Nors sostinės prekybinių gatvių rodikliai prastėjo, tačiau drąsesnis verslas mato potencialą
Prabėgus jau daugiau nei metams nuo COVID-19 pandemijos pirmosios bangos, „Ober-Haus“ specialistai įvertino, kaip keitėsi situacija permainingomis nuotaikomis pasižymėjusiomis pagrindinėse sostinės prekybinėse gatvėse.
„Visas prekybos ir prekybinių patalpų sektorius Lietuvoje patiria didesnių ar mažesnių iššūkių šiuo laikotarpiu, tačiau smulkesniems prekybininkams šis metas kaip niekad sudėtingas. Greitai besikeičianti pandeminė situacija šalyje, pastovus prisitaikymas prie kintančių saugos reikalavimų bei ribotos smulkaus verslo finansinės galimybės smulkių prekybinių patalpų naudotojus šiuo laikotarpiu padaro itin pažeidžiamais, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
2020 ir 2021 metų viduryje „Ober-Haus“ atliktas pagrindinių prekybinių Vilniaus miesto gatvių (Gedimino pr., Pilies g., Didžioji g., Vokiečių g.) tyrimas rodo, kad situacija vis dar išlieka įtempta. Jeigu 2020 metų viduryje laisvų patalpų lygis šiose gatvėse sudarė 11,0%, tai 2021 metų viduryje jis dar šiek tiek ūgtelėjo ir sudarė 11,9%.
„2020 metų vasaros laikotarpiu į prekybines gatves sugrįžę pirkėjai suteikė optimizmo prekybininkams ir ypač didžiausiai sostinės prekybinių patalpų nuomininkų grupei – restoranams, kavinėms, barams ir greito maisto užkandinėms, kurie užima 38% visų prekybinių patalpų šiose sostinės gatvėse“, – sako R. Reginis.
Pasibaigus pirmajam karantinui pramogų išsiilgę žmonės nusėdo lauke įrengtose vietose bei pagerino tokių įmonių veiklos rodiklius. Lietuvos statistikos departamento duomenimis, maitinimo ir gėrimų teikimo veiklos įmonių apyvarta Lietuvoje 2020 metų antrąjį pusmetį, palyginti su 2020 metų pirmuoju pusmečiu, paaugo 27%. Таčiau bendri 2020 metų antrojo pusmečio šio verslo sektoriaus veiklos rodikliai vis tiek išliko 19% prastesni, palyginti su rekordiniais 2019 metų antrojo pusmečio rodikliais. Smogusi antroji viruso banga dar kartą iš esmės uždarė šio verslo duris ir pernykščių metų pabaigoje veiklos rodikliai vėl pastebimai suprastėjo. 2021 metų pirmojo pusmečio maitinimo ir gėrimų teikimo veiklos rodikliai taip pat išliko kuklūs ir buvo 9% prastesni nei tuo pačiu laikotarpiu pernai ir net 32% mažesni nei 2019 metų pirmąjį pusmetį.
„Ober-Haus“ skaičiavimais, 2021 metų viduryje didžiausias laisvų patalpų lygis fiksuojamas Pilies g. (18,5%), o mažiausias – Didžiojoje g. (9,1%). Gedimino pr. laisvų patalpų lygis sudarė 11,0%, o Vokiečių g. – 10,2%.
Per metus laisvų patalpų lygis labiausiai ūgtelėjo Pilies g. (nuo 11,3% iki 18,5%), kurioje priskaičiuojama virš 50 patalpų (pirmajame pastato aukšte, turinčios nors vieną langą į nagrinėjamą gatvę ir tinkamos komercinei veiklai vykdyti).
„Kadangi patalpų skaičius čia nėra didelis, tai keletas atsilaisvinusių patalpų gali reikšmingai pakeisti santykinį laisvų patalpų rodiklį. Iš kitos pusės, Pilies g. yra bene labiausiai užsienio turistų lankoma Vilniaus gatvė, o pandemijos metu itin sumažėjęs jų srautas reikšmingai apkarpė čia dirbančio verslo pajamas“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.
Tuo tarpu Vokiečių g. 2021 metų viduryje buvo viena laisva patalpa mažiau nei prieš metus ir, „Ober-Haus“ duomenimis, laisvų patalpų lygis smuktelėjo nuo 12,5% iki 10,2%. Tačiau nepaisant santykinai nedidelio laisvų patalpų lygio, šios gatvės patalpų savininkų ir nuomininkų laukia papildomi iššūkiai. Šiais metais Vokiečių gatvėje prasidėjo šilumos tinklų atnaujinimo darbai, o kavinės ir restoranai turėjo prisitaikyti prie atliekamų darbų ir perkelti lauko terasas į kitas vietas arba jų atsisakyti. Po šilumos tinklų atnaujinimo turėtų būti pradėta ir visos Vokiečių gatvės rekonstrukcija, tačiau rekonstrukcijos terminai dar nėra aiškūs.
