Pasirinkimas būsto plėtotojams: pasilikti, įšokti ar užkurti?

2017 metų trečiasis ketvirtis Lietuvos būsto rinkoje didesnių staigmenų nepateikė – būsto rinkos rodikliai ir vyraujančios nuotaikos iš esmės išlieka 2016–2017 metais pasiektose aukštumose, tačiau keli rodikliai jau signalizuoja apie pirmuosius būsto rinkos stabilumo požymius – šiais metais fiksuojamas mažesnis butų sandorių skaičius, palyginti su 2016 metais, ir jau taip sparčiai nebeaugančios išduodamų naujų paskolų apimtys, skelbiama „Ober-Haus“ šių metų trečiojo ketvirčio būsto rinkos apžvalgoje.

VĮ Registrų centro duomenimis, per šių metų trečiąjį ketvirtį Lietuvoje sudaryta 5% mažiau butų ir 4% daugiau namų pirkimo-pardavimo sandorių, palyginti su 2016 metų trečiuoju ketvirčiu. 2017 metų trečiąjį ketvirtį Lietuvoje vidutiniškai per mėnesį buvo sudaryta 967 namų ir 2.868 butų sandorių. Naujai išduodamų būsto paskolų Lietuvoje apimtys šių metų trečiąjį ketvirtį taip pat stabilizavosi. Lietuvos banko duomenimis, per 2017 metų trečiąjį ketvirtį Lietuvoje suteikta naujų būsto paskolų už 325 mln. eurų ir tai yra 12% mažiau nei jų buvo suteikta per šių metų antrąjį ketvirtį, tačiau beveik 2% daugiau nei per tą patį 2016 metų laikotarpį.

Šių metų trečiąjį ketvirtį ir toliau buvo fiksuojamas nuosaikus kainų augimas. „Ober-Haus“ duomenimis, šių metų trečiąjį ketvirtį bendras butų kainų augimas penkiuose šalies didmiesčiuose sudarė 1,2%. Sparčiausias kainų augimas per šių metų liepą, rugpjūtį ir rugsėjį buvo užfiksuotas Kaune, kur butų kainos vidutiniškai ūgtelėjo 1,4%. Klaipėdoje butų kainos per tą patį laikotarpį augo 1,3%, Vilniuje – 1,2%, Šiauliuose – 0,7%, o Panevėžyje kainos nesikeitė.

„Tuo tarpu bendros naujos statybos butų pardavimo apimtys didžiausiuose penkiuose šalies miestuose mažėjo antrą ketvirtį iš eilės. Prastesnius bendrus rezultatus lėmė šalies sostinė, kurioje jau atrodo susiformavo tiek paklausos, tiek pasiūlos lubos“, – teigia Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Vyresnysis rinkos analitikas. „Ober-Haus“ duomenimis, per šių metų trečiąjį ketvirtį penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose tiesiogiai iš statytojų buvo nupirkta arba rezervuota 1.028 naujos statybos butai jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose namuose. Tai yra 16% mažiau nei jų buvo realizuota per šių metų antrąjį ketvirtį ir 20% mažiau nei buvo realizuota per 2016 metų trečiąjį ketvirtį. R. Reginis atkreipia dėmesį, kad vertinant naujos statybos butų rinkos aktyvumą ir jo perspektyvas skirtinguose šalies miestuose, juose stebima akivaizdžiai skirtinga situacija ir tendencijos.

Sparčiai kilusi 5 metus iš eilės, šiemet naujos statybos butų dalis sostinėje nebeauga

„Ober-Haus“ skaičiavimais, Vilniuje per 2017 metų trečiąjį ketvirtį buvo parduoti ir rezervuoti 805 naujos statybos butai jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose. Tai yra beveik 19% mažiau nei jų buvo realizuota per šių metų antrąjį ketvirtį ir 21% mažiau, palyginti su tuo pačiu praėjusių metų laikotarpiu. Tai antrasis ketvirtis iš eilės, kuomet fiksuojamos mažėjančios butų pardavimo apimtys.

„Reikia atkreipti dėmesį, kad didžioji dalis šių pardavimų oficialioje Registrų centro sandorių statistikoje bus atspindėta vėliau, kadangi net 80% šių metų trečiojo ketvirčio pardavimų buvo sudaryta dar neužbaigtuose projektuose“, – teigia R. Reginis. Dėl preliminarių sutarčių pagrindu sudarytų pardavimų oficialiai registruotų sandorių duomenys vis dar rodo kiek kitokią situaciją ir Vilniaus mieste kiekvieną šių metų ketvirtį fiksuojamas naujos statybos butų sandorių augimas. VĮ Registrų centro duomenimis, šių metų trečiąjį ketvirtį sostinėje užregistruoti 1.039 naujos statybos butų sandoriai ir tai yra didžiausias ketvirčio rezultatas šiais metais.

