NT prieš tradicines investavimo priemones, arba Ar gali butas būti mano pensijų fondas

UAB “Ober-Haus” Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio komentaras dienraščiui “Verslo žinios” (2013-09-04) apie investicijas į NT bei jų pranašumus ir skirtumus lyginant su tradicinėmis investavimo priemonėmis – akcijos, obligacijos, indėliai. :

„Populiariausi nuomai Vilniuje perkami butai gali užtikrinti nuo 4,4% iki 4,7% realią metinę grąžą, kuri lenkia uždarbį iš indėlių, o neretai – ir obligacijų ar akcijų. Teorinė investicinė grąža iš tokių butų nuomos yra dar didesnė (5,3%–5,6%), bet metines buto nuomos pajamas reikia mažinti 2 mėn. nuompinigių už butą dydžiu. Tai – suma, skirta kosmetiniam būsto remontui ir mokesčiams valstybei sumokėti. Investuojantieji į būstą turėtų žinoti, kad tai – daug lėšų, priežiūros ir patirties reikalaujanti investavimo rūšis. Neturintieji didesnės patirties vargu ar gali tikėtis didesnių investavimo rodiklių, nes per pastaruosius 8 m. rinkoje fiksuojamas stabilus pardavimo ir nuomos kainų santykis, tikėtina, išliks ir artimiausioje ateityje.

Norintieji iš būsto uždirbti daugiau nei minėtas dydis tam turi skirti daugiau laiko ir turėti patirties. Galima užsiimti ne ilgalaike, bet trumpalaike nuoma. Arba ieškoti nedidelių ir pigesnių butų patraukliose miesto vietose (šalia centrinės miesto dalies, pagrindinių mokymo įstaigų), juos įrengti ir nuomoti. Didžiausias investicijų į NT trūkumas – net įsigyjant būstą su paskola, reikalingas nemažas pradinis įnašas ir papildomų investicijų būstui įrengti. Tad šis investavimo būdas patrauklus tik turintiesiems patirties šiame sektoriuje ir pradinio kapitalo (mažiausiai 40.000–60.000 Lt). NT, nors mažiau likvidus nei vertybiniai popieriai, yra materialus ir apčiuopiamas, be to, per krizes nuvertėja mažiau nei, pvz., akcijos.

Lietuvoje nuomai dažniausiai ieškoma nedidelio (1 ir 2 kambarių) būsto, kuris išnuomojamas 1–3 metams. Laikui bėgant, auga nominali turto vertė ir nuomos kaina (dažniausiai dėl infliacijos), todėl ilgu laikotarpiu galima tikėtis ir augančios grąžos. Pvz., 1 kambario įrengto buto Naujamiestyje reali investicinė grąža po 15 m. jau galėtų siekti 6,1% (su prielaida, kad nuoma ir turto vertė kasmet paauga po 2% – tikėtinu metinės infliacijos dydžiu). O turto vertė po 15 metų jau sieks 269.000 Lt, t. y. prieaugis – 69.000 Lt. Tad ilguoju (15 m.) laikotarpiu galima tikėtis apie 5,2% vidutinės realios investicinės grąžos ir turto vertės prieaugio. Tiesa, per šį laiką butui reikės ne tik kosmetinio, bet ir kapitalinio remonto, kurio išlaidos nedideliam butui gali siekti apie 15.000 Lt.“

————————————————————————————

Tipiniai investavimo į buto, skirto nuomoti, pavyzdžiai:

Įrengtas (su baldais) senos statybos butas miegamajame Vilniaus rajone (2 kamb., 45–50 kv. m), pvz.,
Justiniškėse, Viršuliškėse, Šeškinėje, Baltupiuose.

Įsigijimo kaina: 170.000 Lt (100% nuosavos lėšos)
Nuomos kaina: 800 Lt/mėn.
Teorinės bendrosios metinės pajamos: 800 Lt x 12 mėn. = 9.600 Lt
Teorinė investicinė grąža: 5,6% per metus
Realios metinės pajamos: 800 Lt x 10 mėn. = 8.000 Lt
Reali investicinė grąža: 4,7% per metus

Įrengtas (su baldais) naujos statybos butas miegamajame Vilniaus rajone (2 kamb., 45 kv. m), pvz.,
Justiniškėse, Viršuliškėse, Šeškinėje, Baltupiuose.