„Akivaizdu, kad vykstant šiems darbams, potencialių klientų srautai šioje gatvėje pastebimai sumažės ir tai turės įtakos visam čia įsikūrusiam verslui, kuris tuo pačiu metu dar turi kovoti ir su dabartinės pandemijos keliamais iššūkiais. Todėl Vokiečių g. prekybinių patalpų savininkams reikėtų susitaikyti, kad artimiausiais metais čia gali didėti laisvų patalpų skaičius, o nuomos pajamų srautas ir toliau mažėti“, – mano R. Reginis.
Nuomininkų struktūra pagal veiklos sritį pagrindinėse sostinės gatvėse per metus iš esmės nepakito. „Ober-Haus“ duomenimis, 2021 metų viduryje didžioje dalyje patalpų veiklą vykdė restoranai, kavinės, barai ir greito maisto užkandinės ir jų dalis per metus sumažėjo nežymiai – nuo 38,6% iki 37,9%. Drabužiais ir avalyne prekiaujančių nuomininkų dalis šiose gatvėse sudarė 19,2%, papuošalai, aksesuarai, suvenyrai ir kosmetika – 14,9%, maisto prekių ir gėrimų prekybos taškų dalis sudarė 3,1%, o likusius 24,9% užėmė grožio salonai, biurai, vaistinės, bankai, knygynai ir kiti įvairias prekybos ir kitas paslaugas teikiantys taškai.
Atsižvelgiant į tai, kad pandemijos situacija šalyje tai gerėjanti, tai prastėjanti, patalpų savininkų lūkesčiai dėl nuomos kainų taip pat išlieka neapibrėžti. Pasak R. Reginio, jeigu vieni patalpų savininkai linkę pasiūlyti potencialiems nuomininkams mažesnę nuomos kainą nei anksčiau, tai dalis jų dar tikisi pasirašyti ilgalaikes nuomos sutartis su iki pandemijos buvusiomis nuomos kainomis.
„Ober-Haus“ skaičiavimais, Vilniaus pagrindinėse prekybinėse gatvėse (Gedimino pr., Pilies g., Didžioji g., Vokiečių g.) 2021 metų viduryje vidutinio dydžio (apie 100–300 m²) prekybinių patalpų nuomos kainos sudarė 15,0–40,0 Eur/m² ir vidutiniškai jos yra 12% mažesnės nei 2019 metų pabaigoje. Tačiau yra atvejų, kuomet patalpų savininkai su naujais nuomininkais pasirašo ilgalaikes nuomos sutartis 20–25% mažesnėmis nuomos kainomis nei jas galėjo išnuomoti iki prasidedant pandemijai.
Bendri rodikliai rodo, kad prekybinėse Vilniaus gatvėse optimizmo tikrai nėra daug, tačiau susidomėjimas laisvomis patalpomis tikrai nėra išnykęs. „Dalis verslo mato ilgalaikes šių gatvių perspektyvas ir dabartinė rinkos situacija jiems atveria daug platesnes galimybes. Jeigu iki pandemijos apskritai buvo sudėtinga rasti tinkamas patalpas net ir už istoriškai rekordines nuomos kainas, tai šiuo metu pasirinkimo galimybės čia yra platesnės, o nuomos kainos patrauklesnės. Todėl drąsesni verslininkai stengiasi nepraleisti savo šanso ir aktyviai domisi savo verslo plėtros galimybėmis prestižinėse miesto vietose“, – sako R. Reginis.
Prabėgus jau daugiau nei metams nuo COVID-19 pandemijos pirmosios bangos, „Ober-Haus“ specialistai įvertino, kaip keitėsi situacija permainingomis nuotaikomis pasižymėjusiomis pagrindinėse sostinės prekybinėse gatvėse.
