NT prieš tradicines investavimo priemones, arba Ar gali butas būti mano pensijų fondas
UAB “Ober-Haus” Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio komentaras dienraščiui “Verslo žinios” (2013-09-04) apie investicijas į NT bei jų pranašumus ir skirtumus lyginant su tradicinėmis investavimo priemonėmis – akcijos, obligacijos, indėliai. :
„Populiariausi nuomai Vilniuje perkami butai gali užtikrinti nuo 4,4% iki 4,7% realią metinę grąžą, kuri lenkia uždarbį iš indėlių, o neretai – ir obligacijų ar akcijų. Teorinė investicinė grąža iš tokių butų nuomos yra dar didesnė (5,3%–5,6%), bet metines buto nuomos pajamas reikia mažinti 2 mėn. nuompinigių už butą dydžiu. Tai – suma, skirta kosmetiniam būsto remontui ir mokesčiams valstybei sumokėti. Investuojantieji į būstą turėtų žinoti, kad tai – daug lėšų, priežiūros ir patirties reikalaujanti investavimo rūšis. Neturintieji didesnės patirties vargu ar gali tikėtis didesnių investavimo rodiklių, nes per pastaruosius 8 m. rinkoje fiksuojamas stabilus pardavimo ir nuomos kainų santykis, tikėtina, išliks ir artimiausioje ateityje.
Norintieji iš būsto uždirbti daugiau nei minėtas dydis tam turi skirti daugiau laiko ir turėti patirties. Galima užsiimti ne ilgalaike, bet trumpalaike nuoma. Arba ieškoti nedidelių ir pigesnių butų patraukliose miesto vietose (šalia centrinės miesto dalies, pagrindinių mokymo įstaigų), juos įrengti ir nuomoti. Didžiausias investicijų į NT trūkumas – net įsigyjant būstą su paskola, reikalingas nemažas pradinis įnašas ir papildomų investicijų būstui įrengti. Tad šis investavimo būdas patrauklus tik turintiesiems patirties šiame sektoriuje ir pradinio kapitalo (mažiausiai 40.000–60.000 Lt). NT, nors mažiau likvidus nei vertybiniai popieriai, yra materialus ir apčiuopiamas, be to, per krizes nuvertėja mažiau nei, pvz., akcijos.
Lietuvoje nuomai dažniausiai ieškoma nedidelio (1 ir 2 kambarių) būsto, kuris išnuomojamas 1–3 metams. Laikui bėgant, auga nominali turto vertė ir nuomos kaina (dažniausiai dėl infliacijos), todėl ilgu laikotarpiu galima tikėtis ir augančios grąžos. Pvz., 1 kambario įrengto buto Naujamiestyje reali investicinė grąža po 15 m. jau galėtų siekti 6,1% (su prielaida, kad nuoma ir turto vertė kasmet paauga po 2% – tikėtinu metinės infliacijos dydžiu). O turto vertė po 15 metų jau sieks 269.000 Lt, t. y. prieaugis – 69.000 Lt. Tad ilguoju (15 m.) laikotarpiu galima tikėtis apie 5,2% vidutinės realios investicinės grąžos ir turto vertės prieaugio. Tiesa, per šį laiką butui reikės ne tik kosmetinio, bet ir kapitalinio remonto, kurio išlaidos nedideliam butui gali siekti apie 15.000 Lt.“
————————————————————————————
Tipiniai investavimo į buto, skirto nuomoti, pavyzdžiai:
Įrengtas (su baldais) senos statybos butas miegamajame Vilniaus rajone (2 kamb., 45–50 kv. m), pvz.,
Justiniškėse, Viršuliškėse, Šeškinėje, Baltupiuose.
Įsigijimo kaina: 170.000 Lt (100% nuosavos lėšos)
Nuomos kaina: 800 Lt/mėn.
Teorinės bendrosios metinės pajamos: 800 Lt x 12 mėn. = 9.600 Lt
Teorinė investicinė grąža: 5,6% per metus
Realios metinės pajamos: 800 Lt x 10 mėn. = 8.000 Lt
Reali investicinė grąža: 4,7% per metus
Įrengtas (su baldais) naujos statybos butas miegamajame Vilniaus rajone (2 kamb., 45 kv. m), pvz.,
Justiniškėse, Viršuliškėse, Šeškinėje, Baltupiuose.
Įsigijimo kaina: 250.000 Lt (100% nuosavos lėšos)
Nuomos kaina: 1.100 Lt/mėn.
