Kai konkuruojama ne kaina: lengviausiai nuomininkus randa šiuolaikiški ir pažangūs biurų pastatai

2017 metų trečiasis ketvirtis buvo aktyvus modernių biurų rinkoje. Baigiami mažesnės ir didesnės apimties projektai augino šiuolaikinių biuro patalpų pasiūlą pagrindiniuose šalies didmiesčiuose, skelbiama naujausioje „Ober-Haus“ biurų rinkos apžvalgoje. Didžiausi projektai buvo įgyvendinti šalies sostinėje, kur per šių metų trečiąjį ketvirtį faktiškai buvo užbaigtos keturių naujų administracinių pastatų statybos: „Liepyno verslo namai“, „Narbuto 5“, „Eleven 11“ ir „Green Hall 2“. Šie įgyvendinti projektai Vilniaus rinkai pasiūlė 19.200 m^² naudingo biuro ploto, o bendras modernių biuro patalpų plotas šių metų trečiojo ketvirčio pabaigoje ūgtelėjo iki 666.600 m^².

Šiuose keturiuose naujai įgyvendintuose pastatuose užimtumo lygis trečiojo ketvirčio pabaigoje sudarė 78% – neišnuomota virš 4.200 m^² laisvo naudingo biurų ploto. Šie naujausi projektai neturėjo didelės įtakos bendriems rinkos rodikliams ir bendras laisvų patalpų lygis per šių metų trečiąjį ketvirtį ūgtelėjo tik simboliškai: nuo 5,1% iki 5,3%. A klasės biurų neužimtumas sudarė 3,5%, o B klasės – 6,3%.

„Ober-Haus“ duomenimis, dabartinis Vilniaus laisvų biuro patalpų lygis (5,3%) išlieka pakankamai subalansuotas ir paskutinių dešimties ketvirčių vidurkį (4,8%) viršija tik pusę procentinio punkto. „Iki šių metų pabaigos baigiami įgyvendinti verslo centrų projektai situacijos rinkoje beveik nepakeis, kadangi šie pastatai irgi jau yra beveik pilnai išnuomoti. 2018 metų naujų biurų pasiūla prie dabartinių įmonių plėtros tempų taip pat neatrodo gąsdinančiai – ateinančiais metais suplanuoti įgyvendinti projektai rinkai pasiūlys dar beveik 62.000 m^² naudingo biurų ploto“, – teigia Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.

„Naujausi projektai sulaukia didelio susidomėjimo iš įmonių, kurios stengiasi ne tik optimizuoti fizinės darbo vietos išlaidas, tačiau siekia pritraukti arba išsaugoti darbuotojus, pasiūlydamos jiems tikrai šiuolaikiškas, technologiškai išmanias bei patrauklias darbo vietas. Todėl tendencijos yra pakankamai aiškios – norėdami konkuruoti šiandieninėje rinkoje biurų savininkai turi pasiūlyti atitinkamą produktą, o senesnių patalpų savininkai – pastebimai atsinaujinti. Stabiliai auganti pasiūla yra naudinga tiek potencialiems nuomininkams, tiek Vilniaus miesto ekonominiam klimatui“, – teigia S. Vagonis.

Konkurencija tarp verslo centrų lemia, kad bazinės modernių biuro patalpų nuomos kainos iš esmės nesikeičia nuo pat 2015 metų pabaigos. „Ober-Haus“ skaičiavimais, šiuo metu B klasės biurai siūlomi nuomotis už 8,0–13,0 Eur/m^², A klasės – 13,5–16,5 Eur/m^².

Tačiau norėdami į savo valdomus pastatus pritraukti didesnius ir žinomus nuomininkus, pastatų savininkai daug lankstesni derybose su nuomininkais, o naujausiuose ir aukščiausios klasės biuro pastatuose sudaromi vidutinės ir didesnės apimties sandoriai dažniausiai neperlipa 15,0–16,0 Eur/m^² kartelės. „Jeigu patalpų savininkai linkę derėtis dėl bazinės patalpų nuomos kainos, tai rinkoje jau nusistovėjo praktika visus papildomus pastato išlaikymo kaštus perkelti ant nuomininko pečių, kuomet nuomininkai turto savininkams kompensuoja ne tik pastato ir patalpų eksploatavimo bei priežiūros išlaidas, bet ir nekilnojamojo turto ir žemės mokesčius, turto draudimą, turto valdymo išlaidas. Visos nuomininkui skiriamos automobilių stovėjimo vietos dažniausiai taip pat apmokestinamos papildomu mokesčiu“, – pasakoja S. Vagonis.