„Visas prekybos ir prekybinių patalpų sektorius Lietuvoje patiria didesnių ar mažesnių iššūkių šiuo laikotarpiu, tačiau smulkesniems prekybininkams šis metas kaip niekad sudėtingas. Greitai besikeičianti pandeminė situacija šalyje, pastovus prisitaikymas prie kintančių saugos reikalavimų bei ribotos smulkaus verslo finansinės galimybės smulkių prekybinių patalpų naudotojus šiuo laikotarpiu padaro itin pažeidžiamais, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
2020 ir 2021 metų viduryje „Ober-Haus“ atliktas pagrindinių prekybinių Vilniaus miesto gatvių (Gedimino pr., Pilies g., Didžioji g., Vokiečių g.) tyrimas rodo, kad situacija vis dar išlieka įtempta. Jeigu 2020 metų viduryje laisvų patalpų lygis šiose gatvėse sudarė 11,0%, tai 2021 metų viduryje jis dar šiek tiek ūgtelėjo ir sudarė 11,9%.
„2020 metų vasaros laikotarpiu į prekybines gatves sugrįžę pirkėjai suteikė optimizmo prekybininkams ir ypač didžiausiai sostinės prekybinių patalpų nuomininkų grupei – restoranams, kavinėms, barams ir greito maisto užkandinėms, kurie užima 38% visų prekybinių patalpų šiose sostinės gatvėse“, – sako R. Reginis.
Pasibaigus pirmajam karantinui pramogų išsiilgę žmonės nusėdo lauke įrengtose vietose bei pagerino tokių įmonių veiklos rodiklius. Lietuvos statistikos departamento duomenimis, maitinimo ir gėrimų teikimo veiklos įmonių apyvarta Lietuvoje 2020 metų antrąjį pusmetį, palyginti su 2020 metų pirmuoju pusmečiu, paaugo 27%. Таčiau bendri 2020 metų antrojo pusmečio šio verslo sektoriaus veiklos rodikliai vis tiek išliko 19% prastesni, palyginti su rekordiniais 2019 metų antrojo pusmečio rodikliais. Smogusi antroji viruso banga dar kartą iš esmės uždarė šio verslo duris ir pernykščių metų pabaigoje veiklos rodikliai vėl pastebimai suprastėjo. 2021 metų pirmojo pusmečio maitinimo ir gėrimų teikimo veiklos rodikliai taip pat išliko kuklūs ir buvo 9% prastesni nei tuo pačiu laikotarpiu pernai ir net 32% mažesni nei 2019 metų pirmąjį pusmetį.
„Ober-Haus“ skaičiavimais, 2021 metų viduryje didžiausias laisvų patalpų lygis fiksuojamas Pilies g. (18,5%), o mažiausias – Didžiojoje g. (9,1%). Gedimino pr. laisvų patalpų lygis sudarė 11,0%, o Vokiečių g. – 10,2%.
Per metus laisvų patalpų lygis labiausiai ūgtelėjo Pilies g. (nuo 11,3% iki 18,5%), kurioje priskaičiuojama virš 50 patalpų (pirmajame pastato aukšte, turinčios nors vieną langą į nagrinėjamą gatvę ir tinkamos komercinei veiklai vykdyti).
„Kadangi patalpų skaičius čia nėra didelis, tai keletas atsilaisvinusių patalpų gali reikšmingai pakeisti santykinį laisvų patalpų rodiklį. Iš kitos pusės, Pilies g. yra bene labiausiai užsienio turistų lankoma Vilniaus gatvė, o pandemijos metu itin sumažėjęs jų srautas reikšmingai apkarpė čia dirbančio verslo pajamas“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.
Tuo tarpu Vokiečių g. 2021 metų viduryje buvo viena laisva patalpa mažiau nei prieš metus ir, „Ober-Haus“ duomenimis, laisvų patalpų lygis smuktelėjo nuo 12,5% iki 10,2%. Tačiau nepaisant santykinai nedidelio laisvų patalpų lygio, šios gatvės patalpų savininkų ir nuomininkų laukia papildomi iššūkiai. Šiais metais Vokiečių gatvėje prasidėjo šilumos tinklų atnaujinimo darbai, o kavinės ir restoranai turėjo prisitaikyti prie atliekamų darbų ir perkelti lauko terasas į kitas vietas arba jų atsisakyti. Po šilumos tinklų atnaujinimo turėtų būti pradėta ir visos Vokiečių gatvės rekonstrukcija, tačiau rekonstrukcijos terminai dar nėra aiškūs.
„Akivaizdu, kad vykstant šiems darbams, potencialių klientų srautai šioje gatvėje pastebimai sumažės ir tai turės įtakos visam čia įsikūrusiam verslui, kuris tuo pačiu metu dar turi kovoti ir su dabartinės pandemijos keliamais iššūkiais. Todėl Vokiečių g. prekybinių patalpų savininkams reikėtų susitaikyti, kad artimiausiais metais čia gali didėti laisvų patalpų skaičius, o nuomos pajamų srautas ir toliau mažėti“, – mano R. Reginis.