Teorinės bendrosios metinės pajamos: 1.100 Lt x 12 mėn. = 13.200 Lt
Teorinė investicinė grąža: 5,3% per metus
Realios metinės pajamos: 1.100 Lt x 10 mėn. = 11.000 Lt
Reali investicinė grąža: 4,4% per metus
Įrengtas (su baldais) senos statybos butas Naujamiestyje (1 kamb., 30–35 kv. m).
Įsigijimo kaina: 200.000 Lt (100% nuosavos lėšos)
Nuomos kaina: 900 Lt/mėn.
Teorinės bendrosios metinės pajamos: 900 Lt x 12 mėn. = 10.800 Lt
Teorinė investicinė grąža: 5,4% per metus
Realios metinės pajamos: 900 Lt x 10 mėn. = 9.000 Lt
Reali investicinė grąža: 4,5% per metus
Pastabos. Realios metinės pajamos ir reali investicinė grąža yra mažesnės už teorinę, nes pajamas reikia sumažinti 2 mėnesių nuomos dydžiu. Iš šios sumos atliekamas kosmetinis remontas, taip pat mokami mokesčiai valstybei (pvz., verslo liudijimo kaina – 1.530 Lt/metams).
Šaltinis: „Ober-Haus“
******************
Tipiniai investavimo į tradicines investavimo priemones pavyzdžiai:
5 m. trukmės indėlis
Metinės palūkanos – nuo 1% Skandinavijos kapitalo bankuose iki 3,4% mažesniuose vietinio kapitalo bankuose.
Obligacijos (5 metų, eurais)
Lietuvos valstybės – 2,9% metinis pajamingumas
Didžiausios Rusijos dujų gavybos bendrovės – 3,3% metinis pajamingumas
Vienos didžiausių Rytų Europoje energetikos bendrovių iš Vengrijos – 5,1% metinis pajamingumas
Didžiausios Suomijos telekomunikacijų bendrovės – 5,5% metinis pajamingumas
Didžiausios Kroatijos mažmeninės prekybos ir maisto gamybos kontroliuojančiosios įmonės – 6,9% metinis
pajamingumas
Obligacijų fondas – apie 3% metinis pajamingumas
Akcijos
Vidutinė istorinė akcijų grąža – 10% per metus
Į akcijas galima žiūrėti ir kaip į nuolatinio pinigų srauto šaltinį iš dividendų. Šiuo metu Vokietijos akcijų
indekso DAX įmonių akcijų dividendinis pajamingumas sudaro 3,3%, Rytų Europos akcijų indekso bendrovių –
4,5%. Mokami dividendai svyruoja, tačiau mažiau nei akcijų kainos.
Pastabos. Pateikiama teorinė investicijų grąža. Reali grąža dėl komisinių mokesčių finansų tarpininkams, mokesčių valstybei, bus mažesnė.
Šaltiniai: „Finasta“, VŽ
Naujienos
Visos naujienos
Projekte „Vilniaus Džiazas“ pradėti unikalaus tarpukario pastato tvarkybos darbai
Gegužę prabangaus NT vystytoja „Unique Properties“ pradėjo vilniečiams puikiai pažįstamo, šalia pietinio Senamiesčio apvažiavimo stovinčio 1936 m. statybos administracinio dviejų dalių pastato tvarkybos darbus. Šioje teritorijoje bendrovė 2024 m. vasarį pradėjo statyti kompleksą „Vilniaus Džiazas“, sudaro dviejų korpusų daugiabutis su 62 butais ir 11 komercinių patalpų, tvarkomas tarpukario statybos 1200 kv. m administracinės paskirties kultūros paveldo objektas ir viešosios erdvės. „Kelis dešimtmečius apleistas unikalios architektūros kultūros paveldo statinys K. Vanagėlio gatvėje iki šiol yra išsaugojęs autentiškų langų, plytelių ir kitų elementų fragmentus, kuriuos ketinama prikelti naujam gyvenimui. Trijų aukštų pastatas bus skirtas administracinei veiklai, o jo erdvės yra universalios ir gali būti pritaikytos įvairioms paskirtims: nuo biurų iki klinikos ar ugdymo įstaigos“, – sako Darius Tumas, „Ober-Haus“ investicinių sandorių ekspertas. Aktyvius pastato tvarkybos darbus šį mėnesį pradėjo UAB „Ekstra statyba“ – kultūros vertybių darbuose besispecializuojanti bendrovė, per daugiau kaip du dešimtmečius veiklos tvarkiusi ar restauravusi tokius išskirtinius istorinius objektus kaip Sapiegų rūmai Vilniaus Antakalnyje, Vilniaus Šv. Kotrynos bažnyčia, Trakų pusiasalio pilies bokštai, Trakų Dominikonų vienuolynas, Medininkų pilis, Užutrakio dvaro ansamblio statiniai, Medinės miesto architektūros muziejus Polocko g. 52, Vilniuje, Vilniaus gynybinės sienos bastėja, Kernavės muziejus, Jašiūnų dvaras, Dubingių piliavietė, Druskininkų miesto muziejus ir kt. Tvarkyti pradėta 1200 kv. m. ploto…
Kam rūpi aukštos lubos?
