klasės biurai siūlomi nuomotis už 8,0–13,5 Eur/m², A klasės – 14,0–16,5 Eur/m². „Tikėtina, kad išliekant dabartiniam paklausos lygiui bus ir toliau sėkmingai įsisavinama didžioji dalis patalpų šiuo metu jau pradėtuose statyti pastatuose, kas ir toliau turėtų lemti iš esmės stabilų nuomos kainų lygį sostinėje“, – sako R. Reginis.

Uostamiestyje naujas projektas ir mažėjantis laisvų biuro patalpų lygis

Klaipėdos miesto biurų rinka ir toliau nesulaukia didesnių investicijų. „Išliekanti vangi vietinių ir tarptautinių įmonių plėtra šiame mieste neskatina ir investicijų į šio nekilnojamojo turto sektoriaus plėtrą. Ypatingai tai aktualu kalbant apie didesnių tarptautinių įmonių atėjimą ar plėtrą, kuri iš esmės yra nukreipta tik į šalies sostinę ir Kauną. Kadangi Klaipėdos miestas dėl tokių įmonių šiuo metu negali konkuruoti su tvirtas pozicijas užėmusiais Vilniumi ir Kaunu, tai nuo pat 2009 metų šiame mieste fiksuojamos tik simbolinės investicijos į biuro patalpų plėtrą“, – teigia R. Reginis.

Plėtotojai kartas nuo karto uostamiesčio rinkai pasiūlo tik nedidelės apimties projektų, kurie iš esmės yra orientuoti į Klaipėdos regione veikiančias įmones. 2018 metai netapo išimtimi ir per pirmąjį pusmetį Klaipėdoje buvo įgyvendintas tik vienas projektas. Buvusioje „Klaipėdos kranų“ teritorijoje „Stemma Management“ užbaigė seno administracinio pastato rekonstrukciją („Verslo biurai 103“) ir rinkai pasiūlė apie 2.500 m² ploto prekybinių ir administracinės paskirties patalpų. „Ober-Haus“ duomenimis, bendras modernių biuro patalpų plotas šių metų viduryje uostamiestyje sudarė 68.600 m².

Ilgą laiką Klaipėda pasižymėjo ne tik vangia biurų sektoriaus plėtra, bet ir aukštu laisvų patalpų lygiu. Tačiau 2018 metų pirmąjį pusmetį jis sumažėjo nuo 17,1% iki 13,4% ir tai yra žemiausias rodiklis nuo pat 2008 metų pabaigos. Pasak „Ober-Haus“ eksperto, viena iš sumažėjusio laisvų patalpų lygio priežasčių yra didžiausio verslo centro „Vitė“ valdytojų sprendimas rinkai pasiūlyti laisvas patalpas ne tik nuomotis, bet jas ir įsigyti (šiais metais parduotos ir išnuomotos patalpos sumažino laisvų patalpų kiekį šiame verslo centre). „Šio 2009 metais pastatyto verslo centro patalpų nuoma nebuvo sėkminga ir ilgą laiką didelė dalis patalpų buvo tuščios bei stipriai prisidėjo prie aukšto bendro modernių biuro patalpų neužimtumo Klaipėdoje“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Biuro patalpų nuomos kainų pokyčių per šių metų pirmąjį pusmetį Klaipėdoje iš esmės nebuvo užfiksuota. Nuomos kainos ir toliau išlieka žemesnės nei Vilniuje ar Kaune: „Ober-Haus“ duomenimis, B klasės pastatuose patalpas siūloma išsinuomoti už 6,0–10,0 Eur/m², o A klasės pastatuose – 10,0–13,0 Eur/m².

Pilna apžvalga su grafikais: Komercinio NT rinkos komentaras 2018 m. I pusm. (PDF)