Kaunas turi iš ko rinktis: ūgtelėjęs laisvų biuro patalpų skaičius ir platus nuomos kainų intervalas

Tuo tarpu Kaune belaukiant didžiųjų naujų biuro projektų statybų pabaigos ir jų atidarymo, rinką vis papildo mažesnės apimties projektai. Per 2017 metų trečiąjį ketvirtį buvo baigtos dar dviejų projektų statybos („Jonavos 30“ Jonavos g. ir „S3“ Studentų g.), kurie rinkai pasiūlė 3.800 m^² naudingo biurų ploto. „Ober-Haus“ duomenimis, Kauno modernių biuro patalpų rinka šių metų trečiojo ketvirčio pabaigoje sudarė 115.600 m^².

Po staigaus laisvų patalpų lygio šuolio per šių metų antrąjį ketvirtį (nuo 2,4% iki 7,9%), per trečiąjį ketvirtį biurų neužimtumas stabilizavosi ir sudarė 7,5%. Pasak S. Vagonio, tikėtina, kad dėl aktyviai Kaune įgyvendinamų naujų biuro projektų sąlyginai aukštas laisvų patalpų lygis laikysis ir ateityje.

„Būtų per daug optimistiška tikėtis, kad Kauno miesto rinka, net ir su tarptautinių įmonių pagalba, sugebės per trumpą laiką įsisavinti visą rinkai siūlomą plotą. Tačiau pakankamai platų laisvų biuro patalpų pasirinkimą reikėtų vertinti kaip Kauno ekonominio augimo potencialą, kadangi šiandieninius rinkos poreikius atitinkančios darbo vietos yra vienas iš esminių veiksnių verslo plėtrai. Gali būti, kad dalis biurų pastatų projektų plėtotojų patirs tam tikrų konkurencijos iššūkių – kol vieni biurų projektai džiaugsis aukštu užimtumo lygiu ir žinomais nuomininkais, kitiems gali tekti daug aktyviau pakovoti dėl potencialių nuomininkų“, – atkreipia dėmesį S. Vagonis.

Iš viso per 2017 metus Kauno mieste planuojama įgyvendinti 11 skirtingos paskirties ir apimties projektų, kuriuose bus įrengta 35.700 m^² šiuolaikiškų biuro patalpų. Nors naujausi ir aukščiausios klasės plėtojami verslo centrai šiek tiek kilstelėjo patalpų nuomos kainų kartelę Kauno mieste, tačiau šiuolaikinių biuro patalpų kainų intervalas išlieka labai platus. „Ober-Haus“ duomenimis, šių metų trečiojo ketvirčio pabaigoje A klasės biurų nuoma laikinojoje sostinėje sudarė 11,0–14,0 Eur/m^², B klasės – 6,0–10,5 Eur/m^².

Klaipėdos biurų rinkoje kol kas tik nežymūs atsigavimo ženklai

Klaipėdos miesto modernių biurų rinkoje ir toliau galima išvysti nebent nedidelių projektų plėtrą. Šių metų trečiąjį ketvirtį S. Nėries g. buvo baigtos naujo apie 1.000 m^² bendro ploto pastato statybos, patalpos išnuomotos odontologijos klinikai, treniruočių ir sveikatingumo studijai ir kitoms įmonėms.