Nuomininkų struktūra pagal veiklos sritį pagrindinėse sostinės gatvėse per metus iš esmės nepakito. „Ober-Haus“ duomenimis, 2021 metų viduryje didžioje dalyje patalpų veiklą vykdė restoranai, kavinės, barai ir greito maisto užkandinės ir jų dalis per metus sumažėjo nežymiai – nuo 38,6% iki 37,9%. Drabužiais ir avalyne prekiaujančių nuomininkų dalis šiose gatvėse sudarė 19,2%, papuošalai, aksesuarai, suvenyrai ir kosmetika – 14,9%, maisto prekių ir gėrimų prekybos taškų dalis sudarė 3,1%, o likusius 24,9% užėmė grožio salonai, biurai, vaistinės, bankai, knygynai ir kiti įvairias prekybos ir kitas paslaugas teikiantys taškai.
Atsižvelgiant į tai, kad pandemijos situacija šalyje tai gerėjanti, tai prastėjanti, patalpų savininkų lūkesčiai dėl nuomos kainų taip pat išlieka neapibrėžti. Pasak R. Reginio, jeigu vieni patalpų savininkai linkę pasiūlyti potencialiems nuomininkams mažesnę nuomos kainą nei anksčiau, tai dalis jų dar tikisi pasirašyti ilgalaikes nuomos sutartis su iki pandemijos buvusiomis nuomos kainomis.
„Ober-Haus“ skaičiavimais, Vilniaus pagrindinėse prekybinėse gatvėse (Gedimino pr., Pilies g., Didžioji g., Vokiečių g.) 2021 metų viduryje vidutinio dydžio (apie 100–300 m²) prekybinių patalpų nuomos kainos sudarė 15,0–40,0 Eur/m² ir vidutiniškai jos yra 12% mažesnės nei 2019 metų pabaigoje. Tačiau yra atvejų, kuomet patalpų savininkai su naujais nuomininkais pasirašo ilgalaikes nuomos sutartis 20–25% mažesnėmis nuomos kainomis nei jas galėjo išnuomoti iki prasidedant pandemijai.
Bendri rodikliai rodo, kad prekybinėse Vilniaus gatvėse optimizmo tikrai nėra daug, tačiau susidomėjimas laisvomis patalpomis tikrai nėra išnykęs. „Dalis verslo mato ilgalaikes šių gatvių perspektyvas ir dabartinė rinkos situacija jiems atveria daug platesnes galimybes. Jeigu iki pandemijos apskritai buvo sudėtinga rasti tinkamas patalpas net ir už istoriškai rekordines nuomos kainas, tai šiuo metu pasirinkimo galimybės čia yra platesnės, o nuomos kainos patrauklesnės. Todėl drąsesni verslininkai stengiasi nepraleisti savo šanso ir aktyviai domisi savo verslo plėtros galimybėmis prestižinėse miesto vietose“, – sako R. Reginis.
Naujienos
Visos naujienosProjekte „Vilniaus Džiazas“ pradėti unikalaus tarpukario pastato tvarkybos darbai
Gegužę prabangaus NT vystytoja „Unique Properties“ pradėjo vilniečiams puikiai pažįstamo, šalia pietinio Senamiesčio apvažiavimo stovinčio 1936 m. statybos administracinio dviejų dalių pastato tvarkybos darbus. Šioje teritorijoje bendrovė 2024 m. vasarį pradėjo statyti kompleksą „Vilniaus Džiazas“, sudaro dviejų korpusų daugiabutis su 62 butais ir 11 komercinių patalpų, tvarkomas tarpukario statybos 1200 kv. m administracinės paskirties kultūros paveldo objektas ir viešosios erdvės. „Kelis dešimtmečius apleistas unikalios architektūros kultūros paveldo statinys K. Vanagėlio gatvėje iki šiol yra išsaugojęs autentiškų langų, plytelių ir kitų elementų fragmentus, kuriuos ketinama prikelti naujam gyvenimui. Trijų aukštų pastatas bus skirtas administracinei veiklai, o jo erdvės yra universalios ir gali būti pritaikytos įvairioms paskirtims: nuo biurų iki klinikos ar ugdymo įstaigos“, – sako Darius Tumas, „Ober-Haus“ investicinių sandorių ekspertas. Aktyvius pastato tvarkybos darbus šį mėnesį pradėjo UAB „Ekstra statyba“ – kultūros vertybių darbuose besispecializuojanti bendrovė, per daugiau kaip du dešimtmečius veiklos tvarkiusi ar restauravusi tokius išskirtinius istorinius objektus kaip Sapiegų rūmai Vilniaus Antakalnyje, Vilniaus Šv. Kotrynos bažnyčia, Trakų pusiasalio pilies bokštai, Trakų Dominikonų vienuolynas, Medininkų pilis, Užutrakio dvaro ansamblio statiniai, Medinės miesto architektūros muziejus Polocko g. 52, Vilniuje, Vilniaus gynybinės sienos bastėja, Kernavės muziejus, Jašiūnų dvaras, Dubingių piliavietė, Druskininkų miesto muziejus ir kt. Tvarkyti pradėta 1200 kv. m. ploto…
Kam rūpi aukštos lubos?