Įsigijimo kaina: 250.000 Lt (100% nuosavos lėšos)
Nuomos kaina: 1.100 Lt/mėn.
Teorinės bendrosios metinės pajamos: 1.100 Lt x 12 mėn. = 13.200 Lt
Teorinė investicinė grąža: 5,3% per metus
Realios metinės pajamos: 1.100 Lt x 10 mėn. = 11.000 Lt
Reali investicinė grąža: 4,4% per metus

Įrengtas (su baldais) senos statybos butas Naujamiestyje (1 kamb., 30–35 kv. m).

Įsigijimo kaina: 200.000 Lt (100% nuosavos lėšos)
Nuomos kaina: 900 Lt/mėn.
Teorinės bendrosios metinės pajamos: 900 Lt x 12 mėn. = 10.800 Lt
Teorinė investicinė grąža: 5,4% per metus
Realios metinės pajamos: 900 Lt x 10 mėn. = 9.000 Lt
Reali investicinė grąža: 4,5% per metus

Pastabos. Realios metinės pajamos ir reali investicinė grąža yra mažesnės už teorinę, nes pajamas reikia sumažinti 2 mėnesių nuomos dydžiu. Iš šios sumos atliekamas kosmetinis remontas, taip pat mokami mokesčiai valstybei (pvz., verslo liudijimo kaina – 1.530 Lt/metams).

Šaltinis: „Ober-Haus“

******************

 

Tipiniai investavimo į tradicines investavimo priemones pavyzdžiai:

5 m. trukmės indėlis
Metinės palūkanos – nuo 1% Skandinavijos kapitalo bankuose iki 3,4% mažesniuose vietinio kapitalo bankuose.

Obligacijos (5 metų, eurais)

Lietuvos valstybės – 2,9% metinis pajamingumas
Didžiausios Rusijos dujų gavybos bendrovės – 3,3% metinis pajamingumas
Vienos didžiausių Rytų Europoje energetikos bendrovių iš Vengrijos – 5,1% metinis pajamingumas
Didžiausios Suomijos telekomunikacijų bendrovės – 5,5% metinis pajamingumas
Didžiausios Kroatijos mažmeninės prekybos ir maisto gamybos kontroliuojančiosios įmonės – 6,9% metinis
pajamingumas
Obligacijų fondas – apie 3% metinis pajamingumas

Akcijos

Vidutinė istorinė akcijų grąža – 10% per metus
Į akcijas galima žiūrėti ir kaip į nuolatinio pinigų srauto šaltinį iš dividendų. Šiuo metu Vokietijos akcijų
indekso DAX įmonių akcijų dividendinis pajamingumas sudaro 3,3%, Rytų Europos akcijų indekso bendrovių –
4,5%. Mokami dividendai svyruoja, tačiau mažiau nei akcijų kainos.

Pastabos. Pateikiama teorinė investicijų grąža. Reali grąža dėl komisinių mokesčių finansų tarpininkams, mokesčių valstybei, bus mažesnė.

Šaltiniai: „Finasta“, VŽ

Naujienos

Visos naujienos
Kam rūpi aukštos lubos?
2023-12-13

Kam rūpi aukštos lubos?

Kiekvienas įėjęs į butą aukštomis lubomis iškart atkreips dėmesį į jų kuriamą erdvės ir prabangos pojūtį. Bet realų žmonių susidomėjimą šia funkcija išduoda tai, kad NT skelbimų portaluose net nerastume „aukštų lubų“ paieškos funkcijos. Architektų ir istorikų teigimu, aukštos lubos visais laikais buvo prabangos simbolis, kurio vertė matuojama daugiausia subjektyviais kriterijais. Tačiau ši niša išlieka, o pavieniuose projektuose netgi projektuojama sąmoningai nepaisant ekonominės logikos. Vien pats lubų aukštumas yra subjektyvus kriterijus. Dauguma tipinių sovietinių daugiabučių turėjo 2,45 m lubas, tad šiandienos teisinės bazės nustatytas minimalus 2,70 m aukštis daugeliui gyventojų atrodo kaip nežemos lubos. O trijų metrų lubas daugelis laikytų aukštomis. Bet Vilniaus Senamiestyje, ypač antruose namų aukštuose, jau dominuoja 3,40 m lubos, dar kitoks efektas jaučiamas maždaug nuo 4 metrų, kai lubų aukščio pakanka antresolei įrengti. Lubų aukštį visais laikais ribojo ekonominiai motyvai – didesnės išlaidos plytoms, tinkui, konstrukcijoms ar langams statybų metu ir brangesnis šildymas ar vėdinimas gyvenant. Visi supranta papildomų kvadratinių metrų kuriamą vertę ir funkciją, bet papildomas metras į aukštį, sukuriantis nebent subjektyvią emociją, daugiau šviesos ar erdvės pojūčio arba vietos dideliems paveikslams daugumai gyventojų neatrodo racionalu. Šią logiką šiandien puikiai iliustruoja loftai: turėdami itin aukštas lubas buvusiose industrinėse patalpose, absoliuti dauguma naujųjų savininkų patalpų aukštį…

