Visi 2019 metais Vilniuje duris atvėrę verslo centrai pilnai išnuomoti

Modernių biuro patalpų sektorius, skatinamas stiprios paklausos, ir toliau sparčiai plečiasi. Tačiau kalbant apie biurų sektoriaus plėtrą šalyje, ir toliau reikšmingi pokyčiai fiksuojami tik dviejuose didžiausiuose miestuose – Vilniuje ir Kaune, skelbiama „Ober-Haus“ 2019 metų biuro patalpų rinkos apžvalgoje.

2019 metais Vilniuje buvo baigtos aštuonių biuro pastatų statybos: „S7“ projekto antrasis ir trečiasis pastatai, „Duetto“ projekto antrasis pastatas, „INHUS“ grupės administracinis pastatas, verslo centras multifunkciniame komplekse „Live Square“, antrasis „Park Town“ projekto pastatas, „Avia Solutions Group“ administracinis pastatas ir paskutinysis „Quadrum“ projekto pastatas. „Ober-Haus“ skaičiavimais, šie projektai sostinės rinką iš viso papildė 66.100 m² naudingo biuro ploto ir bendras modernių biuro patalpų plotas 2019 metais išaugo daugiau nei 9% iki 784.400 m².

„2019 metais įgyvendinti projektai metų eigoje buvo pilnai išnuomoti ar užimti jų pačių plėtotojų, todėl gausi naujų biuro patalpų pasiūla nesupurtė šalies sostinės rinkos“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. Bendras išnuomotų modernių biuro patalpų kiekis per 2019 metus Vilniuje sudarė 94.400 m² arba 34% daugiau nei 2018 metais. Didesnis išnuomotų biuro patalpų kiekis buvo užfiksuotas tik 2017 metais, kuomet per metus buvo įsisavinta 97.300 m² biurų ploto. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2019 metus laisvų biuro patalpų lygis šalies sostinėje sumažėjo nuo 3,7% iki 3,0%. A klasės biurų neužimtumas sudarė 2,6%, o B klasės – 3,3%. Per pastaruosius dešimt metų žemesnis nei 3% bendras laisvų biuro patalpų lygis Vilniuje buvo užfiksuotas tik 2018 metų II ketv. (2,8%), 2018 metų III ketv. (2,6%) ir 2019 metų III ketv. (2,8%).

„Nors buvo tikėtasi, kad rekordinis biurų kiekis Vilniuje bus pastatytas 2019 metais, tačiau dalies projektų statybų pabaiga buvo nukelta į 2020 metus. Atsižvelgiant į šiuo metu statomų projektų eigą, galima teigti, kad 2020 metais bendras Vilniaus rinką papildysiantis naujų biurų plotas tikrai bus didžiausias per visą istoriją ir sudarys ne mažiau kaip 95.000 m²“, – teigia R. Reginis.

Nepaisant išliekančios didelės biuro patalpų paklausos ir fiksuojamų itin aukštų užimtumo rodiklių, kasmet šalies sostinę papildanti gausi naujų patalpų pasiūla iš esmės stabilizavo biurų nuomos kainas, kurios nuo 2015 metų auga itin nežymiai. Ne išimtis ir 2019 metai, kuomet biurų nuomos kainos vidutiniškai ūgtelėjo 1–2%. „Ober-Haus“ duomenimis, metų pabaigoje B klasės biurai buvo siūlomi nuomotis už 9,0–13,5 Eur/m², A klasės – 14,0–16,7 Eur/m².

Nors 2020 metais šalies sostinę papildys itin gausus naujų biuro patalpų kiekis, tačiau vertinant išankstines nuomos sutartis statomuose projektuose, galima tikėtis subalansuotos situacijos biurų rinkoje ir šiais metais. R. Reginio nuomone, tikėtis spartesnio biuro nuomos kainų augimo yra sudėtinga, kadangi norėdami išlaikyti aukštą biuro pastatų užimtumą, nepaisant statybų savikainos augimo, plėtotojai turės priimti kompromisinius sprendimus derybose su potencialiais nuomininkais. Ir jeigu situacija 2020 metais atrodo subalansuota, tai situacija ilgesnėje kelių metų perspektyvoje yra gerokai sunkiau prognozuojama.

„2020 metų pradžioje statomų ir planuojamų projektų apimtys rodo, kad plėtotojai ketina pasirūpinti gausia pasiūla ne tik šiems, bet ir vėlesniems metams, todėl šioje situacijoje didžiausiu nežinomuoju išlieka paklausos veiksnys. Analizuojant šiuo metu jau statomus projektus, kurie rinką turėtų papildyti reikšmingu biurų plotu 2021 ir vėlesniais metais, matosi, kad didžioji dalis šių projektų yra pradėti statyti dar neturint sutarčių su nuomininkais. Todėl tokių aukštų, kaip dabar, biurų užimtumo rodiklių palaikymui reiktų tolimesnės sparčios tiek vietinio, tiek ir užsienio kapitalo įmonių plėtros ar net valstybinio sektoriaus sprendimų“, – sako R. Reginis.