Kiekvienas įėjęs į butą aukštomis lubomis iškart atkreips dėmesį į jų kuriamą erdvės ir prabangos pojūtį. Bet realų žmonių susidomėjimą šia funkcija išduoda tai, kad NT skelbimų portaluose net nerastume „aukštų lubų“ paieškos funkcijos. Architektų ir istorikų teigimu, aukštos lubos visais laikais buvo prabangos simbolis, kurio vertė matuojama daugiausia subjektyviais kriterijais. Tačiau ši niša išlieka, o pavieniuose projektuose netgi projektuojama sąmoningai nepaisant ekonominės logikos. Vien pats lubų aukštumas yra subjektyvus kriterijus. Dauguma tipinių sovietinių daugiabučių turėjo 2,45 m lubas, tad šiandienos teisinės bazės nustatytas minimalus 2,70 m aukštis daugeliui gyventojų atrodo kaip nežemos lubos. O trijų metrų lubas daugelis laikytų aukštomis. Bet Vilniaus Senamiestyje, ypač antruose namų aukštuose, jau dominuoja 3,40 m lubos, dar kitoks efektas jaučiamas maždaug nuo 4 metrų, kai lubų aukščio pakanka antresolei įrengti. Lubų aukštį visais laikais ribojo ekonominiai motyvai – didesnės išlaidos plytoms, tinkui, konstrukcijoms ar langams statybų metu ir brangesnis šildymas ar vėdinimas gyvenant. Visi supranta papildomų kvadratinių metrų kuriamą vertę ir funkciją, bet papildomas metras į aukštį, sukuriantis nebent subjektyvią emociją, daugiau šviesos ar erdvės pojūčio arba vietos dideliems paveikslams daugumai gyventojų neatrodo racionalu. Šią logiką šiandien puikiai iliustruoja loftai: turėdami itin aukštas lubas buvusiose industrinėse patalpose, absoliuti dauguma naujųjų savininkų patalpų aukštį…
Butų plėtotojų investicijos susitraukė kelis kartus
Pastaruosius kelis metus Lietuvoje stebėjome sparčiai besitraukiantį būsto rinkos aktyvumą, kuris jau atsiliepia ir naujo būsto plėtros apimtims. Pastaruoju metu su didžiausiais iššūkiais susidūrė šalies didmiesčiuose daugiabučius plėtojančios įmonės, kurios 2022–2023 metais fiksavo itin kuklius butų realizacijos rodiklius. „Ober-Haus“ duomenimis, palyginti su būsto rinkoje rekordiškai aktyviais 2021 metais, 2023 metais Vilniaus pirminėje rinkoje realizuota 68% mažiau, Kaune – 55% mažiau, o Klaipėdoje – 57% mažiau butų. „Tačiau nepaisant 2–3 kartus susitraukusių naujos statybos butų realizacijos apimčių, 2023 metais šalies didmiesčiuose dar buvo baigtas statyti itin gausus butų skaičius. Kadangi buvo baigti plėtoti projektai, kurie pradėti statyti 2021–2022 metais“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. „Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 4.915 butų arba 18% daugiau nei 2022 metais. Žvelgiant į pastaruosius 20 metų, tai yra vienas aukščiausių rodiklių, kuris nusileido tik 2007, 2008 ir 2020 metams, kuomet faktiškai pardavimui buvo pastatoma po daugiau nei 5.000 butų. 2023 metais pirkėjai galėjo kurtis 52-uose skirtinguose daugiabučių projektuose (skaičiuojant ir tęstinius projektų etapus). Šalies sostinė gali pasigirti ne tik pardavimui statomų daugiabučių gausa, bet ir nuomai plėtojamų projektų skaičiumi. Po aktyvios plėtros 2022 metais sostinės būsto nuomos segmentas 2023 metais sulaukė dar gausesnio papildymo. Sostinėje buvo…