Kiekvienas įėjęs į butą aukštomis lubomis iškart atkreips dėmesį į jų kuriamą erdvės ir prabangos pojūtį. Bet realų žmonių susidomėjimą šia funkcija išduoda tai, kad NT skelbimų portaluose net nerastume „aukštų lubų“ paieškos funkcijos. Architektų ir istorikų teigimu, aukštos lubos visais laikais buvo prabangos simbolis, kurio vertė matuojama daugiausia subjektyviais kriterijais. Tačiau ši niša išlieka, o pavieniuose projektuose netgi projektuojama sąmoningai nepaisant ekonominės logikos. Vien pats lubų aukštumas yra subjektyvus kriterijus. Dauguma tipinių sovietinių daugiabučių turėjo 2,45 m lubas, tad šiandienos teisinės bazės nustatytas minimalus 2,70 m aukštis daugeliui gyventojų atrodo kaip nežemos lubos. O trijų metrų lubas daugelis laikytų aukštomis. Bet Vilniaus Senamiestyje, ypač antruose namų aukštuose, jau dominuoja 3,40 m lubos, dar kitoks efektas jaučiamas maždaug nuo 4 metrų, kai lubų aukščio pakanka antresolei įrengti. Lubų aukštį visais laikais ribojo ekonominiai motyvai – didesnės išlaidos plytoms, tinkui, konstrukcijoms ar langams statybų metu ir brangesnis šildymas ar vėdinimas gyvenant. Visi supranta papildomų kvadratinių metrų kuriamą vertę ir funkciją, bet papildomas metras į aukštį, sukuriantis nebent subjektyvią emociją, daugiau šviesos ar erdvės pojūčio arba vietos dideliems paveikslams daugumai gyventojų neatrodo racionalu. Šią logiką šiandien puikiai iliustruoja loftai: turėdami itin aukštas lubas buvusiose industrinėse patalpose, absoliuti dauguma naujųjų savininkų patalpų aukštį…
Butų plėtotojų investicijos susitraukė kelis kartus
Pastaruosius kelis metus Lietuvoje stebėjome sparčiai besitraukiantį būsto rinkos aktyvumą, kuris jau atsiliepia ir naujo būsto plėtros apimtims. Pastaruoju metu su didžiausiais iššūkiais susidūrė šalies didmiesčiuose daugiabučius plėtojančios įmonės, kurios 2022–2023 metais fiksavo itin kuklius butų realizacijos rodiklius. „Ober-Haus“ duomenimis, palyginti su būsto rinkoje rekordiškai aktyviais 2021 metais, 2023 metais Vilniaus pirminėje rinkoje realizuota 68% mažiau, Kaune – 55% mažiau, o Klaipėdoje – 57% mažiau butų. „Tačiau nepaisant 2–3 kartus susitraukusių naujos statybos butų realizacijos apimčių, 2023 metais šalies didmiesčiuose dar buvo baigtas statyti itin gausus butų skaičius. Kadangi buvo baigti plėtoti projektai, kurie pradėti statyti 2021–2022 metais“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. „Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 4.915 butų arba 18% daugiau nei 2022 metais. Žvelgiant į pastaruosius 20 metų, tai yra vienas aukščiausių rodiklių, kuris nusileido tik 2007, 2008 ir 2020 metams, kuomet faktiškai pardavimui buvo pastatoma po daugiau nei 5.000 butų. 2023 metais pirkėjai galėjo kurtis 52-uose skirtinguose daugiabučių projektuose (skaičiuojant ir tęstinius projektų etapus). Šalies sostinė gali pasigirti ne tik pardavimui statomų daugiabučių gausa, bet ir nuomai plėtojamų projektų skaičiumi. Po aktyvios plėtros 2022 metais sostinės būsto nuomos segmentas 2023 metais sulaukė dar gausesnio papildymo. Sostinėje buvo…
Visos naujienos