„Nors ir nedideliais žingsniais, tačiau verslas bando po truputį išjudinti sustingusią rinką ir stengiasi įvairiais būdais išnaudoti jau valdomas teritorijas ar pastatus“, – teigia S. Vagonis. Pavyzdžiui, „Vakarų laivų gamykla“ kartu su Klaipėdos mokslo ir technologijų parku sename administraciniame pastate Pilies g. įkūrė „Pilies dirbtuves“, kuriose už nedidelį nuomos mokestį kviečiami kurtis kūrybinių industrijų atstovai. Buvusios pramoninės teritorijoje Liepų g. planuojama plėtoti technologijų parką „Inovacijų ir verslo slėnis“, kuriame turėtų įsikurti informacinių technologijų, skaitmeninio dizaino ir kitų inovatyvių sričių specialistus ruošiančios mokymo įstaigos. Šioje teritorijoje taip pat planuojama įkurti bendradarbystės centrą „Spiečius“, kuris turėtų būti baigtas 2018 metų viduryje. Buvusioje „Klaipėdos kranų“ teritorijoje „Stemma Management“ jau šiais metais planuoja užbaigti seno administracinio pastato rekonstrukciją („Verslo biurai 103“) ir rinkai pasiūlyti apie 2.500 m^² ploto prekybinių ir administracinės paskirties patalpų. Jeigu sėkmingai bus įgyvendintas šis projektas, tai iki 2017 metų pabaigos bendras modernių biuro patalpų plotas Klaipėdoje ūgtels iki 68.500 m^² (metinis prieaugis sudarys beveik 4%).

Nors šių metų trečiojo ketvirčio pabaigoje laisvų modernių biuro patalpų lygis siekė 17,9%, didelė dalis laisvo ploto yra anksčiau (daugiausia iki 2009 metų) statytuose projektuose (pvz., verslo centras „Vitė“), kuriuose dėl įvairių priežasčių derybos dėl patalpų nuomos nėra vaisingos. Todėl naujai plėtojami projektai ir savininkų lankstesnis požiūris į kliento poreikius gali prisidėti prie daug sėkmingesnio naujų projektų įgyvendinimo nei rodo bendri rinkos rodikliai. „Ober-Haus“ skaičiavimais, Klaipėdoje biurų nuomos kainos išlieka stabilios ir šiuo metu B klasės pastatuose siūloma kaina sudaro 6,0–9,0 Eur/m^², o A klasės pastatuose – 9,0–12,5 Eur/m^².

Komercinio NT rinkos komentaras su grafikais 2017 m. III ketv.

2017 metų trečiasis ketvirtis buvo aktyvus modernių biurų rinkoje. Baigiami mažesnės ir didesnės apimties projektai augino šiuolaikinių biuro patalpų pasiūlą pagrindiniuose šalies didmiesčiuose, skelbiama naujausioje „Ober-Haus“ biurų rinkos apžvalgoje. Didžiausi projektai buvo įgyvendinti šalies sostinėje, kur per šių metų trečiąjį ketvirtį faktiškai buvo užbaigtos keturių naujų administracinių pastatų statybos: „Liepyno verslo namai“, „Narbuto 5“, „Eleven 11“ ir „Green Hall 2“. Šie įgyvendinti projektai Vilniaus rinkai pasiūlė 19.200 m^² naudingo biuro ploto, o bendras modernių biuro patalpų plotas šių metų trečiojo ketvirčio pabaigoje ūgtelėjo iki 666.600 m^².

Šiuose keturiuose naujai įgyvendintuose pastatuose užimtumo lygis trečiojo ketvirčio pabaigoje sudarė 78% – neišnuomota virš 4.200 m^² laisvo naudingo biurų ploto. Šie naujausi projektai neturėjo didelės įtakos bendriems rinkos rodikliams ir bendras laisvų patalpų lygis per šių metų trečiąjį ketvirtį ūgtelėjo tik simboliškai: nuo 5,1% iki 5,3%. A klasės biurų neužimtumas sudarė 3,5%, o B klasės – 6,3%.

„Ober-Haus“ duomenimis, dabartinis Vilniaus laisvų biuro patalpų lygis (5,3%) išlieka pakankamai subalansuotas ir paskutinių dešimties ketvirčių vidurkį (4,8%) viršija tik pusę procentinio punkto. „Iki šių metų pabaigos baigiami įgyvendinti verslo centrų projektai situacijos rinkoje beveik nepakeis, kadangi šie pastatai irgi jau yra beveik pilnai išnuomoti. 2018 metų naujų biurų pasiūla prie dabartinių įmonių plėtros tempų taip pat neatrodo gąsdinančiai – ateinančiais metais suplanuoti įgyvendinti projektai rinkai pasiūlys dar beveik 62.000 m^² naudingo biurų ploto“, – teigia Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.