Per pastaruosius penkis metus Vilniaus mieste pastebimas itin spartus naujos statybos butų dalies augimas bendroje butų pardavimo sandorių statistikoje. Remiantis VĮ Registrų centro duomenimis, 2011 metais naujos statybos butų dalis sostinėje sudarė tik 11% nuo visų įregistruotų butų pardavimo sandorių. Vėliau kiekvienais metais naujos statybos butų dalis pastebimai paauga ir 2016 metais jau fiksuojama didžiausia naujos statybos butų dalis nuo 2011 metų, kuri sudarė jau 34%.

„Tokį augimą lėmė tiek itin sparčiai augusios naujos statybos butų apimtys, tiek ir po ekonominio sunkmečio išaugusios žmonių galimybės bei noras tokį būstą įsigyti. Mūsų duomenimis, 2011 metais Vilniuje buvo pastatyti tik 769 butai daugiabučiuose namuose, o 2016 metais šis skaičius ūgtelėjo beveik 5 kartus iki 3.709 butų“, – pasakoja R. Reginis. „Ober-Haus“ skaičiavimais, sostinėje šiais metais turėtų būti baigtos iki 4.300–4.500 naujų butų statybos arba 15–20% daugiau nei jų buvo pastatyta 2016 metais.

Stebint 2017 metais įregistruojamų sandorių naujos ir senesnės statybos butų pasiskirstymą, matyti, kad naujos statybos butų dalis nebeauga ir išliko tokiame pačiame lygyje kaip ir 2016 metais. Per 2017 metų devynis mėnesius sostinėje buvo įregistruota virš 2.600 naujos statybos butų sandorių, kurie sudaro 34% nuo bendro įregistruotų butų pardavimo kiekio. „Atsižvelgiant į tai, kad šiais metais Vilniuje planuojama rekordinė naujų butų pasiūla nuo pat 2008 metų, o 2018 metais turėtų būti pastatytas panašus butų kiekis kaip ir šiais metais, tikėtina, kad artimiausiu metu oficiali statistika rodys bent jau nemažėjantį naujos statybos butų pardavimo kiekį“, – sako R. Reginis.

Kaune – oficialiai registruotų naujų butų sandorių šuolis

„Kaune stebimos panašios tendencijos kaip ir Vilniuje, tačiau spartesnis naujo būsto dalies šuolis bendroje statistikoje fiksuojamas tik šiais metais. Tai lėmė pastaraisiais metais akivaizdžiai padidėjusios plėtotojų investicijos į naujo būsto statybas Kaune“, – teigia R. Reginis.

„Ober-Haus“ duomenimis, šiais metais Kaune turėtų būti baigtos apie 600–700 naujų butų statybos daugiabučiuose namuose ir tai būtų daugiau nei 2 kartus didesnis butų kiekis nei buvo pastatyta per 2016 metus. Per 2017 metų trečiąjį ketvirtį buvo parduoti ir rezervuoti 122 naujos statybos butai jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose. Nors tai yra 26% mažiau nei jų buvo realizuota per šių metų antrąjį ketvirtį, tačiau bendras devynių mėnesių rezultatas, palyginti su tuo pačiu 2016 metų laikotarpiu, yra 14% didesnis. Skirtingai nei Vilniuje, kur šiais metais fiksuojami prastesni naujų butų realizacijos rodikliai tiek trečiąjį ketvirtį, tiek per devynis šių metų mėnesius, Kaune iš esmės išsilaiko augimo tendencijos.

Registrų centre įregistruojamų naujų butų sandorių duomenys taip pat rodo pakankamai spartų naujo būsto dalies augimą Kauno mieste. Remiantis VĮ Registrų centro duomenimis, naujos statybos butų dalis bendrame butų sandorių kiekyje pastarąjį žemiausią lygį Kauno mieste buvo pasiekusi 2010 ir 2012 metais ir atitinkamai sudarė tik 4% ir 5%. Per 2013–2016 metus naujų butų sandorių dalis ūgtelėjo iki 11%, o 2017 metais šoktelėjo iki 17%. R. Reginio nuomone, jeigu naujų butų daugiabučiuose namuose plėtros tempai išsilaikys ir 2018 metais, tai Kaune matysime ir toliau augantį tiek išankstinių pirkimų ar rezervacijų, tiek oficialiai registruojamų sandorių kiekį.