Butų plėtotojų investicijos susitraukė kelis kartus
2023-11-16

Butų plėtotojų investicijos susitraukė kelis kartus

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2023 metų spalio mėnesio reikšmė sumažėjo 0,1% (2023 metų rugsėjo mėnesio reikšmė nesikeitė). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 1,1% (2023 metų rugsėjį metinis augimas siekė 2,6%). 2023 metų spalio mėnesį Vilniuje, Kaune ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai sumažėjo 0,1%, 0,1% ir 0,4% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.565 (-3 Eur/m²),  1.722 Eur (-2 Eur/m²) ir 1.074 Eur (-4 Eur/m²). Tuo tarpu Klaipėdoje spalio mėnesį užfiksuotas 0,3% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina pakilo iki 1.619 Eur (+6 Eur/m²). Šiauliuose butų kainos per mėnesį nesikeitė ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 1.103Eur. Per metus (2023 metų spalio mėnesį, palyginti su 2022 metų spalio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 0,8%, Kaune – 1,8%, Klaipėdoje – 0,7%, Šiauliuose – 3,4% ir Panevėžyje – 1,9%. „Reikšmingai žemyn pasikoregavęs būsto rinkos aktyvumas ir nustojusios augti pardavimo kainos, akivaizdžiai koreguoja ir naujo būsto plėtotojų sprendimus. Naujausiais Valstybės duomenų agentūros duomenimis, pradėtų statyti būstų skaičius daugiabučiuose (trijų ar daugiau būstų pastatuose) Lietuvoje 2023 m. I-III ketv., palyginti su 2022 metų tuo pačiu laikotarpiu,…

„Ober-Haus“ švenčia 25-erius metus: kaip pasikeitė NT rinka per ketvirtį amžiaus?
2023-11-07

„Ober-Haus“ švenčia 25-erius metus: kaip pasikeitė NT rinka per ketvirtį amžiaus?

Maža būstų pasiūla, prastos kreditavimo sąlygos ir neišvystytas komercinio nekilnojamojo turto sektorius – taip atrodė Lietuvos NT rinka 1998 metais. Per 25 metus daugiau nei 10 kartų išaugo pardavimui statomų butų skaičius, beveik 4 kartus didėjo būsto rinkos aktyvumas, kreditavimo palūkanos sumažėjo nuo dviženklio iki vienaženklio skaičiaus, o šiuolaikiškų biuro pastatų ir prekybos centrų jau priskaičiuojama šimtais – tokį pokytį rodo „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto rinkos 1998-2023 metų apžvalga, atlikta įmonės 25-erių metų jubiliejui pažymėti. 2000-ieji  – Lietuvos NT rinkos formavimosi pradžia 1998-2000-uosius galima laikyti visos Lietuvos nekilnojamojo turto sektoriaus formavimosi pradžia. Dėl neišvystytų kreditavimo paslaugų Lietuvos gyventojai būstą įsigyti dažniausiai galėjo tik iš nuosavų lėšų, o komercinė statyba su tikslu parduoti ar išnuomoti buvo tik pradėta vystyti. Taigi prieš 25 metus investuotojai plėtojo pavienius daugiabučius, verslo ir prekybos centrus ir bet koks pardavimui ar nuomai statomas naujas objektas buvo reikšmingas įvykis nekilnojamojo turto rinkoje. 1998 m. prasidėjusi Rusijos ekonominė krizė turėjo ilgalaikių neigiamų pasekmių Lietuvos ekonomikai bei mažiausiai keleriems metams užkirto kelią spartesnei nekilnojamojo turto sektoriaus plėtrai. Nepaisant neigiamų Rusijos krizės padarinių Lietuvos ekonomikai, tuo metu naujos statybos būstas pamažu tapo prieinamas daug platesnei visuomenės daliai. Buvo fiksuojamas būsto kainų sumažėjimas, o kreditavimo rinka pradėjo daug sparčiau augti. Palyginimui, Vilniuje…

Visos naujienos

Šioje svetainėje naudojami slapukai. Paspaudę "Aš sutinku" arba naršydami toliau, patvirtisite savo sutikimą. Aš sutinku

Mail sent!

This site is registered on wpml.org as a development site.