Naujų biuro patalpų įsisavinimas Kaune užtrunka ilgiau nei Vilniuje

Biuro patalpų sektorius Kauno mieste taip pat plečiasi sparčiu tempu. Iš viso 2019 metais laikinojoje sostinėje buvo baigti statyti 7 projektai, kurie miestui pasiūlė šiuolaikinių biuro patalpų: verslo ir prekybos centras „Longas“, komercinės paskirties pastatas Statybininkų g., „Verslo Parkas Aušra“ (C korpusas), „Kauno dokas“ antras etapas, „BLC 2“, „Alia“ ir „Sqveras“. „Ober-Haus“ skaičiavimais, šie projektai Kauno rinką iš viso papildė 30.100 m² naudingo biuro ploto ir bendras modernių biuro patalpų plotas 2019 metais išaugo beveik 18% iki 199.400 m².

Kauno biurų rinkoje išlieka ryški naujai įgyvendintų ir laisvų biuro patalpų rodiklio priklausomybė. Per 2019 metų ketvirtąjį ketvirtį laisvų biuro patalpų lygis Kaune šoktelėjo nuo 6,8% iki 10,3%, nes metų pabaigoje rinka pasipildė dideliu naujų biuro patalpų plotu (2018 metų pabaigoje laisvų biuro patalpų lygis sudarė 9,7%). „Kadangi biurų sektoriaus plėtra Kauno mieste išgyvena itin intensyvios plėtros laikotarpį, ne visi naujai atidaromi pastatai gali pasigirti aukštu užimtumu. Vietinio ir užsienio kapitalo įmonių plėtra čia nėra tokia sparti, kaip, pavyzdžiui, Vilniuje, todėl naujų patalpų įsisavinimas užtrunka ilgiau ir reguliariai stebime pakankamai ženklius laisvų patalpų lygio svyravimus“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Kaip ir šalies sostinėje, Kaune praėjusiais metais taip pat buvo fiksuojami tik nedideli nuomos kainų pokyčiai. Per 2019 metus Kaune B klasės biuro patalpų nuomos kainos vidutiniškai paaugo 3%, tuo tarpu A klasės biuro pastatuose esančių biuro patalpų nuomos kainos išliko stabilios. „Ober-Haus“ duomenimis, 2019 metų pabaigoje B klasės biurų nuoma laikinojoje sostinėje sudarė 7,0–11,0 Eur/m², A klasės – 11,5–14,0 Eur/m².

R. Reginio nuomone, biurų nuomos kainų augimo perspektyvos Kaune ir toliau išlieka itin miglotos. „Akivaizdu, kad nuolatinis rinkos papildymas nauju biurų plotu ir ne toks spartus jo įsisavinimas suriša plėtotojų rankas derybose su potencialiais nuomininkais. O nuomininkai ir toliau galės džiaugtis augančiu pasirinkimu šiame mieste“, – sako „Ober-Haus“ atstovas.

2020 metais turėtų būti baigtos dar 6 naujų projektų, kuriuose iš viso būtų įrengta beveik 39.000 m² naudingo biuro ploto, statybos. O pastarųjų metų biurų ploto pasiūlos šuolį vainikuos 2020 metų pirmąjį pusmetį planuojamas baigti statyti didžiausias verslo centras Kaune „Magnum“ – antžeminis pastato plotas šiek tiek daugiau nei 21.000 m².

Klaipėdai trūksta drąsių sprendimų

2019 metais Klaipėda taip pat galėjo džiaugtis įgyvendintais keliais projektais, kurie rinkai pasiūlė šiuolaikiškų biuro patalpų. 2019 metų pradžioje duris atvėrė pirmasis privataus kapitalo mokslo ir inovacijų slėnio „Baltic Tech Park“ etapas Liepų g. Buvusio gamybinės paskirties pastato vietoje iškilo 2 ir 3 aukštų pastatas, kuriame įsikūrė įvairios prekybos ir paslaugų įmonės, o didžiąją dalį administracinių patalpų užėmė „Light House“ bendradarbystės erdvė. 2019 metų trečiąjį ketvirtį Dubysos g. buvo atidarytas komercinės paskirties pastatas, kuriame įrengta įvairios paskirties patalpų tinkančių prekybai, sandėliavimui ir administracinei veiklai. „Ober-Haus“ skaičiavimais, šie du projektai Klaipėdos rinką iš viso papildė 4.200 m² naudingo biuro ploto ir bendras modernių biuro patalpų plotas 2019 metais išaugo 6% iki 72.800 m².