Klaipėdos vidurkis: per metus pastatoma tik 200 naujų butų

Dar kitokia situacija yra susiklosčiusi Klaipėdos naujų butų rinkoje. Trečiame pagal dydį Lietuvos mieste, skirtingai nei Vilniuje ir Kaune, didesnių pokyčių naujų butų segmente nėra fiksuojama. „Ober-Haus“ duomenimis, Klaipėdoje per šių metų trečiąjį ketvirtį buvo parduoti arba rezervuoti 85 nauji butai. Ir nors tai yra 35% daugiau nei jų buvo realizuota per šių metų antrąjį ketvirtį, tačiau bendras devynių mėnesių rezultatas yra prastesnis 9% nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus.

„Dėl nedidelių ir vis dar neaugančių naujų butų statybų apimčių jų pardavimų statistika Klaipėdoje išlieka labai banguojanti ir vis dar neįgauna aiškesnės krypties. Šiais metais Klaipėdoje turėtų būti užbaigtos apie 200 naujų butų statybos daugiabučiuose namuose ir bus išlaikytas 2011–2016 metų vidurkis, kuris yra 200 butų. Didesnio naujų butų pasiūlos šuolio galima tikėtis nebent 2018 metais, kuomet planuojama pastatyti virš 300 butų“, – pasakoja R. Reginis.

Ilgą laiką nesikeičiančią situaciją patvirtina ir VĮ Registrų centro duomenys – naujos statybos butų dalis bendrame butų sandorių kiekyje pastarąjį žemiausią lygį Klaipėdos mieste buvo pasiekusi 2014 metais ir sudarė tik 4%. Per 2015–2016 metus situacija iš esmės nepasikeitė – naujų butų sandorių dalis tais metais ūgtelėjo tik iki 5%, o 2017 metais pakilo iki beveik 6%, kas yra gerokai mažiau nei Vilniuje ir Kaune.

„Verta pastebėti, kad prasti naujos statybos butų statybos ir pardavimo rezultatai oficialioje statistikoje anaiptol nereiškia, kad ir bendras būsto rinkos aktyvumas ir likvidumas Klaipėdos mieste yra žemas ir beviltiškas“, – teigia R. Reginis. Priešingai – „Ober-Haus“ skaičiavimais, per 2017 metų tris ketvirčius Klaipėdos mieste iš viso buvo įregistruota virš 2.300 butų pirkimo pardavimo sandorių ir tai sudaro 15,3 sandorio tenkančio tūkstančiui šio miesto gyventojų. Tuo tarpu šis rodiklis ir Vilniuje, ir Kaune per tą patį laikotarpį yra mažesnis – atitinkamai 14,1 ir 11,6 sandorio tūkstančiui tų miestų gyventojų. Klaipėdoje buvo susikaupęs didelis neparduotų naujos statybos butų kiekis, todėl tokie butai pardavimo atveju oficialioje statistikoje priskiriami prie senos statybos butų.

Būsto pasiūlos traukinys: Vilniuje – link kalno viršūnės, Kaune – spartesnis kopimas aukštyn, Klaipėdoje – lūkuriavimas pakalnėje

Apibendrinant galima teigti, kad situacija didžiausiuose trijuose Lietuvos miestuose yra labai skirtinga. „Šiais metais Vilniuje jau fiksuojamas naujų butų realizacijos apimčių sumažėjimas ir naujos bei senos statybos pardavimų santykio stabilizacija. Kaune tuo tarpu fiksuojamas didžiausias naujų butų dalies bendroje statistikoje augimas, kurį išjudino pastebimai aktyvesni plėtotojų žingsniai – augančios naujo būsto statybų apimtys šiame mieste. O Klaipėdoje stebimi vis dar labai nežymūs naujų butų atsigavimo ženklai, nes plėtotojai vis dar nepasitiki uostamiesčio rinkos galimybėmis įsisavinti didesnį naujo būsto kiekį nei buvo statoma iki šiol“, – teigia R. Reginis.

Todėl būsto plėtotojams Lietuvoje šiuo metu yra pakankamai platus pasirinkimas: ar ir toliau stumdytis alkūnėmis likvidžiausiame Lietuvos taške, šokti į įsibėgėjantį Kauno traukinį ar bandyti užkurti uostamiesčio garvežį?

Gyvenamojo NT rinkos komentaras su grafikais 2017 m. III ketv.