„Naujausi projektai sulaukia didelio susidomėjimo iš įmonių, kurios stengiasi ne tik optimizuoti fizinės darbo vietos išlaidas, tačiau siekia pritraukti arba išsaugoti darbuotojus, pasiūlydamos jiems tikrai šiuolaikiškas, technologiškai išmanias bei patrauklias darbo vietas. Todėl tendencijos yra pakankamai aiškios – norėdami konkuruoti šiandieninėje rinkoje biurų savininkai turi pasiūlyti atitinkamą produktą, o senesnių patalpų savininkai – pastebimai atsinaujinti. Stabiliai auganti pasiūla yra naudinga tiek potencialiems nuomininkams, tiek Vilniaus miesto ekonominiam klimatui“, – teigia S. Vagonis.

Konkurencija tarp verslo centrų lemia, kad bazinės modernių biuro patalpų nuomos kainos iš esmės nesikeičia nuo pat 2015 metų pabaigos. „Ober-Haus“ skaičiavimais, šiuo metu B klasės biurai siūlomi nuomotis už 8,0–13,0 Eur/m^², A klasės – 13,5–16,5 Eur/m^².

Tačiau norėdami į savo valdomus pastatus pritraukti didesnius ir žinomus nuomininkus, pastatų savininkai daug lankstesni derybose su nuomininkais, o naujausiuose ir aukščiausios klasės biuro pastatuose sudaromi vidutinės ir didesnės apimties sandoriai dažniausiai neperlipa 15,0–16,0 Eur/m^² kartelės. „Jeigu patalpų savininkai linkę derėtis dėl bazinės patalpų nuomos kainos, tai rinkoje jau nusistovėjo praktika visus papildomus pastato išlaikymo kaštus perkelti ant nuomininko pečių, kuomet nuomininkai turto savininkams kompensuoja ne tik pastato ir patalpų eksploatavimo bei priežiūros išlaidas, bet ir nekilnojamojo turto ir žemės mokesčius, turto draudimą, turto valdymo išlaidas. Visos nuomininkui skiriamos automobilių stovėjimo vietos dažniausiai taip pat apmokestinamos papildomu mokesčiu“, – pasakoja S. Vagonis.

Kaunas turi iš ko rinktis: ūgtelėjęs laisvų biuro patalpų skaičius ir platus nuomos kainų intervalas

Tuo tarpu Kaune belaukiant didžiųjų naujų biuro projektų statybų pabaigos ir jų atidarymo, rinką vis papildo mažesnės apimties projektai. Per 2017 metų trečiąjį ketvirtį buvo baigtos dar dviejų projektų statybos („Jonavos 30“ Jonavos g. ir „S3“ Studentų g.), kurie rinkai pasiūlė 3.800 m^² naudingo biurų ploto. „Ober-Haus“ duomenimis, Kauno modernių biuro patalpų rinka šių metų trečiojo ketvirčio pabaigoje sudarė 115.600 m^².

Po staigaus laisvų patalpų lygio šuolio per šių metų antrąjį ketvirtį (nuo 2,4% iki 7,9%), per trečiąjį ketvirtį biurų neužimtumas stabilizavosi ir sudarė 7,5%. Pasak S. Vagonio, tikėtina, kad dėl aktyviai Kaune įgyvendinamų naujų biuro projektų sąlyginai aukštas laisvų patalpų lygis laikysis ir ateityje.

„Būtų per daug optimistiška tikėtis, kad Kauno miesto rinka, net ir su tarptautinių įmonių pagalba, sugebės per trumpą laiką įsisavinti visą rinkai siūlomą plotą. Tačiau pakankamai platų laisvų biuro patalpų pasirinkimą reikėtų vertinti kaip Kauno ekonominio augimo potencialą, kadangi šiandieninius rinkos poreikius atitinkančios darbo vietos yra vienas iš esminių veiksnių verslo plėtrai. Gali būti, kad dalis biurų pastatų projektų plėtotojų patirs tam tikrų konkurencijos iššūkių – kol vieni biurų projektai džiaugsis aukštu užimtumo lygiu ir žinomais nuomininkais, kitiems gali tekti daug aktyviau pakovoti dėl potencialių nuomininkų“, – atkreipia dėmesį S. Vagonis.