Per 2019 metus laisvų biuro patalpų lygis Klaipėdoje ūgtelėjo nuo 11,8% iki 13,7%. Pastaruosius septynis ketvirčius laisvų patalpų lygis šiame mieste išsilaiko 11–14% ribose ir aiškesnės pokyčių krypties neįgauna. „Naujai įgyvendinti projektai, kuriuose siūlomos šiuolaikinės biuro patalpos, rinkoje sulaukia susidomėjimo, tačiau jų nuomos procesas ne visada būna spartus. Akivaizdu, kad uostamiestyje dar trūksta aktyvesnės šiame mieste tiek jau veikiančio verslo, tiek naujų įmonių plėtros, o tai neleidžia sparčiau plėtotis šiam nekilnojamojo turto segmentui. Tačiau aktyvesni plėtotojai stengiasi išnaudoti savo valdomų sklypų galimybes ir žada rinkai pasiūlyti naujų projektų. O Klaipėdai tikrai reikia kuo skubesnių, įdomesnių ir didesnių sprendimų tiek iš investuotojų, tiek iš paties miesto pusės“, – sako R. Reginis.

Liepų g. planuojamas antrasis technologijų parko „Baltic Tech Park“ etapas, kurio metu bus pastatytas apie 1.900 m² ploto pastatas „Light House Lab“, leisiantis toliau plėstis įvairioms technologijų ir inovacijų įmonėms. Tuo tarpu „Stemma Group“ priklausanti įmonė jau paskelbė atvirą konkursą dėl planuojamo statyti administracinio pastato „Memelio miesto“ projekto teritorijoje dešiniajame Dangės upės krante, Naujojo Uosto g. Planuojama, kad šis objektas būtų vienas pirmųjų pastatytų pastatų „Memelio miesto“ projekte ir taptų akcentu tolimesnėje šios 5 hektarų teritorijos plėtroje. Skelbiama, kad orientacinis pastato plotas yra 10.000 m².

Kaip ir Kaune, Klaipėdoje 2019 metais buvo fiksuojami nedideli nuomos kainų pokyčiai tik pigesniame biuro patalpų segmente. Per metus Klaipėdoje B klasės biuro patalpų nuomos kainos vidutiniškai paaugo 3%, tuo tarpu A klasės biuro pastatuose esančių biuro patalpų nuomos kainos išliko stabilios. „Ober-Haus“ duomenimis, 2019 metų pabaigoje B klasės biurų nuoma sudarė 6,5–10,0 Eur/m², A klasės – 10,5–13,0 Eur/m². Tikėtina, kad panašus biurų nuomos kainų lygis išsilaikys ir 2020 metais.

Pilna apžvalga su grafikais (PDF): Komercinio NT rinkos komentaras 2019 m. IV ketv.

Naujienos

Visos naujienos
Kam rūpi aukštos lubos?
2023-12-13

Kam rūpi aukštos lubos?

Kiekvienas įėjęs į butą aukštomis lubomis iškart atkreips dėmesį į jų kuriamą erdvės ir prabangos pojūtį. Bet realų žmonių susidomėjimą šia funkcija išduoda tai, kad NT skelbimų portaluose net nerastume „aukštų lubų“ paieškos funkcijos. Architektų ir istorikų teigimu, aukštos lubos visais laikais buvo prabangos simbolis, kurio vertė matuojama daugiausia subjektyviais kriterijais. Tačiau ši niša išlieka, o pavieniuose projektuose netgi projektuojama sąmoningai nepaisant ekonominės logikos. Vien pats lubų aukštumas yra subjektyvus kriterijus. Dauguma tipinių sovietinių daugiabučių turėjo 2,45 m lubas, tad šiandienos teisinės bazės nustatytas minimalus 2,70 m aukštis daugeliui gyventojų atrodo kaip nežemos lubos. O trijų metrų lubas daugelis laikytų aukštomis. Bet Vilniaus Senamiestyje, ypač antruose namų aukštuose, jau dominuoja 3,40 m lubos, dar kitoks efektas jaučiamas maždaug nuo 4 metrų, kai lubų aukščio pakanka antresolei įrengti. Lubų aukštį visais laikais ribojo ekonominiai motyvai – didesnės išlaidos plytoms, tinkui, konstrukcijoms ar langams statybų metu ir brangesnis šildymas ar vėdinimas gyvenant. Visi supranta papildomų kvadratinių metrų kuriamą vertę ir funkciją, bet papildomas metras į aukštį, sukuriantis nebent subjektyvią emociją, daugiau šviesos ar erdvės pojūčio arba vietos dideliems paveikslams daugumai gyventojų neatrodo racionalu. Šią logiką šiandien puikiai iliustruoja loftai: turėdami itin aukštas lubas buvusiose industrinėse patalpose, absoliuti dauguma naujųjų savininkų patalpų aukštį…

Butų plėtotojų investicijos susitraukė kelis kartus
2023-11-16

Butų plėtotojų investicijos susitraukė kelis kartus

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2023 metų spalio mėnesio reikšmė sumažėjo 0,1% (2023 metų rugsėjo mėnesio reikšmė nesikeitė). Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 1,1% (2023 metų rugsėjį metinis augimas siekė 2,6%). 2023 metų spalio mėnesį Vilniuje, Kaune ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai sumažėjo 0,1%, 0,1% ir 0,4% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.565 (-3 Eur/m²),  1.722 Eur (-2 Eur/m²) ir 1.074 Eur (-4 Eur/m²). Tuo tarpu Klaipėdoje spalio mėnesį užfiksuotas 0,3% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina pakilo iki 1.619 Eur (+6 Eur/m²). Šiauliuose butų kainos per mėnesį nesikeitė ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 1.103Eur. Per metus (2023 metų spalio mėnesį, palyginti su 2022 metų spalio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 0,8%, Kaune – 1,8%, Klaipėdoje – 0,7%, Šiauliuose – 3,4% ir Panevėžyje – 1,9%. „Reikšmingai žemyn pasikoregavęs būsto rinkos aktyvumas ir nustojusios augti pardavimo kainos, akivaizdžiai koreguoja ir naujo būsto plėtotojų sprendimus. Naujausiais Valstybės duomenų agentūros duomenimis, pradėtų statyti būstų skaičius daugiabučiuose (trijų ar daugiau būstų pastatuose) Lietuvoje 2023 m. I-III ketv., palyginti su 2022 metų tuo pačiu laikotarpiu,…

„Ober-Haus“ švenčia 25-erius metus: kaip pasikeitė NT rinka per ketvirtį amžiaus?
2023-11-07

„Ober-Haus“ švenčia 25-erius metus: kaip pasikeitė NT rinka per ketvirtį amžiaus?

Maža būstų pasiūla, prastos kreditavimo sąlygos ir neišvystytas komercinio nekilnojamojo turto sektorius – taip atrodė Lietuvos NT rinka 1998 metais. Per 25 metus daugiau nei 10 kartų išaugo pardavimui statomų butų skaičius, beveik 4 kartus didėjo būsto rinkos aktyvumas, kreditavimo palūkanos sumažėjo nuo dviženklio iki vienaženklio skaičiaus, o šiuolaikiškų biuro pastatų ir prekybos centrų jau priskaičiuojama šimtais – tokį pokytį rodo „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto rinkos 1998-2023 metų apžvalga, atlikta įmonės 25-erių metų jubiliejui pažymėti. 2000-ieji  – Lietuvos NT rinkos formavimosi pradžia 1998-2000-uosius galima laikyti visos Lietuvos nekilnojamojo turto sektoriaus formavimosi pradžia. Dėl neišvystytų kreditavimo paslaugų Lietuvos gyventojai būstą įsigyti dažniausiai galėjo tik iš nuosavų lėšų, o komercinė statyba su tikslu parduoti ar išnuomoti buvo tik pradėta vystyti. Taigi prieš 25 metus investuotojai plėtojo pavienius daugiabučius, verslo ir prekybos centrus ir bet koks pardavimui ar nuomai statomas naujas objektas buvo reikšmingas įvykis nekilnojamojo turto rinkoje. 1998 m. prasidėjusi Rusijos ekonominė krizė turėjo ilgalaikių neigiamų pasekmių Lietuvos ekonomikai bei mažiausiai keleriems metams užkirto kelią spartesnei nekilnojamojo turto sektoriaus plėtrai. Nepaisant neigiamų Rusijos krizės padarinių Lietuvos ekonomikai, tuo metu naujos statybos būstas pamažu tapo prieinamas daug platesnei visuomenės daliai. Buvo fiksuojamas būsto kainų sumažėjimas, o kreditavimo rinka pradėjo daug sparčiau augti. Palyginimui, Vilniuje…

Visos naujienos

Šioje svetainėje naudojami slapukai. Paspaudę "Aš sutinku" arba naršydami toliau, patvirtisite savo sutikimą. Aš sutinku

Mail sent!

This site is registered on wpml.org as a development site.