Iš viso per 2017 metus Kauno mieste planuojama įgyvendinti 11 skirtingos paskirties ir apimties projektų, kuriuose bus įrengta 35.700 m^² šiuolaikiškų biuro patalpų. Nors naujausi ir aukščiausios klasės plėtojami verslo centrai šiek tiek kilstelėjo patalpų nuomos kainų kartelę Kauno mieste, tačiau šiuolaikinių biuro patalpų kainų intervalas išlieka labai platus. „Ober-Haus“ duomenimis, šių metų trečiojo ketvirčio pabaigoje A klasės biurų nuoma laikinojoje sostinėje sudarė 11,0–14,0 Eur/m^², B klasės – 6,0–10,5 Eur/m^².

Klaipėdos biurų rinkoje kol kas tik nežymūs atsigavimo ženklai

Klaipėdos miesto modernių biurų rinkoje ir toliau galima išvysti nebent nedidelių projektų plėtrą. Šių metų trečiąjį ketvirtį S. Nėries g. buvo baigtos naujo apie 1.000 m^² bendro ploto pastato statybos, patalpos išnuomotos odontologijos klinikai, treniruočių ir sveikatingumo studijai ir kitoms įmonėms.

„Nors ir nedideliais žingsniais, tačiau verslas bando po truputį išjudinti sustingusią rinką ir stengiasi įvairiais būdais išnaudoti jau valdomas teritorijas ar pastatus“, – teigia S. Vagonis. Pavyzdžiui, „Vakarų laivų gamykla“ kartu su Klaipėdos mokslo ir technologijų parku sename administraciniame pastate Pilies g. įkūrė „Pilies dirbtuves“, kuriose už nedidelį nuomos mokestį kviečiami kurtis kūrybinių industrijų atstovai. Buvusios pramoninės teritorijoje Liepų g. planuojama plėtoti technologijų parką „Inovacijų ir verslo slėnis“, kuriame turėtų įsikurti informacinių technologijų, skaitmeninio dizaino ir kitų inovatyvių sričių specialistus ruošiančios mokymo įstaigos. Šioje teritorijoje taip pat planuojama įkurti bendradarbystės centrą „Spiečius“, kuris turėtų būti baigtas 2018 metų viduryje. Buvusioje „Klaipėdos kranų“ teritorijoje „Stemma Management“ jau šiais metais planuoja užbaigti seno administracinio pastato rekonstrukciją („Verslo biurai 103“) ir rinkai pasiūlyti apie 2.500 m^² ploto prekybinių ir administracinės paskirties patalpų. Jeigu sėkmingai bus įgyvendintas šis projektas, tai iki 2017 metų pabaigos bendras modernių biuro patalpų plotas Klaipėdoje ūgtels iki 68.500 m^² (metinis prieaugis sudarys beveik 4%).

Nors šių metų trečiojo ketvirčio pabaigoje laisvų modernių biuro patalpų lygis siekė 17,9%, didelė dalis laisvo ploto yra anksčiau (daugiausia iki 2009 metų) statytuose projektuose (pvz., verslo centras „Vitė“), kuriuose dėl įvairių priežasčių derybos dėl patalpų nuomos nėra vaisingos. Todėl naujai plėtojami projektai ir savininkų lankstesnis požiūris į kliento poreikius gali prisidėti prie daug sėkmingesnio naujų projektų įgyvendinimo nei rodo bendri rinkos rodikliai. „Ober-Haus“ skaičiavimais, Klaipėdoje biurų nuomos kainos išlieka stabilios ir šiuo metu B klasės pastatuose siūloma kaina sudaro 6,0–9,0 Eur/m^², o A klasės pastatuose – 9,0–12,5 Eur/m^².

Komercinio NT rinkos komentaras su grafikais 2017 m. III ketv.